N° RG 25/02141 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNAH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/02141

N° Portalis DB2E-W-B7J-NNAH

Minute n°26/

Copie exec. à :

— S.A. ALSACE HABITAT

— M. [C]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.E.M. ALSACE HABITAT, venant aux droits de la Société Immobilière du Bas-Rhin “[S]” et de l’Office Public de l’Habitat “OPUS 67"

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Madame [N] [B], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [Q] [C]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [H] [J], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Février 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2010 prenant effet le 30 juillet 2010, la société STRASBOURGEOISE HABITAT devenue [S] puis la SAEM ALSACE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Q] [C] un local conventionné à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant initialement un loyer mensuel de 309,95 euros outre une provision sur charges de 37,83 euros, payable mensuellement à terme échu.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, la SAEM ALSACE HABITAT a fait signifier à Monsieur [Q] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 705,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 août 2024 et de justifier de l’assurance du logement.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 août 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 février 2025, la SAEM ALSACE HABITAT a fait assigner Monsieur [Q] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoireA défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bailCondamner Monsieur [Q] [C] et tous occupants de son chef à évacuer immédiatement de corps et de biens le local d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5]ire qu’à défaut d’évacuation volontaire dans les délais réglementaires, il y sera procédé avec le concours de la force publiqueCondamner Monsieur [Q] [C] à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer augmenté de l’acompte sur charges, révisable aux conditions du bail résilié, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenirCondamner Monsieur [Q] [C] à lui payer la somme de 4 032,08 euros avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil à compter de la décision à intervenirDire et juger que le sort des meubles et objets sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécutionCondamner Monsieur [Q] [C] en tous les frais et dépens y compris les frais du commandement, d’assignation et la dénonce à Monsieur le Sous-Préfet outre 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileRappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit par provision

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 21 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025, lors de laquelle il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

A cette audience, la bailleresse, représentée par sa gestionnaire contentieux munie d’un pouvoir, a repris les termes de son assignation, précisant que le montant de la dette s’élève à 6 321,59 euros, le prélèvement du 8 septembre 2025 ayant été rejeté de sorte que le dernier paiement date du mois d’avril 2025. En raison du montant de la dette et de l’absence de reprise des règlements, la SAEM ALSACE HABITAT s’est opposée à tout délai de paiement.

Monsieur [Q] [C], comparant en personne, a reconnu le montant de sa dette locative et a expliqué le rejet soulevé par la demanderesse par le fait que sa conseillère avait bloqué le paiement et que sa banque lui avait refusé un crédit pour apurer la dette locative. Il a fait valoir que n’étant pas éligible au FSL, il avait actionné sa caisse de retraite AGIRC ARRCO qui allait débloquer des fonds de sorte qu’il serait en capacité de payer. Il a indiqué être en attente d’une réponse quant à l’aide de solidarité ainsi sollicitée et qu’un retour pouvait être attendu dans les deux mois. Il a demandé à la juridiction de céans l’octroi de délais de paiement et proposé d’apurer la dette locative par des versements de 200 euros par mois en sus du loyer courant. Il a demandé le maintien dans les lieux.

L’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, la bailleresse, représentée par sa gestionnaire contentieux munie d’un pouvoir, reprend les termes de son assignation, précisant que le montant de la dette locative s’élève à 6 862,62 euros au 9 décembre 2025 selon décompte actualisé, et qu’un prélèvement est intervenu la veille de l’audience, sous réserve qu’il ne soit pas rejeté. Elle indique finalement ne pas s’opposer à des délais de paiement avec clause cassatoire.

Monsieur [Q] [C] ne conteste pas la dette et réitère sa proposition de payer 200 euros chaque mois, à partir du mois de janvier 2026 et au plus tard le 10 de chaque mois, afin de régler ladite dette. A ce titre, il précise percevoir 449 euros de la caisse de retraite AGIRC ARRCO et 1 050 euros de la « complémentaire », et supporter 810 euros de charges par mois. Il précise avoir l’argent sur son compte bancaire de sorte que le prélèvement devrait passer. Il indique qu’un travailleur social va l’accompagner pendant six mois afin de gérer ses affaires administratives et réviser ses charges. Il va par ailleurs tenter de renégocier le découvert avec sa banque. Il ajoute avoir obtenu un refus pour le FSL et être toujours dans l’attente d’une réponse d’AGIRC ARRCO. Monsieur [Q] [C] souligne enfin sa volonté de rester dans le logement.

Il sera statué par jugement contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 22 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAEM ALSACE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 9 décembre 2025, la dette locative de Monsieur [Q] [C] s’élève à la somme de 6 862,62 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « DEBUT ET FIN DE LOCATION », en son paragraphe « La résiliation pour défaut de paiement », qu’à défaut de paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer (déduction faite de l’APL), le contrat pourra, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 août 2024 rappelant les dispositions des articles 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à Monsieur [Q] [C], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 35 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 200 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [Q] [C] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [Q] [C] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

La partie défenderesse qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de l’assignation et de la signification du présent jugement.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SAEM ALSACE HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2010 entre la SAEM ALSACE HABITAT, d’une part, et Monsieur [Q] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 28 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [C] à verser à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 6 862,62 euros (décompte arrêté au 9 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [Q] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 200 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Q] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEM ALSACE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Q] [C] soit condamné à verser à la SAEM ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SAEM ALSACE HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS