Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Haguenau civil, 2 février 2026, n° 24/02584

TJ Strasbourg 2 février 2026

Arguments

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Accepté
Absence de justification des charges
La cour a estimé que le bailleur n'a pas justifié la régularisation des charges, rendant légitime la demande de remboursement des provisions.
Accepté
Dégradations dans le logement
La cour a constaté des dégradations incommensurables avec l'usure normale, justifiant la demande de réparations locatives.
Accepté
Immobilisation de l'appartement
La cour a reconnu que l'immobilisation de l'appartement a causé un préjudice au bailleur, justifiant des dommages-intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, haguenau civil, 2 févr. 2026, n° 24/02584
Numéro(s) :	24/02584
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Renaud SCHMITTGaétan DI MARTINO

Texte intégral

N° RG 24/02584 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MT7M

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 5]

[Localité 6]

HAGUENAU Civil

N° RG 24/02584 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MT7M

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître

Expédition à Préfecture

Le Greffier

M^e Gaétan DI MARTINO

M^e Renaud SCHMITT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

02 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Madame [W] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Renaud SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [F]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Gaétan DI MARTINO, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Arnaud STURCHLER, Juge des Contentieux de la Protection

Isabelle JAECK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Arnaud STURCHLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Février 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Arnaud STURCHLER, Juge des Contentieux de la Protection et par Isabelle JAECK, Greffier

N° RG 24/02584 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MT7M

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau le 30 octobre 2023.

Vu le jugement du juge de l’exécution du tribunal de proximité de Haguenau du 27 mai 2024.

Vu le jugement du juge de l’exécution du tribunal de proximité de Haguenau du 22 novembre 2024.

Vu l’exploit de commissaire de justice du 11 mars 2024, par lequel Madame [W] [Z] a donné assignation à Madame [S] [F] veuve [N], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau.

Vu l’audience du 20 novembre 2025, au cours de laquelle Madame [J] [Z], représentée par son avocat, a repris ses conclusions du 14 novembre 2025 auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

Vu les conclusions du 3 septembre 2025 prises à l’audience par le conseil de Madame [S] [F].

MOTIFS

Sur la recevabilité

Vu l’article 488 du code de procédure civile

Vu les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989

En l’espèce, suivant acte sous-seing privé du 15 août 2015, Monsieur [B] [N] a donné en location à Madame [W] [Z], un logement sis [Adresse 3] à [Localité 8] [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

L’ordonnance de référé du 30 octobre 2023 n’a pas autorité de la chose jugée au principal. La locataire est donc fondée à introduire une instance au fond, sans que le principe de concentration des moyens puisse lui être opposé.

Toutefois, il résulte de l’état des lieux d’entrée du logement du 19 août 2015, que l’ensemble des pièces étaient à l’état correct ou à l’état neuf. Le bailleur a donc initialement délivré un logement décent.

Le rapport de constatation de la police municipale du 10 août 2023 mentionne une présence d’humidité et de moisissures dans les toilettes, la salle de bain et la cuisine. En outre, la VMC dans les toilettes ne fonctionne bruyamment que lorsque la lumière est allumée. Le rapport conclut que ces désordres constituent des infractions au règlement sanitaire du Bas-Rhin.

Néanmoins, aucun courrier au bailleur ou signalement n’a été envoyé avant l’envoi du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 octobre 2022. Le rapport de la police municipale date du 10 août 2023, soit plus de 8 mois après l’acquisition de celle-ci au 5 décembre 2022, pour défaut de règlement des loyers. La locataire était donc déjà occupante sans droit ni titre au moment de la constatation objective des désordres dans le logement, et ne pouvait donc pas se prévaloir des droits afférents au bail d’habitation.

Madame [W] [Z] est donc irrecevable à solliciter des dommages-intérêts sur le fondement d’un trouble de jouissance. Ses autres demandes sont recevables.

Sur la demande de restitution des provisions sur charges

Vu les articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1898

En l’espèce, le défaut de justification ou de régularisation annuelle des charges justifie le remboursement des provisions versées par la locataire.

L’action se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation, dans la mesure où elle seule permet au locataire de déterminer l’existence d’un indu, et non à compter du versement de la provision.

Le bailleur n’a justifié d’aucune régularisation des charges. La locataire est donc bien fondée à solliciter le remboursement de l’ensemble des provisions versées, soit du 1er septembre 2015 au 31 janvier 2022, c’est à dire 77 mois à 150 euros.

En conséquence, Madame [S] [F] veuve [N] sera condamnée à payer à Madame [W] [Z] la somme de 11 550 euros.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Vu l’article 1240 du Code civil

En l’espèce, la locataire s’est maintenue dans le logement en dépit de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle a donc causé un préjudice au bailleur, qui est correctement réparé par l’indemnité d’occupation fixée par l’ordonnance de référé. Il n’y a donc pas lieu de modifier celle-ci.

En conséquence, la demande de modification de l’indemnité d’occupation fixée par l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau le 30 octobre 2023, sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles du bailleur

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989

Vu l’article 1240 du Code civil

En l’espèce, près de 10 ans se sont écoulés entre la date d’entrée de la locataire dans le logement, et l’état des lieux de sortie du 7 mars 2025. Ainsi, compte tenu de la décote de vétusté annuelle, l’usure normale du logement est considérable. En outre, selon le rapport de la police municipale, le bailleur a manqué à ses obligations au titre de la VMC défectueuse, ce qui participe à la présence d’humidité dans le logement. Toutefois l’état des lieux de sortie démontre des dégradations substantielles dans le logement, incommensurables avec le seul degré d’humidité, alors que le logement a été pris en bon état. Ainsi, compte tenu du devis produit, le bailleur est fondé à obtenir la somme de 800 euros au titre des réparations locatives.

Il est également fondé à obtenir la somme de 850 euros pour perte de chance au titre du préjudice lié à l’immobilisation de l’appartement qui ne peut pas être immédiatement reloué.

Enfin, dès lors que la locataire est fondée à recouvrer les provisions sur charges, l’abus du droit d’agir en justice n’est pas caractérisé.

En conséquence, Madame [W] [Z] sera condamnée à payer à Madame [S] [F] veuve [N] la somme de 1650 euros, à titre de dommages-intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Madame [S] [F] veuve [N], qui perd l’instance, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de dommages-intérêts de Madame [W] [Z] ;

DECLARE recevable les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [F] veuve [N] à payer à Madame [W] [Z] la somme de 11 550 euros assortie du taux d’intérêt légal à compter de la signification du présent jugement ;

MAINTIENT l’indemnité d’occupation fixée par ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau du 30 octobre 2023 ;

CONDAMNE Madame [W] [Z] à payer à Madame [S] [F] veuve [N] la somme de 1 650 euros, assortie du taux d’intérêt légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE les autres demandes de Madame [S] [F] veuve [N] ;

REJETTE les autres demandes de Madame [W] [Z] ;

CONDAMNE Madame [S] [F] veuve [N] à payer à Madame [W] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [F] veuve [N] aux dépens ;

RAPPELLE la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président

Isabelle JAECK Arnaud STURCHLER