TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00617 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QUHO

JUGEMENT

DU : 11 Décembre 2025

S.A. 1001 Vies Habitat

C/

Mme [W] [T]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 11 Décembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. 1001 Vies Habitat

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [W] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à Cabinet LEGITIA

+ 1CCC à la défenderesse

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 2 novembre 2022, la société 1001 VIES HABITAT a donné en location à Madame [W] [T], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 508,95 €, outre provisions sur charges de 217,93 €.

Suivant contrat signé le 21 mai 2024, un emplacement de stationnement (Module 1035030011) situé à la même adresse a également été donné en location, moyennant un loyer mensuel actualisé de 28,75 €, outre provision sur charges de 4,00 €.

Le 20 novembre 2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Madame [W] [T] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 401,12 € selon décompte arrêté au 19 novembre 2024.

La société 1001 VIES HABITAT a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 19 septembre 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 19 février 2025, la société 1001 VIES HABITAT a attrait Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société 1001 VIES HABITAT sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition des clauses résolutoires prévues aux conditions générales des contrats de bail et visées dans le commandement de payer et constater la résiliation des baux à compter du 21 janvier 2025 ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux ;

ordonner l’expulsion sans délai de Madame [W] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

condamner Madame [W] [T] au paiement des sommes suivantes :

2 020,23 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2025 (échéance de janvier 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 ;

une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

390,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le 20 février 2025, la société 1001 VIES HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 14 octobre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 279,90 €. Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris et qu’elle s’oppose à l’octroi des délais de paiement sollicités à titre reconventionnel par la défenderesse.

Madame [W] [T], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative sous réserve d’un paiement de 500,00 € effectué le 12 octobre 2025 et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 400,00 € par mois en plus du loyer courant. Madame [W] [T] sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [W] [T] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

avoir eu des difficultés d’ordre familial qui ont eu des conséquences financières ;

travailler dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée pour un salaire mensuel d’environ 1 300,00 € et percevoir des aides de la CAF (199,00 € d’APL, 150,00 € d’allocations familiales et 186,00 € au titre de la PAJE) ;

que son conjoint travaille depuis le mois de juin 2025 en intérim pour un salaire mensuel d’environ 1 000,00 € ;

avoir deux enfants à charge ;

avoir d’autres dettes auprès du Trésor public avec des saisies en cours.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La demanderesse a été autorisée à produire, par note en délibéré avant le 15 novembre 2025, un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 25 novembre 2025, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte actualisé arrêté au 19 novembre 2025 mentionnant un solde débiteur de 4 061,43 € au jour de l’audience du 14 octobre 2025 après déduction du paiement de 500,00 € évoqué par la locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats, par note en délibéré autorisée, un décompte arrêté au 19 novembre 2025 faisant état, au 14 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse) d’un arriéré locatif de 4 061,43 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 281,53 €, le paiement de 500,00 € du 14 octobre 2025 évoqué par Madame [W] [T] à l’audience ayant été déduit.

Sous cette réserve, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société 1001 VIES HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme précitée d’un montant total de 281,53 € au 14 octobre 2025.

Il convient par conséquent de condamner Madame [W] [T] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 3 779,90 € actualisée au 10 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [W] [T] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 400,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [W] [T] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [W] [T] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, un paiement de 500,00 €, couvrant le montant du loyer résiduel hors charges ayant été effectué le 14 octobre 2025.

Compte tenu de son engagement, il convient par conséquent d’accorder à Madame [W] [T] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 400,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir, le 19 septembre 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commision de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 14) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer notifié à personne ou à domicile, resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à domicile à Madame [W] [T] le 20 novembre 2024, pour un montant principal de 1 401,12 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 janvier 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [W] [T] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de sa demande en ce sens, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Madame [W] [T] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [W] [T] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Madame [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la société 1001 VIES HABITAT sera en droit d’exiger de Madame [W] [T] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai avant l’expulsion

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.412-1 dudit code précise que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. De plus, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [W] [T] n’a pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et sa mauvaise foi n’a pas été constatée. Dès lors, il n’y a pas lieu de supprimer le délai précité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [T], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société 1001 VIES HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par société 1001 VIES HABITAT ;

CONSTATE que le contrat signé le 2 novembre 2022 entre la société 1001 VIES HABITAT et Madame [W] [T] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à société 1001 VIES HABITAT la somme de 3 779,90 € (trois mille sept cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-dix centimes) actualisée au 14 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [W] [T] à s’acquitter de cette somme en 10 mensualités, les 9 premières d’un montant de 400,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Madame [W] [T] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société 1001 VIES HABITAT, la résiliation du bail étant acquise à la date du 20 janvier 2025;

Madame [W] [T] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Madame [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

en cas de maintien dans les lieux, la société 1001 VIES HABITAT sera en droit d’exiger de Madame [W] [T] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [W] [T] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ; et au besoin CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à la société 1001 VIES HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

REJETTE la demande de suppression du délai avant l’expulsion de la société 1001 VIES HABITAT ;

CONDAMNE Madame [W] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024 ;

DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE, LA JUGE,