TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 19 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00183 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZUM

DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DE LA SAVOIE – EPFL 73

dont le siège social est situé [Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Charlène COLLOT de la SCP SAILLET & BOZON, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Madame [V] [T]

domiciliée [Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 21 octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 11 juillet 2012, Monsieur [B] [X] a donné à bail à Madame [V] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 257,12 euros outre une provision sur charges de 18 euros.

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2024, Monsieur [B] [X] a vendu le bien situé [Adresse 2] à l’Etablissement Public Foncier Local de la Savoie, ci-après EPFL de la Savoie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 juillet 2024, l’EPFL de la Savoie a informé Madame [V] [T] de ce changement de propriétaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, l’EPFL de la Savoie a fait signifier à Madame [V] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1749,10 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, l’EPFL de la Savoie a fait assigner Madame [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, auquel il demande de :

A titre principal :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 10 juin 2025 par le jeu de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la locataire pour non-respect de son obligation principale de paiement du loyer,

En tout état de cause :

— dire que Madame [V] [T] est occupante sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [V] [T] à lui payer la somme de 2272,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 juin 2025

— condamner Madame [V] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges, soit 302,69 euros, à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [V] [T] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [V] [T] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 avril 2025.

À l’audience du 21 octobre 2025, l’EPFL de la Savoie, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et dépose son dossier.

Madame [V] [T], citée à étude, n’est ni comparante, ni représentée.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence de la locataire.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose en son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Par son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendu déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

L’EPFL de la Savoie justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 10 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 30 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de l’EPFL de la Savoie est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 juillet 2012 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 9 avril 2025, pour une somme en principal de 1749,10 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2025.

Madame [V] [T], devenant à compter de cette date, occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 10 juin 2025à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’EPFL de la Savoie produit un décompte démontrant que Madame [V] [T] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2272,93 euros incluant le loyer du mois de juin 2025.

Si l’EPFL de la Savoie produit un décompte actualisé à l’audience, il ne sera pas tenu compte de cette pièce, non contradictoire dès lors que sa communication à la défenderesse n’est pas établie.

Madame [V] [T] n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, elle sera condamnée à payer à l’EPFL de la Savoie la somme de 2272,93 euros.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La situation financière actuelle de Madame [V] [T] étant inconnue, compte tenu de sa carence pour l’établissement du diagnostic social et financier et de son absence à l’audience, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement;

5°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [V] [T], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il est par ailleurs équitable de condamner Madame [V] [T] au paiement d’une indemnité de 350 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2012 entre M. [B] [X] et Madame [V] [T] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 juin 2025 ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Madame [V] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Etablissement Public Foncier Local de la Savoie pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Madame [V] [T] à payer à L’Etablissement Public Foncier Local de la Savoie la somme de 2272,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de juin 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Madame [V] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

CONDAMNE Madame [V] [T] à payer à L’Etablissement Public Foncier Local de la Savoie la somme de 350 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 19 décembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION