Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Referes civils cab 1, 12 février 2026, n° 25/01175

TJ Strasbourg 12 février 2026

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des charges
Le tribunal a constaté que les mises en demeure étaient restées infructueuses et que les charges étaient exigibles, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Provisions sur charges non réglées
Le tribunal a jugé que les provisions étaient devenues exigibles en raison de la défaillance de Mme [H] [J] et des approbations des budgets par l'assemblée générale.
Accepté
Mauvaise foi de la défenderesse
Le tribunal a reconnu la mauvaise foi de la défenderesse et a accordé des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a jugé que le syndicat avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice, en raison de la défaillance de la défenderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, réf. civils cab 1, 12 févr. 2026, n° 25/01175
Numéro(s) :	25/01175
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 février 2026
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Sur les parties

Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence « [ Localité 2 ] - GUIRBADEN » sis

Texte intégral

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/01175 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2G6

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Véronique KELLER – 202

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 12 février 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Jugement du 12 Février 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 2]-GUIRBADEN » sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3], agissant par son Syndic, la Société IMMO M, Société à Responsabilité Limitée au capital de 15 000 €, ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 4], immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le n° B 310 381 421, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1] et [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Véronique KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [H] [J]

née le 23 Juillet 1998 à [Localité 5] (Arménie)

[Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 27 Janvier 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

JUGEMENT :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à 67800 Hoenheim (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [H] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :

— condamner Mme [H] [J] à lui payer la somme de 5.037,50 €, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 sur la somme de 4.797,50 €, et à compter de l’assignation sur la somme de 240 €, au titre des arriérés de charges de copropriété dus au 3e trimestre 2025 inclus pour les lots n° 34, 64 et 311 ;

— condamner Mme [H] [J] à lui payer la somme de 3.865,41 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des provisions sur charges à venir jusqu’au 31 décembre 2026 ;

— condamner Mme [H] [J] à lui payer la somme de 85,30 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des provisions sur charges dues au titre du fonds de travaux à venir jusqu’au 31 mars 2026 ;

— condamner Mme [H] [J] à lui payer la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [H] [J] à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [H] [J] aux dépens y compris les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour recouvrement de la créance qui seront imputés aux seuls défendeurs au titre des charges générales d’administration.

A l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a réduit sa demande à la somme de 4.848,74 € et s’est référé pour le surplus à ses écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

Régulièrement assignée à domicile, Mme [H] [J] n’a pas comparu mais son frère s’est présenté sans pouvoir écrit et a sollicité des délais de paiement sur 24 mois en précisant que sa sœur ne voulait pas payer toute l’année 2026.

MOTIFS,

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs, ainsi que les mises en demeure et la copie du livre foncier.

Il a adressé à la partie défenderesse une mise en demeure de payer la somme de 4.797,50 € par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 27 juin 2025, laquelle est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre au domicile de son destinataire qui est revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de ce que la partie défenderesse reste redevable de la somme totale de 4.848,74 € au titre des provisions sur charges jusqu’au 31 décembre 2026, soit 5.037,50 € + 3.865,41 € + 85,30 € – 4.139,47 € payés en 4 virements.

Partant, Mme [H] [J] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.848,74 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement, correspondant aux provisions sur charges échues à la date de la mise en demeure, aux provisions non encore échues jusqu’au 31 décembre 2026 et devenues exigibles ainsi qu’aux frais.

Par application de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Le syndicat des copropriétaires fait en l’espèce la preuve de cette mauvaise foi et de son préjudice financier supplémentaire subi à ce titre. La somme de 300 € lui sera allouée à titre de dommages et intérêts.

Il résulte de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de l’effort déjà fait par la partie défenderesse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement et qui n’excédera pas 10 mois dès lors que ce sont les charges jusqu’au 31 décembre 2026 qui sont dues.

Par ailleurs, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [H] [J] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du CPC. La somme de 1.000 € lui sera allouée à ce titre.

Enfin, Mme [H] [J], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, tels que définis par l’article 10-1 a) de la loi précitée du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions sur charges de l’année en cours et non encore appelées au titre de l’immeuble propriété de Mme [H] [J] et inclus dans la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3] ;

CONDAMNE Mme [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3] :

— la somme de 4.848,74 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— la somme de 300 € ;

AUTORISE Mme [H] [J] à se libérer du montant des sommes dues au titre du principal, des dommages et intérêts, des dépens et de l’article 700 du CPC par versements mensuels de 630 €, et la première fois le 5 mars 2026 ;

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance, le solde encore dû, ainsi que tous les accessoires, deviendront immédiatement exigibles de plein droit ;

CONDAMNE Mme [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3] la somme de mille euros (1.000 €) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [J] aux entiers dépens tels que définis par l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER