MINUTE N° 25/00205

DOSSIER : N° RG 25/00139 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOKH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Société UN TOIT POUR TOUS

8 bis avenue Georges Pompidou

30000 NIMES

comparante

DEFENDERESSE :

Madame [N] [Y]

née le 11 Mai 1980 à CARVIN (62220)

11 rue Jacques Ressegaire

Le Gallieni III Appt 38

13200 ARLES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 JUIN 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 JUIN 2025

EXPOSE DU LITIGE

La S.A. d’HLM UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Mme [N] [Y], née le 15 mai 1980, un appartement à usage d’habitation à la résidence Gallieni III, située 11, rue Jacques Ressegaire à Arles (13200), par contrat du 1er décembre 2020 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 537.31 euros, y compris une provision de 41.91 euros pour charges locatives.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 13 février 2025, UN TOIT POUR TOUS a assigné en référé Mme [Y] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [Y] et de tous occupants éventuels de son chef,

— la condamnation de Mme [Y] à verser à UN TOIT POUR TOUS la somme provisionnelle de 4 386.40 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 8 janvier 2025, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation de Mme [Y] à payer à titre provisionnel à UN TOIT POUR TOUS une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, indexé comme stipulé dans le contrat de bail résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de Mme [Y] à payer à UN TOIT POUR TOUS la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de Mme [Y] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

Après un renvoi, l’affaire, initialement audiencée au 5 mai 2025 a été enrôlée à l’audience publique des référés du 2 juin 2025 : les deux parties y sont présentes ou dûment représentées.

A la barre, UN TOIT POUR TOUS, par la voix de son conseil, produit un état à jour du compte locatif qui remonte jusqu’en février 2024 et qui montre que sur les onze mois de l’année 2024, sept prélèvements mensuels de loyer ont été rejetés et que seuls cinq échéances mensuelles ont finalement été payées : à fin décembre 2024, la dette locative s’est élevé à 4 386.40 euros. En janvier 2025, la locataire a payé le loyer du mois tout en régularisant l’équivalent de deux loyers impayés en 2024, mais s’est abstenue de payer les deux mois suivants, ce qui a eu pour effet de ramener la dette locative à la somme de 4 418.23 euros.

A l’audience initiale du 5 mai 2025, Mme [Y] a indiqué quelle avait souscrit un prêt pour apurer sa dette locative, raison pour laquelle l’affaire a été renvoyée au 2 juin suivant, afin d’accorder du temps à la locataire pour faire le nécessaire.

C’est ainsi que celle-ci a versé la somme de 3 000 euros à la bailleresse le 23 mai 2025 et dit avoir versé, le 1er juin 2025, deux sommes d’un montant total de 814 euros, de façon à rester devoir le solde négatif du compte locatif au 31 mai 2025, à savoir la somme de 1 200 euros, pour le versement de laquelle elle sollicite un échelonnement sur douze mois.

Dans l’attente des versements annoncés, UN TOIT POUR TOUS demande que la somme de 2 014.60 euros inscrite au compte au 31 mai 2025 lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés.

Enfin, la demanderesse réclame la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Pour sa défense, Mme [Y] affirme qu’elle a conscience de son endettement, mais que des problèmes de santé l’ont mise en difficulté financière. Elle indique avoir repris le travail et propose d’échelonner le remboursement du solde de sa dette sur douze mois, à raison de 100 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été lancé par les services préfectoraux sous forme de convocation de Mme [Y] à un entretien avec la Maison Départementale de la Solidarité de Territoire d’Arles : cette dernière ne s’est pas présentée aux rendez-vous fixés et l’organisme social est dans l’incapacité de communiquer le moindre élément sur la situation de l’intéressée.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 13 du contrat de location, UN TOIT POUR TOUS a fait délivrer un commandement de payer les loyers à Mme [Y] par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024.

UN TOIT POUR TOUS, par courrier reçu le 29 octobre 2024, a signalé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) la situation de loyers impayés de Mme [Y], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de cette dernière devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 13 février 2025.

L’assignation précitée a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 14 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 5 mai 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande d’UN TOIT POUR TOUS est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 1728 du Code civil, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS produit un état récapitulatif du compte de sa locataire, arrêté au 31 mai 2025, qui montre que Mme [Y] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 1 699.12 euros de loyers et de charges.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, le montant de la dette n’étant pas contesté par la locataire, il convient de condamner celle-ci à payer la somme réclamée par VILOGIA, en deniers ou quittance pour la somme de 814 euros versée la veille de l’audience en référé et en deniers pour la somme restante de 885.12 euros, cette dernière somme étant assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 1343-5 du Code civil dispose que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ".

En l’espèce, Mme [Y], par sa présence à l’audience, manifeste clairement son souhait de conserver le logement qu’elle occupe et propose la mise en œuvre d’un plan d’apurement de sa dette locative.

La bailleresse déclare ne pas s’opposer à un éventuel échelonnement du remboursement de la dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser la locataire à se libérer de sa dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Cependant, Mme [Y] doit s’astreindre à considérer ses loyers comme une charge permanente, régulière et incontournable et qu’elle doit non seulement apurer sa dette, mais également payer son loyer mensuellement. Faute de respecter ses obligations de locataire dans leur ensemble, elle se verra expulsée de son logement.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 13 précité du contrat de location stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

En l’espèce, le commandement de payer, délivré le 25 octobre 2024, n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des deux mois qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 1er décembre 2020, sont réunies à la date du 25 décembre 2024 à minuit.

Néanmoins, l’article 1228 du Code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En l’espèce, il conviendra de suspendre la clause résolutoire du contrat de location jusqu’à apurement de la dette. La locataire devra s’acquitter de ses mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du contrat de location sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupante à compter du 1er juin 2025 (la période comprise entre le 26 décembre 2024 et le 31 mai 2025 étant déjà incluse dans les 885.12 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [Y] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner Mme [Y] à payer à UN TOIT POUR TOUS la somme de 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de la S.A. d’HLM UN TOIT POUR TOUS,

La RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS Mme [N] [Y] à payer à la S.A. d’HLM UN TOIT POUR TOUS la somme provisionnelle de 1 699.12 euros, dont 814 euros en deniers ou quittance et 885.12 euros en deniers, dernière somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024,

DISONS que Mme [N] [Y] pourra s’acquitter de la somme de 885.12 euros par 8 versements de 100 euros en capital chacun et par un 9ème versement regroupant le solde du principal et les intérêts calculés depuis le 25 octobre 2024 sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer et les charges, ce à compter du premier mois qui suit la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 26 décembre 2024,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour Mme [N] [Y], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM UN TOIT POUR TOUS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) l’expulsée(s),

— que Mme [N] [Y] soit condamnée à verser à la S.A. d’HLM UN TOIT POUR TOUS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er juin 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

CONDAMNONS Mme [N] [Y] à payer à titre provisionnel à la S.A. d’HLM UN TOIT POUR TOUS la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [N] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES