Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 6 février 2026, n° 25/01296

TJ Toulouse 6 février 2026

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Mauvaise foi du locataire
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant que les conditions légales étaient remplies.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que le locataire n'a pas contesté le montant de la dette et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a accordé une indemnité d'occupation au montant des loyers et charges, calculée comme si le contrat s'était poursuivi.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné le locataire aux dépens, considérant qu'il était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 6 févr. 2026, n° 25/01296
Numéro(s) :	25/01296
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	12 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine DUSAN
Cabinet(s) :	DBA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/01296 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UBEN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2026

[N] [X]

[K] [P]

[T] [R] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e DUSAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 06 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [N] [X], demeurant [Adresse 4]

Mme [K] [P], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [T] [R] [O], demeurant IMMEUBLE [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [A], représenté par [E] [M] [S], a donné à bail à Monsieur [T] [R] [O] une villa, en rez de chaussée, porte 10, et deux emplacements de parking aériens (N°34 et 35) situés [Adresse 6] à [Localité 2] par contrat en date du 30 juillet 2018, moyennant un loyer initial mensuel de 627 € et 51 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P], venant aux droits de Monsieur [L] [A], lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 décembre 2024 pour un montant en principal de 1.505,84 euros, demeuré infructueux.

Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P] ont en conséquence fait assigner Monsieur [T] [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé le 14 mars 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui a été consenti à Monsieur [T] [R] [O] le 31 décembre 2024 par Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P] pour le local d’habitation situé [Adresse 7] ([Adresse 8] et ce, en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 4] Publique,

— le condamner à payer à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 752,42 euros par mois,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

— dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [T] [R] [O] à leur payer par provision la somme de 3.912,55 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 7 mars 2023 mensualité du mois de mars incluse, somme à parfaire au jour de l’audience ainsi que la somme de 765 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Monsieur [T] [R] [O] aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P] ont comparu, représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et ont actualisé la dette à la somme de 5.417,39 euros au 3 juin 2025.

Monsieur [T] [R] [O], assigné par acte délivré par commissaire de justice en son étude le 14 mars 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience du 13 juin 2025

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

Par ordonnance avant dire droit en date du 5 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a :

— ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 21 novembre 2025 à 10 h 30 ;

— INVITE pour cette date Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P] à préciser leur qualité à agir et à en justifier ;

— LES A INVITE à faire valoir leurs observations quant à la date du contrat de bail et à la date à laquelle la somme de 3.912,55 euros était due ;

— DIT que Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P] devront faire délivrer un avenir d’audience à Monsieur [T] [R] [O] en lui signifiant la présente décision pour l’audience du 21 novembre 2025 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, [Adresse 9] à Toulouse, Salle

[Z] ;

— DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

— RESERVE l’article 700 du code de procédure civile et les dépens .

A l’audience du 21 novembre 2025, Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P] ont comparu, représentés par leur conseil, ont produit une attestation notariale justifiant de l’acquisition des locaux litigieux par acte en date du 27 janvier 2023 et justifiant en conséquence de leur qualité à agir, ont maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et ont actualisé la dette à la somme de 9.951,18 euros au 17 novembre 2025, mensualité de novembre incluse.

Monsieur [T] [R] [O], cité par avenir d’audience délivré par commissaire de justice en son étude le 31 octobre 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience du 21 novembre 2025

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION :

— sur la demande de recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 2 janvier 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que : “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 décembre 2024 pour un montant en principal de 1.504,84 euros à Monsieur [T] [R] [O].

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2025.

L’expulsion de Monsieur [T] [R] [O] sera donc ordonnée sans que les délais prévus par les dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution soient supprimés, sa mauvaise foi n’étant par démontrée ; en outre, en sa qualité de locataire, il n’a pu entrer dans les lieux par voies de fait, manoeuvres, contrainte ou menaces.

Par ailleurs le sort des meubles sera géré selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P] produisent un décompte en date du 17 novembre 2025 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 9.653,78 euros, mensualité de novembre incluse et frais de procédure déduits (150,45 et 146,95 euros).

Monsieur [T] [R] [O] qui n’a pas comparu, n’a, par définition, contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 9.653,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Monsieur [T] [R] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er décembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [R] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P], Monsieur [T] [R] [O] devra leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu l’ordonnance avant dire droit du juge des contentieux de la protection en date du 5 septembre 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 30 juillet 2018, conclu entre Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P], venant aux droits de Monsieur [L] [A], d’une part et Monsieur [T] [R] [O] d’autre part, concernant une villa, en rez de chaussée, porte 10, et deux emplacements de parking aériens (N°34 et 35) situés [Adresse 6] à [Localité 2], sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [R] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à la suppression des délais des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS en conséquence qu’à défaut pour Monsieur [T] [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P], pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des meubles sera géré selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [R] [O] à verser à Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P], à titre provisionnel la somme de 9.653,78 euros, selon décompte en date du 17 novembre 2025, mensualité de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [R] [O] à payer à Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 février 2025 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur l’indemnité courra du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [R] [O] à verser à Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P], une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [R] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [X] et Madame [K] [P], de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Première Vice-Présidente,