TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Juillet 2025

GROSSE :

Le 04 Septembre 2025

à M^e Jérémie GHEZ

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EXPEDITION :

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N° RG 25/03117 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PWN

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [R] [S] [Z] épouse [G]

née le 08 Mars 1975 à [Localité 5], domiciliée : chez AGENCE ETOILE, [Adresse 2]

Monsieur [D] [S] [Z]

né le 18 Août 1986 à [Localité 6], domicilié : chez AGENCE ETOILE, [Adresse 2]

Monsieur [A] [S] [Z]

né le 02 Mai 1989 à [Localité 6], domicilié : chez AGENCEE ETOILE, [Adresse 2]

Madame [T] [S] [Z]

née le 14 Septembre 1990 à [Localité 6], domiciliée : chez AGENCE ETOILE, [Adresse 2]

Ayant tous pour avocat, M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [N]-[U]

né le 21 Mai 1992 à [Localité 6], domicilié : chez Mme [U] [P], [Adresse 3]

non comparant

Madame [I] [X] [V] [L],

née le 23 Octobre 1994 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 30 janvier 2023, Madame [S] [Z] [R], Madame [S] [Z] [T], Monsieur [S] [Z] [D] et Monsieur [S] [Z] [A], venant au droits de Monsieur [S] [Z] [B], ont donné à bail à Monsieur [N]-[U] [O] et Madame [X] [V] [L] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 1 252,91 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [Z] [R], Madame [S] [Z] [T], Monsieur [S] [Z] [D] et Monsieur [S] [Z] [A] ont fait signifier à Monsieur [N]-[U] [O] et Madame [X] [V] [L] [I] par actes de commissaire de justice en date du 19 avril 2024 pour Madame [X] [V] [L] [I] et le 15 avril 2024 pour Monsieur [N]-[U] [O], un commandement de payer la somme de 4 177,23 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, Madame [S] [Z] [R], Madame [S] [Z] [T], Monsieur [S] [Z] [D] et Monsieur [S] [Z] [A] ont fait assigner Monsieur [N]-[U] [O] et Madame [X] [V] [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [X] [V] [L] [I] à leur payer les loyers et charges impayés au 25 mars 2025 soit la somme de 17 776,74 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer échu majoré des charges, révisée comme le loyer

— condamner Monsieur [N]-[U] [O] solidairement avec Madame [X] [V] [L] [I] jusqu’au 29 juillet 2024 à leur payer la somme de 6 630,05 euros,

— condamner Monsieur [N]-[U] [O] et Madame [X] [V] [L] [I] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leur prétentions, Madame [S] [Z] [R], Madame [S] [Z] [T], Monsieur [S] [Z] [D] et Monsieur [S] [Z] [A] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 avril 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 17 juillet 2025, l’affaire a été retenue.

A cette audience, Madame [S] [Z] [R], Madame [S] [Z] [T], Monsieur [S] [Z] [D] et Monsieur [S] [Z] [A], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 21 535,47 euros, selon décompte en date du 2 juin 2025, terme de juin inclus.

Bien que régulièrement assignés en étude, Monsieur [N]-[U] [O] et Madame [X] [V] [L] [I] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 mai 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [S] [Z] [R], Madame [S] [Z] [T], Monsieur [S] [Z] [D] et Monsieur [S] [Z] [A] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX le 24 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article XI) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 4 177,23 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 juin 2024.

Monsieur [N]-[U] [O] et Madame [X] [V] [L] [I] occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [X] [V] [L] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N]-[U] [O] et Madame [X] [V] [L] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1 252,91 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [X] [V] [L] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [X] [V] [L] [I] reste devoir la somme de 21 535,47 euros, à la date du 2 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [N]-[U] [O] et Madame [X] [V] [L] [I], non comparant, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette

Madame [X] [V] [L] [I] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 21 535,47 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 177,23 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Le contrat de bail contient en son article XII une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Monsieur [N]-[U] [O], ayant donné congé le 29 décembre 2023, sera tenu solidairement avec Madame [X] [V] [L] [I], de la dette locative jusqu’au 29 juillet 2024, soit pour la somme de 6 630,05 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N]-[U] [O] et Madame [X] [V] [L] [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [Z] [R], Madame [S] [Z] [T], Monsieur [S] [Z] [D] et Monsieur [S] [Z] [A] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 janvier 2023 entre Madame [S] [Z] [R], Madame [S] [Z] [T], Monsieur [S] [Z] [D] et Monsieur [S] [Z] [A] et Monsieur [N]-[U] [O] et Madame [X] [V] [L] [I] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont à la date du 19 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [V] [L] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [V] [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [Z] [R], Madame [S] [Z] [T], Monsieur [S] [Z] [D] et Monsieur [S] [Z] [A] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [V] [L] [I] à verser à Madame [S] [Z] [R], Madame [S] [Z] [T], Monsieur [S] [Z] [D] et Monsieur [S] [Z] [A], à titre provisionnel, la somme de 21 535,47 euros décompte arrêté au 2 juin 2025 incluant la mensualité de juin, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 177,23 euros à compter du 19 avril 2024 et à compter l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N]-[U] [O], solidairement avec Madame [X] [V] [L] [I], à verser à Madame [S] [Z] [R], Madame [S] [Z] [T], Monsieur [S] [Z] [D] et Monsieur [S] [Z] [A], à titre provisionnel, la somme de 6 630,05 euros sur la somme de 21 535,47 euros mise à la charge de Madame [X] [V] [L] [I] ;

CONDAMNE Madame [X] [V] [L] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 252,91 euros à ce jour, à compter du 1er juillet 2025et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N]-[U] [O] et Madame [X] [V] [L] [I] à verser à Madame [S] [Z] [R], Madame [S] [Z] [T], Monsieur [S] [Z] [D] et Monsieur [S] [Z] [A] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N]-[U] [O] et Madame [X] [V] [L] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président