TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

— --------------------------------

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02848 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IRLP

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [P] [M]

née le 13 Décembre 1975 à [Localité 3] (BAS RHIN),

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e David SARACENO, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 9 substitué par M^e Corinne VUILLEMIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [B] [X] [N] [D] [G],

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2025-000749 du 26/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par M^e Sara ZEKKARA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 38

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président, assisté d’Elodie PFEFFER auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 février 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat daté du 21 juin 2014 portant sur un studio situé au [Adresse 6] à [Localité 4], Madame [P] [M] a consenti un bail à Monsieur [B] [X] [N] [D] [G]. Le montant initial du loyer avait été fixé à 250 € par mois outre 40 € de provision sur charges.

Par courrier du 16 novembre 2019, Madame [P] [M] a informé son locataire de sa volonté de reprise du logement.

Le 19 décembre 2022, Madame [P] [M] a par acte de commissaire de justice décerné à son locataire un congé aux fins de vente.

Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] s’est maintenu dans les lieux.

Par exploit de commissaire de justice du 27 novembre 2023, Madame [P] [M] a assigné Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de constater la validité du congé pour vente, prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire et condamner ce dernier au paiement de différentes sommes.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 avril 2024.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 14 novembre 2025.

A cette audience, Madame [P] [M] représenté par son conseil a repris les termes de ses conclusions du 12 novembre 2025 dans lesquelles elle demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur [N] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

— Condamner Monsieur [N] à lui verser la somme de 1450 € au titre de l’indemnité d’occupation,

— Dire que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal depuis le 20 juin 2023 et à la capitalisation des intérêts,

— Condamner Monsieur [N] à lui verser la somme de 889 € au titre des impayés de taxe sur les ordures ménagères,

A toutes fins,

— Condamner Monsieur [N] à lui verser la somme de 506 € au titre des impayés de taxe sur les ordures ménagères,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [N] à lui verser la somme de 115 € au titre du remplacement du badge d’entrée,

— Condamner Monsieur [N] à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [N] aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir que son locataire s’est maintenu dans les lieux entre le 20 juin 2023 et le 2 avril 2024, date de la remise des clés, et estime qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1450 €.

Elle expose que durant l’occupation du logement et conformément au contrat de bail, le locataire versait 40 € de provision sur charges mais que suite à une régularisation il est redevable de la somme de 889 €. Elle estime que si une prescription est applicable, elle est en droit de solliciter la somme de 506 € au titre de la période de 2019 à 2024.

Enfin, elle sollicite le versement de la somme de 115 € au titre du remplacement d’un badge perdu.

Monsieur [B] [X] [N] [D] [G], représenté par son conseil, reprend ses conclusions du 15 juin 2025 dans lesquelles il demande au tribunal de :

— Débouter Madame [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Dire et juger que chacune des parties supportera ses propres frais et dépens.

A titre liminaire, il mentionne que son identité dans l’assignation ne correspond pas à sa pièce d’identité mais ne conteste pas être le preneur du bail objet de la présente procédure.

Il expose avoir libéré le logement au mois d’octobre 2023 et occuper depuis le 7 octobre 2023 un nouveau logement. Il explique que l’état des lieux de sortie ne sera fixé qu’au mois de mars 2024 suite à une inaction de sa propriétaire. Il conteste les arriérés locatifs indiquant avoir effectué des travaux de mise en état du bien, avoir exposé des frais de chauffage importants en raison d’un dysfonctionnement et n’avoir pas obtenu la restitution de son dépôt de garantie.

Concernant le montant sollicité au titre de la taxe se rapportant aux ordures ménagères, il soulève la prescription et précise n’avoir jamais été destinataire d’un décompte des charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour habiter ou pour vendre le logement.

Le congé doit indiquer le motif allégué, et, en cas de reprise, « les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin ou la personne avec laquelle il est lié par un PACS, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »

Le texte précise que « lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. »

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties le 21 juin 2014 et le contrat de location prévoit une durée initiale de trois années. Le bailleur a délivré congé à Monsieur [B] [X] [N] [D] [G], par acte de commissaire de justice le 19 décembre 2022 remis à étude afin qu’il quitte les lieux pour le 20 juin 2023 aux fins de vente du bien immobilier.

Le congé a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Le congé a donc été délivré dans les formes et délais légaux requis.

Ce congé délivré six mois avant le terme du bail, comporte les mentions requises à peine de nullité, notamment le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé précise par ailleurs que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire y est annexée.

Le congé délivré au défendeur est ainsi régulier au fond et il y a dès lors lieu de constater sa validité.

En outre, Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] ne conteste pas ledit congé.

Le bail s’est en conséquence trouvé résilié par l’effet du congé, de sorte que Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 juin 2023.

Sur les conséquences de la validité du congé

A titre luminaire, le tribunal constate que Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] a libéré le logement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail a été résilié au 20 juin 2023, il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

Madame [P] [M] sollicite la somme de 1450 € au titre des indemnités d’occupation pour la période entre le 20 juin 2023 au 2 avril 2024. Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] indique avoir libéré le logement au mois d’octobre 2023.

Si Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] indique occuper un nouveau logement depuis le 7 octobre 2023 et produit à cet effet un contrat de bail ainsi que des factures d’électricité se rapportant à son ancien et nouveau logement, ce dernier ne démontre pas avoir restitué les clés au début du mois d’octobre 2023.

Il ressort de l’annexe 5 du défendeur, que la date du 4 mars 2024 a été fixée par les parties pour procéder à l’établissement de l’état des lieux de sortie et à la restitution des clés. Si l’état des lieux de sortie n’est produit par aucune des parties et en l’absence d’éléments contraires produit notamment par Madame [P] [M], il convient de considérer que l’état des lieux de sortie a été établi le 4 mars 2024. L’annexe 6 produite par le défendeur et selon laquelle Madame [P] [M] indique avoir « reçu en main propre » les clés ne permet pas de considérer que le logement a été restitué le 2 avril 2024, date de l’attestation établie par Madame [P] [M]. En effet, il ne ressort pas dudit document que les clés ont été restituées le 2 avril 2024, cette attestation pouvant être établie postérieurement à la date fixée par l’état des lieux de sortie.

Si Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] mentionne dans ses conclusions avoir notamment réalisé des travaux devant venir en déduction des sommes réclamées, le tribunal constate que ce dernier procède par affirmation et ne produit aucun élément probant. En outre, le contrat de bail ne comporte aucune clause relative à cet arrangement.

Par conséquent, Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme mensuelle de 290 €, conformément au montant du loyer et de la provision sur charges mentionnés dans le contrat de bail, pour la période du 21 juin 2023 au 4 mars 2024, soit 8 mois et 14 jours soit la somme de 2455 €. Néanmoins, Madame [P] [M] sollicite dans ses conclusions la somme de 1450 €.

Dès lors, Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] sera condamné au paiement de la somme de 1450 €.

Sur la demande en paiement au titre de la régularisation des charges

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Pour appuyer sa demande, Madame [P] [M] verse dans le cadre de son annexe 5 un courrier daté du 4 juillet 2023 dans lequel elle sollicite la somme de 889 € au titre de la régularisation des charges se rapportant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] conteste ledit montant invoquant d’une part la prescription et d’autre part l’absence de décompte.

En l’espèce, le tribunal constate que Madame [P] [M] ne produit à l’appui de sa demande aucun avis de taxe foncière sur lequel figure le montant relatif à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le tribunal n’est ainsi pas en capacité de vérifier les montants sollicités par Madame [P] [M].

Ainsi, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la prescription, Madame [P] [M] sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Sur la demande en paiement au titre du badge

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, le litige porte sur la somme de 115 € au titre de la non restitution d’un badge d’entrée.

Si l’état des lieux de sortie n’est pas produit, Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] ne conteste pas ne pas avoir restitué un badge d’entrée. De plus, il produit dans le cadre de son annexe 6 le document rédigé par Madame [P] [M] sur lequel est mentionnée la non restitution du badge ainsi que son coût évalué à 115 €. Le tribunal constate que ce document est signé par Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] et non contesté par ce dernier.

Dès lors, Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] doit être condamné au versement de la somme de 115 €.

Sur la somme totale

Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] est redevable de la somme de 1565 € (1450 + 115) au titre des indemnités d’occupation et de la non restitution d’un badge. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 250 € au titre du dépôt de garantie. En effet, Madame [P] [M] ne conteste pas ne pas avoir restitué le dépôt de garantie.

Par conséquent, Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] sera condamné au versement de la somme de 1315 €. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [X] [N] [D] [G], qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qui ont été accomplies par Madame [P] [M], Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] sera condamné à lui verser une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré à Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] par Madame [P] [M] le 19 décembre 2022 et l’expiration du bail conclu le 21 juin 2014 concernant le studio situé au [Adresse 6] à [Localité 4] à la date du 20 juin 2023 ;

DIT que Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] est occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 4] depuis le 20 juin 2023 ;

CONSTATE que Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] a libéré le logement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] à payer à Madame [P] [M] la somme de 1315 € (mille trois cent quinze euros) au titre des indemnités d’occupation et non restitution d’un badge ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 27 novembre 2023 ;

DEBOUTE Madame [P] [M] de sa demande en paiement au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] [N] [D] [G] à verser à Madame [P] [M] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 février 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,