N° RG 25/05681 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSWI

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 25/05681 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSWI

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Mireille STIEBERT-LACOUR

Le

Le Greffier

M^e Mireille STIEBERT-LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble « Robert SCHUMAN » agissant par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, ayant siège social au [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 6] sous n° 678.501.172.00038, agissant elle-même par son Président, en exercice audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Mireille STIEBERT-LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 40

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [X],

né le 04 Septembre 1973 au MAROC, demeurant [Adresse 1]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,

assistée de Sameh ATEK, Greffier lors des débats, et de Aude MULLER, Greffier lors du prononcé

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Aude MULLER, Greffier

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [P] [X] est propriétaire des lots 303 et 359 dans la copropriété [Adresse 5], soit un appartement et un parking.

Dénonçant des impayés de charges et de cotisations travaux à compter du troisième trimestre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Robert SCHUMAN sis [Adresse 4], a assigné le 10 juin 2025 Monsieur [P] [X] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :

CONDAMNER Monsieur [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 30 148, 16 € au titre de solde sur les charges et travaux impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 12 février 2025 ;

CONDAMNER Monsieur [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 1 900, 54 € au titre des frais inhérents au recouvrement exposés par le syndicat, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 12 février 2025 ;

CONDAMNER Monsieur [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et résistance abusive ;

CONDAMNER Monsieur [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

DECLARER la décision à intervenir exécutoire par provision.

Le syndicat expose avoir mis en demeure Monsieur [X] de régulariser ses charges impayées pour le 3ème trimestre de l’année 2023, le 4ème trimestre de l’année 2023, l’année 2024 et les deux premiers trimestres de l’année 2025, ainsi que de s’acquitter de l’appel de provision sur travaux daté du 15 mai 2023 pour un montant de 26 918, 88 €.

Le syndicat expose avoir également exposés des frais et des charges en vue du recouvrement de sa créance à l’encontre de Monsieur [X] et met en compte à ce titre une somme de 1 900, 54 € résultant des frais d’huissier engagés pour la sommation de payer, des frais de mises en demeure de payer et de relance du syndic, des intérêts de retard visés dans le règlement de copropriété, des frais de constitution par avocat.

Le syndicat sollicite également la condamnation de Monsieur [X] à lui verser une somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts, indiquant qu’un préjudice financier résulte de sa résistance abusive.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 4 novembre 2025 et mis le jugement en délibéré au 15 janvier 2026.

Régulièrement assigné le 10 juin 2025 dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile, Monsieur [X] n’a toutefois pas constitué avocat avant la clôture de l’instruction. Le présent jugement est par conséquent réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS

A titre liminaire :

A titre préliminaire, il y a lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et de l’appel de fonds pour travaux :

L’article 803 du code de procédure civile énonce que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Le syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, est en conséquence tenu de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que le décompte de répartition des charges et les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

Le syndicat de copropriétaires demande à ce que Monsieur [X] soit condamné à lui payer la somme de 30 148, 16 €, soit une somme de 3 227, 78 € au titre de ses charges de copropriété impayées ainsi qu’une somme de 26 918, 88 €, ainsi qu’une somme de 1 900, 54 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit les éléments suivants :

Le décompte de la créance invoquée arrêté au 28 mai 2024 incluant l’appel de fonds pour travaux, les arriérés de charges de copropriété et de cotisations pour le fonds travaux, ainsi que les frais mis en compte au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965Les appels de fonds pour les deux derniers trimestres de l’année 2025N° RG 25/05681 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSWI

La copie du livre foncierLes appels de provision sur charges et cotisation travaux du troisième trimestre 2023 au deuxièmes trimestre 2025L’appel de travaux daté du 15 mai 2023Les mises en demeures du 5 février 2024, du 6 mai 2024, du 5 août 2024 et du 12 novembre 2024La sommation de payer du 12 février 2025 et la facture correspondanteLe contrat de syndic daté du 15 novembre 2023Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2023Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2024Le budget prévisionnel pour l’année 2024L’extrait du règlement de copropriété

En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2023 et du 28 novembre 2024 démontrent que les comptes de la copropriété ont été approuvés pour les années 2022 et 2023, comme le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et pour l’exercice 2025.

Le syndicat produit également les appels de fonds adressés à Monsieur [X] concernant ses charges de copropriété et ses cotisations pour le fond travaux à compter du 1er juillet 2023, corroborant les montants mis en compte à ce titre par le syndicat.

Il doit toutefois être constaté que le syndicat ne produit aucun procès-verbal d’assemblée générale susceptible de justifier l’origine et le montant de l’appel de fonds daté du 15 mai 2023. Seuls les procès-verbaux du 15 novembre 2023 et du 28 novembre 2024 sont versés à la procédure, aucune précision relative au principe et au montant des travaux ne résultant toutefois de ces procès-verbaux.

Dès lors, il est nécessaire de solliciter la production des procès-verbaux d’assemblées générales ainsi que toute autre pièce de nature à justifier notamment de l’appel de fonds travaux daté du 15 mai 2023.

Il y a donc lieu d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au 8 janvier 2025 ainsi que la réouverture des débats aux fins d’en justifier.

L’affaire sera renvoyée à ces fins à l’audience du 12 février 2025.

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront réservées et les dépens suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture du 4 novembre 2025 ;

ORDONNE la réouverture des débats ;

RENVOIE à l’audience du 12 février 2026 à 10h pour dépôt de pièces aux fins de justifier de l’appel de fonds pour travaux en date du 15 mars 2023.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Célia HOFFSTETTER