TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02987 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NRB

N° MINUTE : 7/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [Y], demeurant [Adresse 1], Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 2], représentés par le cabinet de Maître Nicolas DUVAL, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], vestiaire : #P0493

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [N], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [N], demeurant [Adresse 5], comparant en personne assisté par le cabinet de M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 6],vestiaire : #E0015, aide juridictionnelle C 75056 2025 021080 du 12 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 04 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 28 avril 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 28 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02987 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NRB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 août 2021, M. et Mme [Q] [Y] aux droits desquels viennent aujourd’hui M. [Q] [Y] et M. [I] [O], ont consenti un bail d’habitation à M. [K] [N] sur des locaux situés au [Adresse 7] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.150 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [P] [N].

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4.870 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 23 septembre 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [N] le 19 septembre 2024.

Par assignations du 11 mars 2025, M. [Q] [Y] et M. [I] [O] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [N], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [P] [N] au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-19.990 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif échéance de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois le 15 mai 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois dans l’attente de l’instruction d’une demande d’aide juridictionnelle et afin de mettre le dossier en l’état.

À l’audience du 4 février 2026, M. [Q] [Y] et M. [I] [O] représentés par leur conseil et dans leurs dernières conclusions visées à l’audience, demandent au Tribunal de :

— De les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— Débouter M. [P] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu avec M. [K] [N] ;

— Prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur M. [K] [N], ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués ;

— Voir statuer sur le sort des biens garnissant les lieux ;

— Condamner in solidum M. [K] [N] et M. [P] [N] à payer aux demandeurs la somme provisionnelle de 5.120,16 euros (pour août et septembre 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, les intérêts étant capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil

— Condamner Monsieur M. [K] [N] à payer aux demandeurs la somme provisionnelle de 41.258,91 euros (du 01/10/2024 à janvier2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, les intérêts étant capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Condamner Monsieur M. [K] [N] à payer aux demandeurs une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer majoré des charges, et ce jusqu’à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés ;

— Condamner in solidum M. [K] [N] et M. [P] [N] à payer aux demandeurs la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Ils précisent que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2026, s’élève désormais à 46.379,07 euros. M. [Q] [Y] et M. [I] [O] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [N] représenté par son conseil et dans ses dernières conclusions en défense n° 2, demande au juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer M. [I] [O] irrecevable en ses demandes dirigées contre lui en sa qualité de caution, faute de justifier de sa qualité de propriétaire ;

— Constater qu’en raison du non-respect du formalisme prescrit à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la validité de l’acte de cautionnement invoqué par les demandeurs fait l’objet de contestations sérieuses ;

— Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de M. [P] [N] ;

— En conséquence, débouter M. [Q] [Y] et M. [I] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre M. [P] [N] ;

À titre subsidiaire :

— Limiter l’engagement de caution de M. [P] [N] à une dette locative mensuelle de 250 euros ;

— Limiter la garantie de la caution au paiement de la dette locative à la somme de 500 euros, subsidiairement à 4.300 euros au titre des mois d’août et septembre 2024, en raison de l’expiration de la durée de l’engagement au 30 septembre 2024 ;

En toute hypothèse :

— Condamner solidairement M. [Q] [Y] et M. [I] [O] à verser la somme de 2.500 euros à Maître Yann Vernon, avocat de Monsieur [P] [N], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. [Q] [Y] et M. [I] [O] à verser la somme de 13 euros à Monsieur [P] [N] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, subsidiairement à Maître [L] [D] en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. [Q] [Y] et M. [I] [O] entiers dépens de l’instance ;

— Rejeter toute demande de M. [Q] [Y] et M. [I] [O] tendant à voir condamner Monsieur [P] [N] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de condamnation de M. [P] [N], celle-ci étant incompatible avec la nature de l’affaire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [K] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait régulièrement représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [Q] [Y] et M. [I] [O] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.870 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [Q] [Y] et M. [I] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la caution

L’acte de caution solidaire de M. [P] [N] en date du 10 août 2021 est produit.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut ordonner que les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la caution, M. [P] [N], soulève l’irrecevabilité des demandes formées par M. [I] [O], au motif que ce dernier ne justifierait pas de sa qualité pour agir.

S’il n’est pas contesté que M. [O] est nu-propriétaire du bien donné à bail, la caution soutient que cette qualité ne lui confère pas le droit d’agir en paiement à l’encontre du locataire, ni, par voie de conséquence, à l’encontre de la caution.

Il fait valoir à cet égard que le cautionnement en matière de bail d’habitation constitue un engagement autonome, dont la validité et les effets sont strictement encadrés au profit de la caution, et que le cercle des bénéficiaires de cette sûreté ne saurait être étendu par le jeu du démembrement de propriété.

Par ailleurs, M. [N] [P] conteste la régularité même de l’acte de cautionnement solidaire.

Il invoque notamment l’absence de mention manuscrite du débiteur garanti dans l’acte signé, en méconnaissance des exigences formelles applicables en la matière.

Il critique également la rédaction de la mention relative au montant de l’engagement qui stipule que M. [N] [P] se porte caution pour « le montant du loyer s’élevant à ce jour à 84.600 euros », soutenant que cette formulation confuse ne permet pas de déterminer avec précision l’étendue de son obligation.

Il soulève en outre une irrégularité affectant la mention manuscrite relative à la durée de son engagement.

À titre subsidiaire, il fait valoir que son engagement ne couvrirait pas les effets de la révision annuelle du loyer et qu’en tout état de cause, l’action engagée à son encontre serait postérieure à l’expiration de la durée du cautionnement.

L’ensemble de ces moyens, portant tant sur la qualité pour agir du demandeur que sur la validité et l’étendue de l’engagement de caution, ca-ractérisent des contestations sérieuses.

Les demandeurs, entendus sur ces derniers points, échouent à écarter toutes contestations sérieuses.

Dans ces conditions, il n’appartient pas au juge des référés de trancher ces difficultés, lesquelles relèvent de l’appréciation du juge du fond.

Il convient dès lors de dire n’y avoir lieu à référé et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [Q] [Y] et M. [I] [O] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2026, M. [K] [N] leur devait la somme de 46.379,07 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution de M. [K] [N], le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation, soit 19.990 euros, suivant décompte arrêté au 10 mars 2025.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 4.870 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts:

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus peuvent produire eux-mêmes intérêts lorsqu’ils sont dus pour au moins une année entière et qu’il en est fait la demande en justice.

En l’espèce, le demandeur sollicite la capitalisation des intérêts sans toutefois justifier que les intérêts seraient échus pour une durée d’au moins une année entière à la date de la demande.

En tout état de cause, la capitalisation des intérêts ne constitue pas un droit automatique pour le créancier et relève de l’appréciation du juge.

Compte tenu de la nature du litige, de la situation du débiteur et du risque d’aggravation excessive de la dette que ferait peser une telle mesure, il n’apparaît ni opportun ni équitable de faire droit à cette demande.

La demande de capitalisation des intérêts sera en conséquence rejetée.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Q] [Y] et M. [I] [O] ou à leur mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de M. [Q] [Y] et M. [I] [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées et de débouter M. [P] [N] de ses prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 10 août 2021 entre M. et Mme [Q] [Y] aux droits desquels viennent aujourd’hui M. [Q] [Y] et M. [I] [O], d’une part, et M. [K] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] – à [Localité 2] est résilié depuis le 18 novembre 2024,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M. [K] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] – à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [K] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

DISONS n’y avoir lieu a référé sur les demandes à l’encontre de la caution M. [P] [N].

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir,

CONDAMNONS M. [K] [N] à payer à M. [Q] [Y] et M. [I] [O] la somme de 19.990 euros (dix-neuf mille neuf cent quatre-vingt-dix euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 4.870 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DEBOUTONS M. [Q] [Y] et M. [I] [O] de la demande au titre de la capitalisation des intérêts,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS M. [K] [N] à payer à M. [Q] [Y] et M. [I] [O] la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS M. [P] [N] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [K] [N], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 septembre 2024 et celui des assignations du 11 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge