MINUTE N° 25/00148

DOSSIER : N° RG 24/00707 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DMXL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

S.A. UNICIL

11 rue Armény

13286 MARSEILLE CEDEX 6

représentée par M^e Franck GARDIEN, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [D]

né le 27 Mai 1968 à LYON (69000)

Bâtiment 2, 3 quai de la Gabelle

13200 ARLES

représenté par M^e Fanny AITELLI, avocat au barreau d’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/000027 du 06/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARASCON)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 31 mars 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 AVRIL 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 AVRIL 2025

EXPOSE DU LITIGE

La S.A. d’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS a donné à bail à Mme [U] [P] un appartement à usage d’habitation au bâtiment 2 de la cité Trinquetaille, situé 3, quai de la Gabelle à Arles (13200), par contrat du 1er février 2013 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 382.81 euros, y compris une provision de 59.89 euros pour charges locatives.

Par contrat du 8 août 2017, la S.A. d’HLM UNICIL, venant aux droits de la PHOCEENNE D’HABITATIONS, a donné à bail à sa locataire un emplacement de stationnement, portant le montant global du loyer à la somme de 441.64 euros.

Par avenant du 11 mars 2022 et suite au départ de Mme [P], le bail a été mis au nom de M. [L] [D], né le 27 mai 1968.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 24 octobre 2024, UNICIL a assigné en référé M. [D] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. [D] et de tous occupants éventuels de son chef,

— la condamnation de M. [D] à verser à UNICIL la somme provisionnelle de 4 161.92 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 1er octobre 2024, des loyers et charges,

— la condamnation de M. [D] à payer à titre provisionnel à UNICIL une somme égale au montant du dernier loyer, indexé comme stipulé dans le contrat de bail résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de M. [D] à payer à UNICIL la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de M. [D] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

Après un renvoi, l’affaire, initialement audiencée au 6 janvier 2025, a été enrôlée à l’audience publique des référés du 31 mars 2025 : les deux parties y ont été dûment représentées.

A la barre, UNICIL, par la voix de son conseil, produit un état à jour du compte locatif qui remonte jusqu’en juin 2023 et qui montre qu’entre ce mois-là et celui de février 2025, M. [D] n’a effectué que trois versements : 13 euros le 23 juin 2023, 250 euros le 8 août 2023 et 250 euros le 7 février 2025. Grâce au maintien des aides sociales au logement jusqu’en juin 2024, la dette locative s’est trouvée cantonnée, au 28 février 2025, à la somme de 6 695 euros.

Par conséquent, elle demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux et la restitution des clés.

Enfin, elle réclame la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du défendeur aux dépens.

Pour sa défense, M. [D], par la voix de son conseil, reconnait qu’il a connu des soucis financiers en septembre 2023, mais que sa plus grande difficulté actuelle vient du fait qu’il a été incarcéré de février à octobre 2024 et qu’il n’ a pas pu échanger avec sa bailleresse, ni répondre aux courriers ou actes qui arrivaient chez lui ; il a par ailleurs vu le versement de ses aides sociales et de son RSA suspendu.

Il souhaite conserver son logement pour ne pas accentuer sa précarité et en signe de bonne volonté, il a versé la somme de 250 euros en février 2025 pour son loyer, sachant que le RSA lui a été rétabli en novembre 2024, avec un rappel depuis mars 2024.

Pour le paiement de la dette locative, il sollicite le maximum de délai pour apurer le montant de cette dernière.

Un diagnostic social et financier a été lancé par les services préfectoraux sous forme de convocations de M. [D] à un entretien avec la Maison Départementale de la Solidarité de Territoire (MDST) d’Arles : ce dernier ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé et l’organisme social est dans l’incapacité de communiquer le moindre élément sur la situation de l’intéressé.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, UNICIL, par courrier reçu le 25 octobre 2023, a signalé à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) la situation de loyers impayés de M. [D], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de ce dernier devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 24 octobre 2024.

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, UNICIL a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. [D], par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation précitée a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 6 janvier 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande d’UNICIL est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, UNICIL produit un état récapitulatif du compte de son locataire, arrêté au 28 février 2025, qui montre que M. [D] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 6 695 euros de loyers et de charges. Cette dette n’est pas contestée par le locataire.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, il convient de condamner M. [D] à payer cette somme à UNICIL, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 1 539.97 euros, à compter de la date de l’assignation pour un montant de 2 621.95 euros et à compter de la date de la présente ordonnance pour un montant de 2 533.08 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, M. [D] manifeste, via son conseil, son souhait de conserver le logement et pour ce faire, d’honorer à la fois ses échéances locatives mensuelles et un échéancier d’apurement de sa dette. Financièrement, l’intéressé n’apporte aucun éclairage suer ses perspectives à court et moyen terme, bien qu’il ait retrouvé sa liberté fin octobre 2024, soit cinq mois avant l’audience de renvoi. De la même façon, il n’apporte pas d’explication sur son absence de rencontre avec la MDST, alors qu’il aurait besoin d’assistance sociale pour gérer ses dossiers de la vie courante.

Ces constatations ne plaident pas en faveur d’un accès à un échelonnement du paiement de la dette locative. Cependant, il convient de reconnaître que retirer son logement à quelqu’un qui doit se réinsérer dans la société, sans lui donner la moindre chance de réussir, serait une mesure trop radicale.

Si de bonnes résolutions sont prises, si l’assistance sociale est acceptée, il est possible de mettre M. [D] en capacité de redresser la situation dans la durée, tout en donnant au bailleur la possibilité de réagir rapidement en cas de nouvelle dérive. La bailleresse, quant à elle, dit ne pas s’opposer à l’octroi éventuel de délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser le locataire à se libérer de sa dette locative selon les modalités précisées au dispositif, sous réserve évidemment que soit levée à son égard l’interdiction de se rendre dans le quartier où se trouve son logement.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la dernière reconduction du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 29 mars 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des deux mois qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er février 2013, sont réunies à la date du 29 mai 2024 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du contrat de location jusqu’à apurement de la dette. Le locataire devra s’acquitter de ses mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du contrat de location sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupant à compter du 1er mars 2025 (la période comprise entre le 30 mai 2024 et le 28 février 2025 étant déjà incluse dans les 6 695 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. [D] sera condamné aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

La situation économique de la partie en charge des dépens ne justifie pas l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de la S.A. d’HLM UNICIL,

La RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS M. [L] [D] à payer à la S.A. d’HLM UNICIL la somme provisionnelle de 6 695 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 pour un montant de 1 539.97 euros, à compter du 24 octobre 2024 pour un montant de 2 621.95 euros et à compter du 30 avril 2025 pour un montant de 2 533.08 euros,

Sous réserve que soit levée à son égard l’interdiction de se rendre dans le quartier où se trouve son logement, AUTORISONS M. [L] [D] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 6 695 euros en 35 mensualités de 190 euros en capital chacune, une 36ème mensualité venant solder le capital et payer les intérêts calculés depuis les 29 mars ou 24 octobre 2024 ou bien encore 30 avril 2025 sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer et les charges, ce à compter du premier mois qui suivra la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 30 mai 2024,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour M. [L] [D], d’avoir volontairement libéré les lieux au bâtiment 2 de la cité Trinquetaille, situé 3, quai de la Gabelle à Arles (13200), dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM UNICIL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) l’expulsé(s),

— que M. [L] [D] soit condamné à verser à la S.A. d’HLM UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er mars 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

REJETONS la demande de la S.A. d’HLM UNICIL sur l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [L] [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES