TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 25/00094

DOSSIER : N° RG 24/01334 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DLWW

JUGEMENT DU 29 AOUT 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SAGE

46 quater rue Guitel

78860 ST NOM LA BRETECHE

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocate au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [B]

né le 02 Décembre 1963 à LAMBESC

Domaine de Pont Royal – Zac du Moulin de Vernègues

Villa 15

13370 MALLEMORT

non comparant, ni représenté

Madame [C] [B] NEE [A]

née le 28 Janvier 1962 à NICE (06000)

Domaine de Pont Royal – ZAC du Moulin de Vernègues

Villa 15

13370 MALLEMORT

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 26 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 août 2025

copie + copie exécutoire

délivrées le : 29/08/2025

à M^e SANGUINETTI + 1 ccc aux défendeurs

Affaire SARL SAGE c. [B]

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.R.L. SAGE, représentée par sa mandataire, la S.A.S. SOCIETE NATIONALE DE GESTION, a donné à bail à M. [Z] [B], né le 2 décembre 1963 et à Mme [C] [B], née le 28 janvier 1962, une maison meublée désignée VILLA 15 et située au domaine de Pont Royal, Zac du Moulin de Vernègues à Mallemort (13370), par contrat du 24 août 2020 prenant effet le 31 août suivant, d’une durée d’un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 1100 euros, y compris une provision de 100 euros pour charges locatives.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 août 2024, remis en main propre à Madame et déposé à domicile pour Monsieur, la S.A.R.L. SAGE a assigné M. et Mme [B] devant le Juge des contentieux de la protection, sous le numéro de dossier RG 24/1334.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, remis en main propre à Monsieur et déposé à domicile pour Madame, la S.A.R.L. SAGE, constatant l’oubli involontaire d’une page dans l’exploit primitif, a réassigné M. et Mme [B] devant le Juge des contentieux de la protection, sous le numéro de dossier RG 24/1338, ce pour faire constater par la justice :

— que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit,

et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. et Mme [B] et de tout occupant de leur chef,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [B] à verser à la S.A.R.L. la somme de 2 661.04 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 10 juillet 2024, des loyers et charges,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [B] à payer à la S.A.R.L. une somme égale au montant du dernier loyer, indexé comme stipulé dans le contrat de location résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [B] à payer à la S.A.R.L. la somme de 2200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [B] à payer à la S.A.R.L. la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [B] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

Après un renvoi et une réouverture des débats à l’issue de la deuxième audience, l’affaire, initialement audiencée au 28 novembre 2024, a été enrôlée à l’audience publique du 26 juin 2025 : les deux parties y ont été présentes ou dûment représentées, à l’exception de M. [B], qui n’a pas donné de pouvoir de représentation à son épouse.

A la barre, la demanderesse, par la voix de son conseil, produit un état à jour du compte locatif des époux [B], qui montre qu’à la suite de son action en justice du 6 septembre 2024, elle a dû attendre près de quatre mois et une créance atteignant la somme de 4 854.37 euros pour voir le solde négatif du compte résorbé en un versement du 17 décembre 2024 ; cependant, elle a constaté que depuis le mois de mars 2025, ces derniers n’ont plus payé de loyer et que, dans ces conditions, la dette locative s’est reconstituée et a atteint la somme de 3 109.28 euros au 5 juin 2025.

Par conséquent, elle demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail soit constatée par le Juge, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux et la restitution des clés.

D’autre part, elle indique qu’elle supporte les défauts de paiement ou les paiements irréguliers de ses locataires depuis août 2021, sachant que le compte locatif a eu un solde constamment négatif entre octobre 2022 et décembre 2024, solde pouvant dépasser les 7 000 euros. Une telle défaillance n’a évidemment pas exonéré la bailleresse de ses obligations à l’égard de la copropriété et du fisc et elle a dû s’acquitter de ses obligations financières. En parallèle, elle a dû gérer son contentieux avec ses locataires, tout en subissant les conséquences du surendettement de ces derniers. Afin d’obtenir réparation de ces préjudices moral et financier, elle demande des dommages et intérêts à hauteur de 2 200 euros, équivalant à deux mois de loyer.

Enfin, elle réclame la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des défendeurs aux dépens.

Pour sa défense et celle de son époux, Mme [B] explique leurs récentes difficultés financières par la nécessité de réparer leur véhicule tombé en panne, pour un montant de 2 000 euros. Cependant, elle indique avoir perçu sa pension mensuelle de retraite la veille de l’audience et avoir immédiatement viré la somme de 800 euros sur leur compte locatif ; par ailleurs, elle affirme être, incessamment sous peu, bénéficiaire d’un versement de la somme de 2 300 euros de la part de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), permettant ainsi de combler le solde négatif de début juin 2025. Désormais, elle s’engage à payer le loyer tous les mois, au moyen de prélèvements automatiques.

Pour étayer ses déclarations, elle propose de montrer ses mouvements et comptes bancaires à la barre, depuis son téléphone portable. Le conseil de la bailleresse refuse ce support et sollicite de pouvoir attester les rentrées d’argent via un état actualisé du compte locatif qui serait communiqué au tribunal en cours de délibéré.

Par ailleurs, Mme [B] précise avoir déposé des demandes de logement social, avec l’aide des assistantes sociales qui suivent le couple.

Malgré la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) en juillet 2023, malgré la dénonce de l’assignation des époux [B] aux autorités préfectorales compétentes en septembre 2024, aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal avant l’audience de jugement. Pourtant, c’est une conseillère de l’ADAMAL, en charge de l’accompagnement des intéressés dans le cadre d’une mesure ASELL, qui est à l’origine du renvoi de l’audience prévue en mars 2025.

L’affaire est mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des deux instances

Pour une bonne administration de la justice, l’affaire portant le n° de RG 24/1338 sera jointe à l’affaire portant le n° de RG 24/1334.

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, la S.A.R.L. SAGE a fait délivrer un commandement de payer leurs loyers à M. et Mme [B] par actes de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023.

Conformément à l’article susvisé, la S.A.R.L. SAGE, par courrier reçu le 19 juillet 2023, a signalé à la CCAPEX la situation de loyers impayés de M. et Mme [B].

Par actes de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023, la S.A.R.L. SAGE a assigné M. et Mme [B] en référé devant le Juge des contentieux de la protection, et par ordonnance en date du 27 mai 2024, le juge de référés a constaté l’effacement de la dette locative décidé par la Commission de surendettement des particuliers et la suspension de la clause résolutoire pendant deux ans à compter du 24 février 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, la S.A.R.L. SAGE a assigné M. et Mme [B] au fond devant le Juge des contentieux de la protection, en vue de faite lever la suspension de la clause résolutoire.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 9 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 28 novembre 2024.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de la S.A.R.L. SAGE est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce et pour tenir compte de la prudence affichée par le conseil de la demanderesse, celui-ci a été autorisé par le tribunal à transmettre à ce dernier avec copie aux défendeurs, avant le 10 juillet 2025, un état actualisé du compte locatif des époux [B] attestant ou non des versements imminents annoncés à la barre par Madame.

L’état, transmis dans les délais, révèle qu’au 1er juillet 2025, le versement de 800 euros annoncé au jour même de l’audience, a bien été crédité au 26 juin 2025 pour un montant exact de 809.28 euros, mais que le versement de 2 300 euros en provenance de la CAF, susceptible, à 100 euros près, de solder la dette locative, n’a pas eu lieu.

Dans ces conditions, cette dette au 1er juillet 2025, incluant le loyer et les provisions pour charges du mois de juillet 2025, s’élève à la somme de 3 589.88 euros.

Par conséquent, il conviendra de condamner solidairement M. et Mme [B] à payer cette somme à la S.A.R.L. SAGE et de l’assortir d’intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, les époux [B] n’honorent pas leurs échéances de loyer de manière constante depuis octobre 2022 et aucun élément objectif ne laisse penser qu’il va en être différemment à l’avenir : les bonnes intentions émises à la barre du tribunal par Mme [B] n’engagent donc qu’elle-même.

D’autre part, le fait de verser le dernier loyer le jour-même de l’audience ne suffit pas à considérer que les époux [B] ont « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » : l’esprit de la loi exige un peu plus de continuité dans le retour à la normale.

Dans ces conditions, il convient de ne pas accorder de délais de paiement à M. et Mme [B].

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la signification du commandement de payer, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 18 juillet 2023 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des deux mois qui ont suivi : cependant, par décision en date du 24 février 2024, la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône, saisie par les époux [B], a accordé à ces deniers l’effacement total de leur dette locative s’élevant, au 21 novembre 2023, à la somme de 4 978.07 euros. Cet effacement n’a pas totalement apuré la dette puisque lors de la mise au crédit de l’effacement dans le compte locatif, le solde de ce celui-ci restait négatif à hauteur de 1 901.48 euros.

Au-delà de cet impact financier, la mesure prise par la Commission de surendettement a entraîné la suspension de la clause résolutoire pendant deux années à compter du 24 février 2024, pour peu que les locataires aient repris, sans discontinuer depuis cette même date, le paiement mensuel intégral de leurs loyers et charges locatives : cette situation a été actée par un juge des référés qui avait été saisi par la bailleresse le 6 octobre 2023 à la suite du commandement de payer, et qui, dans son ordonnance du 27 mai 2024, a accordé des facilités aux locataires pour le paiement, échelonné sur dix mois, d’une taxe locale non incluse dans la dette effacée. Il a été clairement énoncé que la moindre défaillance aurait comme conséquence la mise en œuvre de la clause résolutoire.

L’examen du compte locatif de M. et Mme [B] à compter du 24 février 2024 montre :

— l’absence de tout versement de leur part en mai, septembre, octobre et novembre 2024,

— le non versement de sept des dix mensualités consenties par le juge des référés le 27 mai 2024 pour payer une taxe locale,

— l’apurement complet de la dette locative en décembre 2024 grâce à un versement unique, correspondant probablement à l’héritage que les locataires avaient invoqué à l’audience du 28 novembre précédent pour obtenir un renvoi d’audience au 27 mars 2025,

— de nouveau, l’absence de tout versement de la part des locataires en mars, avril et mai 2025, ainsi que le non paiement de la TEOM 2024 et de la régularisation des charges locatives 2024.

Cet examen montre clairement que la condition requise par la Commission de surendettement pour la suspension de la clause résolutoire du bail durant deux années n’a pas été respectée par M. et Mme [B].

Par conséquent, il convient de constater que la clause résolutoire du contrat n’est plus suspendue et qu’elle entre en vigueur le 18 septembre 2023

Dans ces conditions et compte tenu de la nécessité de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de M. et Mme [B] et de tout occupant de leur chef et d’autoriser la S.A.R.L. SAGE à faire débarrasser tous meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation du logement

Le contrat de location étant rompu à compter du 18 septembre 2023 et M. et Mme [B] occupant toujours les lieux au jour de l’audience, il convient, afin de compenser cette occupation, de fixer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer courant et des charges, et de condamner M. et Mme [B] à son paiement mensuel à compter du 1er août 2025 (la période comprise entre le 18 septembre 2023 et le 31 juillet 2025 étant déjà incluse dans les 3 589.88 euros accordés supra), ce jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la demanderesse n’apporte aucun élément pouvant justifier un préjudice allant au-delà du manque à gagner lié à la non-perception de sa créance d’argent, déjà compensée par l’attribution d’intérêts moratoires.

Par conséquent, la bailleresse sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. et Mme [B] seront condamnés aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de la double assignation du 6 septembre 2024, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner M. et Mme [B] à payer à la S.A.R.L. SAGE la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la jonction de l’affaire portant le n° de RG 24/1338 à l’affaire portant le n° de RG 24/1334,

DECLARE recevable la demande de la S.A.R.L. SAGE, représentée par sa mandataire, la S.A.S. SOCIETE NATIONALE DE GESTION,

La RECOIT partiellement en ses demandes,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [B] et Mme [C] [B] à payer à la S.A.R.L. SAGE, représentée par sa mandataire, la S.A.S. SOCIETE NATIONALE DE GESTION, la somme de 3 589.88 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 29 août 2025,

CONSTATE l’acquisition, au 18 septembre 2023, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 24 août 2020,

DIT que M. [Z] [B], Mme [C] [B] et tout occupant de leur chef devront libérer les lieux meublés situés VILLA 15 au domaine de Pont Royal, Zac du Moulin de Vernègues à Mallemort (13370), dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

Passé ce délai, ORDONNE leur expulsion, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

AUTORISE la S.A.R.L. SAGE, représentée par sa mandataire, la S.A.S. SOCIETE NATIONALE DE GESTION, à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [B] et Mme [C] [B] à payer à la S.A.R.L. SAGE, représentée par sa mandataire, la S.A.S. SOCIETE NATIONALE DE GESTION, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés,

DEBOUTE la S.A.R.L. SAGE, représentée par sa mandataire, la S.A.S. SOCIETE NATIONALE DE GESTION, de se demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [B] et Mme [C] [B] à payer à la S.A.R.L. SAGE, représentée par sa mandataire, la S.A.S. SOCIETE NATIONALE DE GESTION, la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [B] et Mme [C] [B] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de la double assignation du 6 septembre 2024, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT