TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [V] [C]

Monsieur [H] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05041 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75FW

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [V] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante et non représentée,

Monsieur [H] [C], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05041 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75FW

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 17/ 07/ 2013 à effet au 1/ 08/ 2013, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à M. [C] [H] et Mme [C] [V] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer de 365,68 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [C] [H] et Mme [C] [V] le 13/ 02/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2361,21 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 25/ 04/ 2025, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner M. [C] [H] et Mme [C] [V] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, deux mois après la délivrance du commandement de payer

— voir ordonner la libération des lieux par les défendeurs et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie

— voir ordonner , à défaut, l’expulsion de M. [C] [H] et Mme [C] [V] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 , R433-1 à R433-7 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

— voir condamner M. [C] [H] et Mme [C] [V] au paiement à titre provisionnel :

Solidairement d’une somme de 6 494,27 euros au titre de l’arriéré au 3/ 04/ 2025, mars 2025 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payerSolidairement ou in solidum d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges à compter du lendemain de la résiliation jusqu’à libération des lieux In solidum d’une somme de 500,0 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 28/ 04/ 2025.

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05041 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75FW

A l’audience du 07/10/2025 le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 8 286,17 euros, au 1/ 10/ 2025, septembre 2025 inclus ; il maintient sa demande principale mais demande de voir constater l’accord des parties sur des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire .

Il sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

M. [C] [H] a représenté Mme [C] [V]. Ils sollicitent de voir constater leur accord pour le paiement de la dette et la conservation de leur bail , par suspension des effets de la clause résolutoire . Ils précisent qu’après une période de chômage en 2023 avec indemnisation de 700 euros ayant pris fin en septembre 2024, M.[C] a retrouvé un emploi en CDD avec salaire de 460 euros , Mme [C] percevant un salaire de 1460 euros; le couple a trois enfants à charge, et un suivi est en cours en vue de dépôt de dossier FSL.

Enfin ils produisent leur dernier paiement de 400 euros du 03/10/2025.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

En délibéré , sur autorisation, il a été reçu le pouvoir de Mme [C] à M.[C] et les bulletins de salaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 21/02/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 13/ 02/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Le bail a été reconduit pour la dernière fois le 01/08/2022. De ce fait le délai visé au commandement de payer de deux mois est le délai contractuel .

M. [C] [H] et Mme [C] [V] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 13/ 04/ 2024 à minuit soit à compter du 14/04/2024.

M. [C] [H] a réglé une somme de 400 euros, le 03/10/2025 par CB .

Selon ce décompte, le versement intégral du loyer courant n’est pas repris mais les parties demandent de voir constater leur accord pour des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient donc de constater l’accord des parties pour le règlement de la dette par mensualités de 200 euros outre les loyers courant, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Les revenus actuels permettent cet accord ainsi que le suivi social entamé , en vue d’un dossier FSL.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [C] [H] et Mme [C] [V], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [C] [H] et Mme [C] [V], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [C] [H] et Mme [C] [V] restent devoir une somme de 7886,17 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 03/ 10/ 2025 , septembre 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [C] [H] et Mme [C] [V] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 13/ 02/ 2024 sur la somme de 2361,21 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de constater que la dette sera apurée par mensualités de 200 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner solidairement M. [C] [H] et Mme [C] [V] au paiement de celle-ci, celle-ci étant une dette ménagère.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [C] [H] et Mme [C] [V] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision .

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir.

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 14/ 04/ 2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2].

CONDAMNE solidairement M. [C] [H] et Mme [C] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 7886,17 euros au titre des loyers et charges dus au 03/ 10/ 2025 , septembre 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 13/ 02/ 2024 sur la somme de 2361,21 euros et de l’assignation pour le surplus.

CONSTATE l’accord des parties pour les délais suivants de règlement de la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire :

— M. [C] [H] et Mme [C] [V] s’acquitteront de la dette par 35 mensualités de 200 euros , en sus des loyers et charges courants, payables le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision, la 36ème soldant la dette en principal, intérêts

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [C] [H] et Mme [C] [V] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [C] [H] et Mme [C] [V], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

CONDAMNE, en ce cas, solidairement M. [C] [H] et Mme [C] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [C] [H] et Mme [C] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision.

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT