N° RG 25/04007 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRWV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/04007

N° Portalis DB2E-W-B7J-NRWV

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M. [V] [B]

M. [J] [I]

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [V], [H], [T] [B]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [J], [K], [C], [U] [I]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection

Fanny JEZEK, Greffier lors des débats

Maryline KIRCH, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Janvier 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/04007 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRWV

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 21 mai 2023, Monsieur [V] [B] a donné en location à Monsieur [J] [I] à compter du 21 mai 2022 un logement lot n°303, sis dans un immeuble en copropriété [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer de 470 euros par mois, outre une provision sur charges mensuelle de 130 euros.

Par requête du 30 avril 2025, enregistrée au greffe le 6 mai 2025, Monsieur [V] [B] a saisi la présente juridiction, après constat de carence dressé par un conciliateur de justice le 30 avril 2025, afin d’obtenir la condamnation de Monsieur [J] [I] à lui payer la somme de 608,15 euros au titre de la régularisation des charges locatives 2023 restée impayée, outre la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 3 novembre 2025 par lettre recommandée avec accusé réception.

A cette audience, Monsieur [V] [B] a présenté oralement ses demandes en se référant à ses écritures, transmises par courriel du 2 novembre 2025 au défendeur, par lesquelles il sollicite sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  608,15 euros au titre des charges locatives impayées pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, avec capitalisation des intérêts à compter de la demande en justice ;

—  400 euros à titre de de dommages et intérêts.

Il sollicite en outre la condamnation de Monsieur [J] [I] aux dépens et de voir dire qu’il « devra supporter l’intégralité des frais d’exécution forcée du présent jugement, incluant les frais d’huissier pour signification, commandement de payer, saisie sur salaire ou saisie-attribution, ainsi que les éventuels frais de recherche d’adresse. »

Il rappelle que le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Strasbourg est compétent pour statuer sur le présent litige au regard du lieu de situation de l’immeuble.

Au soutien de sa demande en paiement des charges locatives, Monsieur [V] [B] explique que M. [I] a occupé le logement jusqu’au 1er juillet 2023 et qu’après son départ, il a procédé à la régularisation des charges « pour la période locative », établie par le syndic CYTIA, qu’il a transmise à Monsieur [J] [I] le 21 octobre 2024. Il précise que le décompte mentionne la nature des charges et leur répartition selon les tantièmes de copropriété conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute qu’il a contacté Monsieur [J] [I] par téléphone et qu’il s’était engagé verbalement à régler cette somme mais qu’il n’a plus donné suite, l’obligeant à faire des recherches auprès de son ancien employeur pour retrouver son adresse, bien qu’il ne conteste pas le montant réclamé.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Monsieur [V] [B] se prévaut de l’article 1231-1 du code civil et invoque un préjudice financier au regard de la privation prolongée des sommes dues ainsi qu’un préjudice moral du fait de l’attitude déloyale de Monsieur [J] [I] qui a rompu tout contact après avoir donné son accord pour le règlement de la somme. Il ajoute qu’il risque de devoir recourir à des mesures d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Monsieur [J] [I] n’a pas comparu bien qu’ayant signé l’avis de réception de la lettre recommandée le 1er août 2025.

La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la régularisation de charges

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’article 1231-6 du code civil dispose en ses alinéas 1 et 2 que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, selon le contrat de bail conclu entre Monsieur [V] [B] et Monsieur [J] [I] le 21 mai 2022, le locataire devait s’acquitter d’une provision sur charges mensuelle de 130 euros et il était rappelé que les charges feraient l’objet d’une régularisation annuelle.

Monsieur [V] [B] produit le décompte individuel de charges de l’appartement donné en location établi par le syndic le 15 octobre 2024 pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ; la nature des charges et leur répartition selon les tantièmes de copropriété y sont précisées ainsi que la quote-part de M. [B] (2 723,86 euros), dont celle correspondant à la part locative pour 2 342,98 euros.

Il ressort des échanges de mails produits par Monsieur [V] [B] qu’il a transféré à Monsieur [J] [I] le 21 octobre 2024 les mails reçus du syndic de la copropriété au sujet des charges 2023 ; il y détaille les charges locatives dues par l’ancien locataire (soit M. [I]) et le nouveau locataire, arrivé le 15 juillet 2023, au regard de la durée d’occupation de chacun sur l’année 2023, soit 169 jours pour le nouveau locataire sur 365 ; il précise le montant dû par chacun des locataires par nature de charge sur la somme de

2 342,98 euros précitée, soit pour l’ancien locataire, Monsieur [J] [I], un total de 1258,15 euros (1084,83 euros pour le nouveau).

Monsieur [V] [B] a déduit de ce total le montant des provisions sur charges déjà réglées par Monsieur [J] [I], soit la somme de 130 euros par mois de janvier à mai 2023, soit un montant total de 650 euros (5x130).

Le solde restant dû s’élève donc à la somme de 608,15 euros (1258,15 – 650).

Le demandeur rapporte ainsi la preuve de l’obligation au paiement de cette somme par Monsieur [J] [I], qui ne la conteste pas ni ne justifie l’avoir réglée.

S’agissant des intérêts moratoires réclamés, le mail envoyé par Monsieur [V] [B] à Monsieur [J] [I] lui réclamant la somme de 600 euros pour solder ses charges ne saurait s’analyser en une mise en demeure.

En conséquence, Monsieur [J] [I] sera condamné à payer à Monsieur [V] [B] la somme de 608,15 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025, date de réception par M. [I] de la requête valant mise en demeure ; la capitalisation des intérêts échus par périodes annuelles étant de droit, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le préjudice lié à la privation prolongée de la somme due au titre de la régularisation de charges est réparé par les intérêts moratoires accordés destinés à couvrir le retard de paiement.

Par ailleurs, l’attitude déloyale du défendeur n’est pas démontrée, l’accord qu’il aurait donné au demandeur pour régler la somme réclamée n’étant pas établi, ni le fait qu’il aurait quitté la région dans le seul but d’échapper à ses obligations.

Enfin, le fait qu’il n’ait pas répondu à la demande de Monsieur [B], adressée par e-mail, et qu’il n’ait pas comparu à l’audience n’est pas suffisant pour caractériser sa mauvaise foi.

En conséquence, Monsieur [B] sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [I], qui succombe à l’instance, doit être condamné aux dépens.

En revanche, il ne peut être statué dès à présent sur les frais d’exécution forcée du présent jugement.

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le caractère exécutoire de la présente décision sera donc rappelé.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer à Monsieur [V] [B] la somme de 608,15 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025 ;

DIT que les intérêts seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [B] de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur les frais d’exécution forcée du présent jugement ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de M^me Maryline KIRCH, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Catherine GARCZYNSKI