RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00755 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OWHF

MINUTE N° :

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE

c/

[X] [I] [M] [Z]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Madame [X] [I] [M] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Damien AYROLE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 10 février 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire, statuant en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Damien AYROLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Madame [X] [I] [M] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne

— ----------

Le tribunal a été saisi le 1er septembre 2025, par Assignation du 13 août 2025 ; L’affaire a été plaidée le 09 décembre 2025, et jugée le 10 février 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE a par contrat du 12 mars 2021, avec prise d’effet au 27 avril 2021, donné à bail à Madame [X] [I] [Z] un appartement à usage d’habitation pour un loyer mensuel de 438,77 euros et un emplacement de parking pour un loyer mensuel de 41,39 euros, situés tous deux au [Adresse 5], outre un dépôt de garantie au montant équivalent à un mois de loyer pour le logement d’habitation et un dépôt de garantie de 40 euros pour l’emplacement de parking.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE a fait signifier un commandement de payer le 30 décembre 2024 pour un montant de 3.802,91 euros, et a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de PONTOISE par assignation en date du 13 août 2025 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er mars 2025 ;

— Constater que la défenderesse est occupante sans droit ni titre du logement ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [X] [I] [Z] à compter de la signification du jugement ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [X] [I] [Z] au paiement en deniers ou quittances de la somme de 3.771,56 euros arrêtée au 1er mars 2025 sauf à parfaire sur les loyers et charges dus à la date d’effet de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1153 du code civil ;

— Condamner Madame [X] [I] [Z] à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux outre revalorisation légale ;

— Condamner Madame [X] [I] [Z] au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [X] [I] [Z] aux dépens, y compris le coût du commandement délivré et les frais obtenir pour parvenir à son expulsion.

À l’audience du 9 décembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise la dette à la somme de 4.721,58 euros, terme de novembre 2025 inclus. Il s’en rapporte sur la demande de délai de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [X] [I] [Z] présente à l’audience, ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement, proposant d’apurer la dette par des versements mensuels de 100 euros en sus du loyer courant. Elle indique avoir eu des difficultés. Elle fait valoir avoir repris les règlements des loyers courants depuis le mois d’août 2025 et elle justifie avoir versé la somme de 508,73 euros au mois de décembre 2025. Elle perçoit un revenu mensuel de 1.532 euros et des APL à hauteur de 182 euros par mois. Elle ajoute vivre seule avec un enfant âgé de 8 ans.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 28 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 28 novembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux » ;

L’article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que « Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Et, l’article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l’article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l’octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu’en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l’audience et que l’octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Selon l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002),« les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. »

En l’espèce, le contrat de bail en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 4 mai 2022 est doté d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement.

Le délai de deux mois doit donc être mis en application, de sorte que le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 décembre 2024, pour la somme en principal de 3.802,91 euros, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2025.

Par ailleurs, la défenderesse propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Au surplus, il ressort du décompte que Madame [X] [I] [Z] a repris le paiement des échéances de loyers depuis le mois d’août 2025. En outre, le bailleur s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront en effet la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront en effet la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code Civil.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE produit un décompte arrêté au 18 novembre 2025 démontrant que Madame [X] [I] [Z] restait devoir la somme 4.386,23 euros au terme de novembre 2025 inclus, après déduction des frais de contentieux et des pénalités d’occupation sociale. Il y a lieu de déduire également de ce montant, la somme de 508,73 euros versée par [X] [I] [Z] en décembre 2025 et qui n’apparaît pas sur le décompte du bailleur.

Il y a lieu de condamner Madame [X] [I] [Z] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE, la somme de 3.877,50 euros.

Sur les frais d’expulsion

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE sera débouté de sa demande relative aux autres frais d’exécution, l’exécution forcée restant hypothétique à ce stade.

Sur les demandes accessoires

Madame, [X] [I] [Z] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE, sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2021 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE et Madame [X] [I] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de parking, situés au [Adresse 6], sont réunies à la date du 1er mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [X] [I] [Z] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE, la somme de 3.877,50 euros (terme de novembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [X] [I] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et la 36ème mensualité soldera la dette en principal ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la clause retrouve son plein effet ;

SUBSIDIAIREMENT, sous cette dernière condition, la clause résolutoire ayant retrouvé son plein effet, en tant que de besoin :

— DIT que l’intégralité de la dette est immédiatement exigible ;

— ORDONNE, à défaut pour Madame [X] [I] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Madame [X] [I] [Z] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

En tout hypothèse,

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE, de sa demande au titre des frais d’expulsion ;

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE, de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [I] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris.

Ainsi jugé à [Localité 5] le 10 février 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT