MINUTE N° 25/00145

DOSSIER : N° RG 24/00362 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DKWJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LOUFRANC

17 place de la Mairie

13440 CABANNES

représentée par M^e Fabrice SROGOSZ, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEURS :

Madame [L] [B]

née le 19 Août 1981 à LENINGRAD (RUSSIE)

3 ter chemin de la fontaine

13570 BARBENTANE

représentée par M^e Frédéric TORT, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur [O] [Z]

né le 04 Octobre 1942 à MACON (71000)

2002 chemin de l’homme du loup

13910 MAILLANE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 31 mars 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 AVRIL 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 AVRIL 2025

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. LOUFRANC, représentée par la SARL IPV LOCATION GESTION SYNDIC, a donné à bail à Mme [L] [B], née le 19 août 1981, une maison à usage d’habitation située 3 ter, chemin de la Fontaine à Barbentane (13570), par contrat du 23 janvier 2020 prenant effet le 1er février suivant, moyennant un loyer mensuel de 900 euros, y compris une provision de 90 euros pour charges locatives.

M. [O] [Z], né le 4 octobre 1942 et demeurant au 2002, chemin de l’Homme du Loup à Maillane (13910), s’est engagé en qualité de caution solidaire de Mme [L] [B] par acte concomitant et après co-signature du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice déposés à étude le 24 mai 2024, la S.C.I. LOUFRANC a fait assigner en référé Mme [B] et M. [Z] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [B] et de tous occupants de son chef,

— la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place,

— la condamnation de Mme [B] et de M. [Z] à verser solidairement à la S.C.I. LOUFRANC, et sans l’octroi de délais de paiement, la somme de 7 343.17 euros, arrêtée au 28 avril 2024, et représentant les loyers et charges impayés,

— la condamnation de Mme [B] et de M. [Z] à payer solidairement à la S.C.I. LOUFRANC une somme égale au dernier loyer plus charges, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de Mme [B] et de M. [Z] à payer solidairement à la S.C.I. LOUFRANC la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation solidaire de Mme [B] et de M. [Z] aux entiers dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

Après trois renvois, l’affaire, initialement audiencée au 16 septembre 2024, a été enrôlée à l’audience publique des référés du 31 mars 2025 : les deux parties y ont été présentes et assistées ou dument représentées.

A la barre, la partie défenderesse, par la voix de son conseil, a soulevé, in limine litis, l’incompétence du juge des référés devant l’importance des contestations portées contre la créance revendiquée par la demanderesse, ainsi qu’une exception de nullité concernant deux actes de la procédure : le commandement de payer préalable à toute assignation, et l’acte de saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX). Il est reproché au premier acte de fixer des délais illégaux et des sommes à payer bien trop imprécises pour permettre au destinataire du commandement de comprendre la validité de ce dernier, et au second acte, de ne pas préciser que le bailleur est une personne morale.

La partie demanderesse, par la voix de son conseil, s’oppose à ces arguments de nullité et maintient les termes de son exploit introductif d’instance, tout en actualisant ses prétentions.

Elle produit un état à jour du compte locatif de sa locataire qui montre de nombreux impayés à compter du mois d’octobre 2023, ou des paiements ne comprenant pas la provision pour charges locatives. Dans ce contexte, la dette locative s’élève, au 25 janvier 2025, à la somme de 10 408.31 euros.

Par conséquent, elle demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des contentieux de la protection, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux et la restitution des clés.

Enfin, elle réclame la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Pour sa défense, Mme [B], par la voix de son conseil, réaffirme sa contestation des montants de loyer et de charges locatives qui sont revendiqués par sa bailleresse, à commencer par ceux réclamés dans le commandement de payer du 27 décembre 2023, où le loyer subit une augmentation inexpliquée de 15 % et où une régularisation de charges de chauffage parvient à constituer près du tiers de la somme réclamée par le commandement.

Elle n’admet pas qu’il lui soit réclamé des charges locatives en constante augmentation et surtout non justifiées, tant au niveau de la nature des dépenses qu’au niveau de leur répartition entre les différents occupants de l’ensemble immobilier détenu par la S.C.I. C’est la raison pour laquelle elle a cessé, pendant un certain temps, de payer les provisions mensuelles et que désormais, elle se considère légitime à réclamer, à titre reconventionnel, d’une part une provision correspondant aux provisions non justifiées qu’elle a versées depuis son entrée dans les lieux, 47 mois plus tôt, dans l’attente des justifications à la charge de la S.C.I., d’autre part, communication, sous astreinte, d’une série de documents lui permettant d’avoir connaissance du fondement et des modalités de calcul et de répartition des charges locatives qui lui sont réclamées.

En conclusion, elle maintient, à titre principal, sa demande de voir déclarée l’incompétence du juge des référés.

Au-delà de son contentieux avec la bailleresse et à titre subsidiaire, elle reconnaît avoir traversé une période financièrement difficile en 2023, à la suite de la fin de ses relations d’auto-entrepreneuse avec un client important et en raison de problèmes administratifs avec la Préfecture et la Caisse d’Allocations Familiales.

Le problème est désormais en cours de résolution et l’apport d’une aise sociale au logement lui permettra de régler régulièrement ses loyers et d’apurer sa dette, pour peu que son loyer repasse à 810 euros, qu’elle ne paye pas des charges non justifiées et qu’elle bénéficie d’un délai de trois ans pour apurer sa dette.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par la Maison Départementale de la Solidarité de Territoire (MDST) de Saint-Rémy-de-Provence, a été reçu au greffe avant l’audience : il précise que Mme [B] attribue sa dette locative à plusieurs facteurs : une perte de clientèle en 2023, un retard dans le renouvellement de son titre de séjour, un décalage entre perception de revenus en 2022 et paiement des impôts correspondants en 2023, charges locatives réclamées par la bailleresse et non justifiées. Elle précise que les relations avec cette dernière sont rompues.

Mme [B] est suivie par la MDST depuis avril 2024, laquelle a mis en place une mesure d’ASELL afin d’éviter un surendettement.

Dans le questionnaire rempli par la gérante de la S.C.I. LOUFRANC dans le cadre de ce diagnostic, celle-ci précise qu’elle a été convoquée trois fois, à la demande de sa locataire, pour traiter de leur différend : deux fois en 2022 devant le conciliateur de Châteaurenard et une fois en 2023 devant la Commission départementale de conciliation à Marseille. Par trois fois, sa locataire a fait faux bond.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du Juge statuant en référé

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En l’espèce, la défenderesse soulève l’incompétence du juge des référés en raison de sa contestation sérieuse de la créance dont sa bailleresse lui réclame le paiement, aussi bien au travers du commandement de payer qu’au travers de l’assignation : loyer surévalué et charges locatives non justifiées.

Or, l’examen des dossiers des deux parties montre, à l’évidence, que la locataire était en capacité de comprendre les sommes qui lui sont réclamées :

— le document de base des relations contractuelles, à savoir le bail, énonce le principe et la modalité de révision du loyer, permettant à Mme [B], d’admettre, pour peu qu’elle veuille ne pas confondre loyer brut et loyer chargé, que le loyer brut a la propension d’augmenter tous les ans,

— ce même document de base stipule que « les provisions pour charges comprennent la taxe d’ordure ménagère et la consommation de chauffage. Une régularisation des provisions pour charges sera effctuée chaque année dès réception des justificatifs » . Dit autrement, la locataire est avisée que les provisions pour charges peuvent évoluer tous les ans.

— postérieurement à la signature du bail, toute un série de documents, produits par la demanderesse attestent que la locataire, ou les différents conseils et organismes sociaux qui sont intervenus en sa faveur, ont eu l’opportunité de connaître le mode de calcul des montants appelés auprès de Mme [B] :

— courriers recommandés de janvier 2023 et janvier 2024 de la S.C.I. annonçant, par deux courriers séparés, le loyer révisé, puis les provisions révisées, courriers étonnamment non retirés par la locataire,

— notes et tableaux du fils de la gérante de la S.C.I. détaillant la nature des dépenses de chauffage et leur répartition entre les différents occupants de l’ensemble immobilier, le plus ancien document datant de février 2023 et le plus récent faisant, à l’occasion du présent litige, l’historique complet et détaillé de cette charge locative.

Considérant que la bailleresse n’a pas usé de son droit à révision pour les années 2020, 2021 concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et pour les années 2020, 2021 et 2022 concernant le chauffage, il convient d’admettre que la locataire a eu la possibilité de s’informer, de manière exhaustive, de la teneur de ses obligations contractuelles, avant de soumettre ses conclusions au Juge des référés.

Par conséquent, celui-ci considère que la contestation de la défenderesse n’est pas sérieuse et il se déclare compétent pour statuer sur ce dossier de manière urgente.

Sur la nullité de deux actes de procédure

Compte tenu du de la motivation sur la compétence du Juge des référés développée supra, il est clair que Mme [B] avait toute possibilité de comprendre les sommes que lui réclamait sa bailleresse dans le commandement de payer. Une interrogation peut subsister sur les 906.75 euros réclamés pour régularisation des charges de chauffage, puisque le décompte prétendument joint à l’acte du commissaire de justice n’est produit par aucune des deux parties au procès. Néanmoins, dans l’hypothèse où cette régularisation n’aurait pas été due, le non paiement du loyer de janvier 2024 suivant le commandement aurait justifié le montant global de celui-ci si la locataire avait eu la velléité de le payer.

Quant à la référence au délai de six semaines pour honorer le commandement de payer, il est exact que le bail n’ayant pas été reconduit depuis la réforme du 27 juillet 2023, le délai de deux mois était toujours applicable en l’espèce. Cela étant dit, cet écart de délai n’a en rien porté grief à Mme [B] et n’entraîne pas la nullité de l’acte.

Concernant l’acte de saisine de la CCAPEX, l’imprécision sur la qualité du bailleur n’a aucune incidence sur l’instruction du dossier par les instances sociales en charge des questions de logement ; le problème aurait été tout autre si le fait de cacher sa raison sociale avait permis à la bailleresse de ne pas saisir la CCAPEX. Par conséquent, la nullité de l’acte n’est en l’espèce pas justifiée,

Le Juge des référés se déclare donc en capacité de statuer sur ce dossier.

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, la S.C.I. LOUFRANC a fait délivrer un commandement de payer ses loyers à Mme [B] par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023.

Conformément au même article, elle a fait signifier ce commandement de payer à M. [O] [Z] en sa qualité de caution, par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024.

Par courrier reçu le 29 décembre 2023, la S.C.I. LOUFRANC a signalé à la CCAPEX la situation de loyers impayés de Mme [B].

Le 24 mai 2024, par acte de commissaire de justice déposé à étude, la S.C.I. LOUFRANC a fait assigner Mme [B] et M. [Z] en sa qualité de caution, devant le Juge des contentieux de la protection.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 27 mai 2024, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 16 septembre 2024.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande la S.C.I. LOUFRANC est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cette obligation s’impose à lui, même s’il estime avoir un contentieux avec son bailleur.

Mme [E], gérante de la S.C.I. LOUFRANC, et son fils, gérant de fait de ladite S.C.I., produisent, dans leur dossier de plaidoirie, des courriers adressés en cours de bail à la locataire et des tableaux de calcul des frais de chauffage, qui montrent qu’en 5 ans, de 2020 à 2024 inclus, tous les postes de dépenses ont augmenté : + 7.11 % pour le loyer, + 20.17 % pour la TEOM, + 35 % pour le chauffage. Ce dernier pourcentage, plus élevé que les autres, s’est trouvé appliqué dès la première année, l’évaluation de la provision à réclamer à la locataire lors de son entrée dans les lieux, ayant surestimé les espoirs d’économie dans un chauffage écologique au bois.

Malgré tout, les chiffres sont loin d’atteindre l’équivalent de 30 % du loyer consacré au chauffage du logement, comme semble le prétendre la partie défenderesse : en 2024, la dépense de chauffage équivaut à 12.69 % du loyer brut.

Il convient également de noter que la bailleresse n’a répercuté ces hausses de loyer et de charges à sa locataire qu’à partir de 2022 pour la TEOM et qu’à partir de 2023 pour le loyer et le chauffage.

Ainsi, les données communiquées par la bailleresse montrent qu’après un petit incident de paiement en mars 2023, Mme [B] a cessé de payer tout loyer entre le mois d’octobre 2023 et le mois de juillet 2024, à l’exception du mois de février 2024 ; qu’à compter de février 2023, elle n’a pas payé les réactualisations de la provision mensuelle pour charges locatives et qu’à compter du mois d’août 2024, elle a cessé de payer toute provision mensuelle ; que le 21 janvier 2025, elle a régularisé le paiement des loyers impayés d’octobre et décembre 2024 et de janvier 2025 ; que le 4 février 2025, elle a versé la somme de 540 euros, censés correspondre, selon elle, à six provisions mensuelles de charges locatives à leur valeur 2020 ; qu’enfin, elle n’a pas payé les régularisations annuelles de charges locatives, appelées depuis 2023.

Il est évident que les multiples options de non paiement, de paiement partiel ou de régularisation prises par la locataire (loyers courants, chargés ou non ; loyers de début de bail ; provisions de charges de début de bail), ainsi que les relevés de la bailleresse qui, une bonne fois pour toute, devraient séparer les loyers bruts des provisions pour charges et intégrer les montants des régularisations annuelles de charges, rendent les calculs fastidieux.

L’analyse des documents produits par la bailleresse donne néanmoins le décompte des impayés suivant :

-7 742.02 euros : loyers bruts 2023 et 2024

—  485.24 euros : provisions de TEOM 2023 et 2024

-1 230.60 euros : provisions de chauffage 2023 et 2024

—  99.81 euros ; régularisations de la TEOM 2022 ET 2023

—  330.65 euros : régularisation du chauffage 2023

TOTAL : 9 888.32 euros.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [B] à payer cette somme à la S.C.I. LOUFRANC, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 3 822.72 euros, à compter de la date de l’assignation pour un montant de 3 520.45 euros et à compter de la date de la présente ordonnance pour un montant de 2 545.15 euros.

Cette condamnation sera solidaire avec M. [Z] qui, en signant un acte de cautionnement, s’est engagé à pallier financièrement la défaillance de Mme [B].

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’absence de perspective concrète d’une amélioration durable de la situation professionnelle de Mme [B], tant à l’examen des pièces du dossier produites par celle-ci qu’à la lecture du diagnostic social et financier, ne permet pas au Juge d’envisager un échelonnement du remboursement de la dette, même avec l’attribution attendue de l’aide sociale au logement.

De plus, la défenderesse n’a pas démontré qu’après sa régularisation partielle du 21 janvier et du 4 février 2025, elle avait repris le versement intégral de son loyer courant en février et mars 2025.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la reconduction du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 27 décembre 2023 n’a produit aucun effet à l’issue des deux mois qui ont suivi : il convient donc d’entériner la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 23 janvier 2020 et de déclarer ce dernier résilié à la date du 27 février 2024 à minuit.

Dans ces conditions et compte tenu de la nécessité de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [B] et de tous les occupants de son chef et d’autoriser la S.C.I. LOUFRANC à faire débarrasser tous meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation du logement

Le contrat de location étant rompu à compter du 28 février 2024 et Mme [B] occupant toujours les lieux au jour de l’audience, il convient, afin de compenser cette occupation, de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyer et charges courants et de condamner Mme [B] et solidairement M. [Z] à son paiement mensuel à compter du 1er février 2025 (la période comprise entre le 28 février 2024 et le 31 janvier 2025 étant déjà incluse dans les 9 888.32 euros accordés supra), ce jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés.

Sur la demande reconventionnelle de la défenderesse

Le contenu des conclusions et des dossiers des parties en présence montre que la quasi-totalité des informations utiles réclamées sous astreinte par la locataire ont été mises à sa disposition.

Sont indiquées notamment, année après année, la nature des dépenses relatives au chauffage de l’ensemble immobilier, attestant de leur récupérabilité auprès des locataires, et la clé de répartition entre logements, basée sur la surface des locaux.

Par conséquent, Mme [B] sera déboutée de sa demande de justificatifs, devenue sans objet,

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [B] et M. [Z] seront condamnés solidairement aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer et de sa signification à la caution, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation de la locataire et de sa caution, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner la partie en charge des dépens à conserver à sa charge ses propres frais et à payer à la partie adverse une somme compensant, à hauteur de 1 500 euros, les frais engagés par celle-ci pour la défense de ses droits.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Nous DECLARONS compétent pour statuer en référé,

REJETONS les exceptions de nullité soulevées par Mme [L] [B],

DECLARONS recevable la demande en référé de la S.C.I. LOUFRANC,

La RECEVONS en ses demandes,

CONDAMNONS solidairement Mme [L] [B] (locataire) et M. [O] [Z] (caution) à payer à la S.C.I. LOUFRANC la somme de 9 888.32 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023 pour un montant de 3 822.72 euros, à compter du 24 mai 2024 pour un montant de 3 520.45 euros et à compter du 30 avril 2025 pour un montant de 2 545.15 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 28 février 2024, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 23 janvier 2020,

DISONS que Mme [L] [B] et tous occupants de son chef devront libérer les lieux situés 3 ter, chemin de la Fontaine à Barbentane (13570), dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

Passé ce délai, AUTORISONS la S.C.I. LOUFRANC à faire procéder à leur expulsion, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

AUTORISONS la S.C.I. LOUFRANC à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés,

CONDAMNONS solidairement Mme [L] [B] (locataire) et M. [O] [Z] (caution) à payer à la S.C.I. LOUFRANC une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés,

CONDAMNONS solidairement Mme [L] [B] (locataire) et M. [O] [Z] (caution) à payer à la S.C.I. LOUFRANC la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Mme [L] [B] (locataire) et M. [O] [Z] (caution) aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer et de sa signification à la caution, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation de la locataire et de sa caution, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES