TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00732 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HZXM

Société MON LOGEMENT 27

C/

[O] [S]

JUGEMENT DU 29 NOVEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 29 Novembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

SAEM MON LOGEMENT 27

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par le cabinet RSD Avocats, avocats au barreau de l’EURE,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [S]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparant en personne

DÉBATS à l’audience publique du : 25 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

La SAEM MON LOGEMENT 27 a donné à bail à Monsieur [O] [S] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 7], par contrat le 20 mars 2023 moyennant un loyer mensuel total de 450,71 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société MON LOGEMENT 27 a fait signifier à la partie défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mars 2024 ; puis elle a fait assigner Monsieur [O] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 08 juillet 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 25 septembre 2024,

La SAEM MON LOGEMENT 27, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

— condamner le locataire à lui payer la somme actualisée de 4.184,93 euros due au titre d’arriérés de loyers au 16 septembre 2024,

— condamner le locataire à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,

— condamner le locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement sis [Adresse 7],

— dire, en conséquence, que le locataire sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,

— dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué ne pas être opposé à un éventuel octroi de délais de paiement.

Monsieur [O] [S], comparant en personne, a reconnu la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en apurant l’arriéré locatif à hauteur d’une somme de 30,00 euros par mois en sus du loyer courant. Il a exposé sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 06 mars 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 08 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 14 page 11 des conditions générales annexées au contrat, signées et paraphées par les parties) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [O] [S] le 11 mars 2024 pour un montant en principal de 2.690,66 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du lundi 13 mai 2024 (1er jour ouvrable).

L’expulsion de Monsieur [O] [S] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La SAEM MON LOGEMENT 27 produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [S] reste devoir, après déduction des frais de poursuites (70,48 euros) non justifiés et/ou déjà compris dans les dépens, la somme de 4.114,45 euros (terme août 2024 inclus). Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 75,33 euros (Provisions générales) en date du 31 août 2024 et une dernière ligne créditrice de 378,00 euros (Versement locataire) en date du 04 septembre 2024.

En outre, Monsieur [O] [S], comparant, reconnaît le principe de cette dette mais justifie d’un règlement du loyer courant le 20 septembre 2024 d’un montant de 356,00 euros.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.758,45 euros (terme août 2024 inclus) correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 13 mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme d’août 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [O] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Monsieur [O] [S] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en apurant l’arriéré locatif à hauteur d’une somme de 30,00 euros par mois en sus du loyer courant.

Il indique être commercial mais actuellement en recherche d’emploi et percevoir une indemnisation mensuelle d’un montant de 880,00 euros.

Monsieur [O] [S] a précisé avoir effectué deux versements qui apparaissent dans le décompte produit par la bailleresse le 30 juillet 2024 et le 04 août 2024 en sus de celui du 20 septembre 2024.

En raison de la reprise du paiement des loyers résiduels, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Du fait de l’absence d’opposition de la part de la bailleresse, Monsieur [O] [S] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 35 mensualités de 30,00 euros et une 36e mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [O] [S] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [O] [S] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

— sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [O] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Monsieur [O] [S] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SAEM MON LOGEMENT 27 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre d’une part la SAEM MON LOGEMENT 27 et d’autre part Monsieur [O] [S] concernant un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 13 mai 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à verser à la SAEM MON LOGEMENT 27 la somme de 3.758,45 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme d’août 2024 inclus) ;

AUTORISE Monsieur [O] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30,00 euros chacune et une 36ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEM MON LOGEMENT 27 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Monsieur [O] [S] soit tenu de verser à la SAEM MON LOGEMENT 27 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER