MINUTE N° 25/00214

DOSSIER : N° RG 24/00631 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DMHS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT

80 Rue Albe

13004 MARSEILLE

représentée par M^e Michel PEZET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Frédéric POURRIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [P]

né le 01 Août 1979

1 rue de Vercelli

13200 ARLES

représenté par M^e Corinne GROS, avocat au barreau de TARASCON

Madame [U] [P]

née le 20/01/1989

1 rue de Vercelli

13200 ARLES

représentée par M^e Véronique TOURNAIRE-CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 JUIN 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 JUIN 2025

EXPOSE DU LITIGE

L’O.P.H. 13 HABITAT a donné à bail à M. [L] [P], né le 1er août 1979, un appartement à usage d’habitation au bâtiment M de la cité du Barriol, situé 1, rue de Vercelli à Arles (13200), par contrat du 2 septembre 2020 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 330.47 euros.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 23 septembre 2024, 13 HABITAT a assigné en référé M. [P] devant le Juge des contentieux de la protection, pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. [P] et de tous occupants de son chef,

— la condamnation de M. [P] à verser à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 1 046.91 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 12 septembre 2024, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation de M. [P] à payer à titre provisionnel à 13 HABITAT une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, indexé comme stipulé dans le contrat de location résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de M. [P] à payer à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de M. [P] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

Après deux renvois, l’affaire, initialement audiencée au 9 décembre 2024, a été enrôlée à l’audience publique des référés du 2 juin 2025 : les deux parties y sont dument représentées et sont rejointes par une intervenante volontaire, en la personne de Mme [U] [P], née [Y] le 20 janvier 1989, dument représentée à l’audience.

A la barre, le demandeur, par la voix de son conseil, produit un état à jour du compte locatif qui remonte jusqu’au mois de juillet 2023 et qui montre des versements irréguliers en montant et en temps entre septembre 2023 et avril 2024, puis un arrêt total des versements de mai 2024 à janvier 2025, lequel a entraîné la suspension du versement des aides au logement de la CAF à compter de novembre 2024 ; le paiement des loyers ayant repris depuis l’échéance de février 2025, la dette locative s’élève, au 26 mai 2025, à la somme de 2 749.07 euros.

Par conséquent, il demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu’à la libération des lieux.

Enfin, il réclame la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du défendeur aux dépens.

Pour sa défense, M. [P], par la voix de son conseil, indique qu’il a entamé une procédure de divorce contre son épouse en octobre 2024, après avoir quitté le domicile conjugal en juin précédent. Son intention est de conserver le logement pour pouvoir accueillir ultérieurement ses deux enfants de façon alternée. Ayant perdu son emploi, il perçoit l’allocation d’aide au retour à l’emploi (ARE), égale à environ 950 euros par mois. Compte tenu de sa grande précarité, il sollicite le maintien du bail et les plus larges délais pour apurer la dette locative.

Mme [P] intervient volontairement à l’instance car elle demande à être intégrée dans la procédure, en sa qualité d’épouse du seul locataire que connait bailleur : mariée avant que son époux signe le contrat de location, elle est légalement cotitulaire du bail et entend défendre ses intérêts et ceux des deux enfants de 3 ans et 18 mois qu’elle a eus avec M. [P], d’autant plus qu’elle réside dans le logement depuis sa prise en location.

Sans titre de séjour, ni ressources propres, ses proches l’aident à subsister et à payer le loyer brut depuis février 2025. Des services sociaux l’assistent pour l’obtention d’un titre de séjour, étape fondamentale qui lui donnera accès aux aides sociales, notamment au niveau du logement. Son intention est également de conserver le logement pour pouvoir conserver la garde de ses enfants, qui font l’objet, de la part d’un Juge des enfants, d’un placement et accompagnement au domicile conjugal, en l’occurrence le logement objet de la présente instance.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux à l’égard de M. [P] et réalisé par la Maison Départementale de la Solidarité de Territoire (MDST) d’Arles, a été reçu au greffe avant l’audience : il confirme que l’intéressé, ouvrier agricole de son métier, perçoit l’ARE et que depuis juin 2024, il n’a pas de domicile fixe. Une demande a été déposée pour qu’il puisse accéder à un Centre d’hébergement et de réinsertion sociale (CHRS) dans l’attente de récupérer le logement familial, ou que son épouse et leurs enfants puissent y accéder à sa place. Une demande d’aide a également été déposée pour lui auprès de la Mutualité Sociale Agricole (MSA).

Compte tenu de la situation familiale transitoire et de la finalisation de l’instance de divorce, la MDST suggère le maintien du bail et la mise en place de délais de paiement pour résorber la dette locative

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, 13 HABITAT, par courrier reçu le 19 décembre 2023, a signalé à la MSA la situation de loyers impayés de M. [P], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de ce dernier devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 23 septembre 2024.

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, 13 HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. [P], par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 24 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 9 décembre 2024.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de 13 HABITAT est déclarée recevable.

Sur l’intérêt d’agir de Mme [P]

Conformément au premier paragraphe de l’article 1751 du Code civil, « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ».

En l’espèce, M. et Mme [P] se sont épousés le 4 juin 2020 en la mairie d’Arles, ont donné naissance à deux enfants en 2021 et 2023 et ont vécu dans le domicile conjugal loué par 13 HABITAT à Monsieur et objet du présent contentieux.

Par conséquent, Mme [P] est titulaire du bail, au même titre que Monsieur, et elle doit être appelée à la cause

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, 13 HABITAT produit un état récapitulatif du compte de ses locataires, arrêté au 30 avril 2025, qui montre que M. et Mme [P] doivent, hors frais de procédure, la somme de 2 609.53 euros de loyers.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, la dette n’étant pas contestée par les intéressés, il convient de condamner M. et Mme [P] à payer cette somme à 13 HABITAT, en l’assortissant d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 477.69 euros, à compter de la date de l’assignation pour un montant de 500.16 euros et à compter de la date de la présente ordonnance pour un montant de 1 631.68 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, la situation transitoire que traversent les époux [P] n’incite pas à ajouter une nouvelle incertitude dans le futur hébergement de leurs enfants : Madame l’a bien compris en se faisant aider par son frère pour payer les loyers depuis février 2025 ; cette initiative respecte l’exigence légale d’avoir repris le paiement des loyers avant l’audience de jugement et permet d’envisager la reprise des aides sociales au logement, facilitant ainsi la mise en place d’un plan de remboursement de la dette.

Constitue également un point positif le fait que chacun de leur côté, les deux époux participent activement à l’assistance qui leur est fournie par les services sociaux.

Enfin, il convient de noter que le bailleur ne s’opposerait pas à la délivrance d’un délai à ses locataires pour régulariser la situation.

Par conséquent, il conviendra d’autoriser M. et Mme [P] à se libérer de leur dette locative selon les modalités précisées au dispositif, à charge impérative pour eux et leurs conseils de s’entendre sur celui et/ou celle qui effectuera les versements au bailleur et sur la régularisation de ces versements entre eux dans le jugement de divorce.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de le reconduction du bail, que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 30 mai 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semaines qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 2 septembre 2020, sont réunies à la date du 11 juillet 2024 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII précité de la loi du 6 juillet 1989 précise que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du contrat de location jusqu’à apurement de la dette. Les locataires devront s’acquitter de leurs mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de leurs loyers et charges courants.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du bail sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée des occupants à compter du 1er mai 2025 (la période comprise entre le 12 juillet 2024 et le 30 avril 2025 étant déjà incluse dans les 2 609.53 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. et Mme [P] seront condamnés aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la MSA, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

La situation économique de M. et Mme [P] ne justifie pas l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de l’O.P.H. 13 HABITAT,

Le RECEVONS partiellement en ses demandes,

VALIDONS l’intervention de Mme [U] [P] pour la défense légitime de ses intérêts et de ceux des enfants du couple,

CONDAMNONS solidairement M. [L] [P] et Mme [U] [P] à payer à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme provisionnelle de 2 609.53 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024 pour un montant de 477.69 euros, à compter du 23 septembre 2024 pour un montant de 500.16 euros et à compter du 30 juin 2025 un montant de 1 631.68 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 12 juillet 2024, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 2 septembre 2020,

AUTORISONS M. [L] [P] et Mme [U] [P] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 2 609.53 euros en 35 mensualités de 70 euros en capital chacune, une 36ème mensualité venant solder le capital et payer les intérêts calculés depuis les 30 mai ou 23 septembre 2024 ou bien encore 30 juin 2025, sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer et les charges, ce à compter du premier mois qui suit la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 12 juillet 2024,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour M. [L] [P] et Mme [U] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’O.P.H. 13 HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef des lieux au bâtiment M de la cité du Barriol, situé 1, rue de Vercelli à Arles (13200), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés,

— que M. [L] [P] et Mme [U] [P] soient solidairement condamnés à verser à l’O.P.H. 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er mai 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

REJETONS la demande de l’O.P.H. 13 HABITAT sur l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [L] [P] et Mme [U] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la MSA, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES