MINUTE N° 26/00168

DOSSIER : N° RG 25/00849 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DSOO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT

80 Rue Albe

13004 MARSEILLE

représentée par M^e Frédéric POURRIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

Madame [P] [F]

née le 12 Mars 1977 à CAVAILLON (84300)

156 chemin des Magnanons Bat D

Esc 4 app 37

13430 EYGUIÈRES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 30 mars 2026

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 AVRIL 2026

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 AVRIL 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’O.P.H. 13 HABITAT a donné à bail à Mme [P] [F], née le 12 mars 1977, un appartement à usage d’habitation au bâtiment D des Magnanons, situé 156, chemin des Magnanons à Eyguières (13430), par contrat du 8 décembre 2021 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 487.06 euros.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 10 décembre 2025, 13 HABITAT a fait assigner en référé Mme [F] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [F] et de tous occupants éventuels de son chef,

— la condamnation de Mme [F] à verser à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 1 375.14 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 1er décembre 2025, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation de Mme [F] à payer à titre provisionnel à 13 HABITAT, une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, indexé comme stipulé dans le contrat de location résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de Mme [F] à payer à 13 HABITAT la somme de 450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de Mme [F] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 30 mars 2026 : le bailleur y a été dûment représenté et la locataire absente, bien que régulièrement assignée.

A la barre, le demandeur, par l’intermédiaire de son conseil, a produit un relevé du compte de sa locataire qui remonte jusqu’à mars 2025 et qui montre que jusqu’en août, seule la moitié des loyers a été payé, certains de manière partielle ; que de septembre 2025 à janvier 2026, seul un loyer est resté impayé ; mais que par contre, l’échéance de février 2026 n’a pas été honorée. Grâce au maintien des aides sociales au logement durant toute cette période, la dette est contenue, au 24 mars 2026, à la somme de 1 044.01 euros, hors loyer de mars 2026.

Par conséquent, il demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux et la restitution des clés.

Enfin, il réclame la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Faisant suite à la dénonce de l’assignation en référé auprès des autorités préfectorales, Mme [F] a été convoquée par la Maison Départementale de la Solidarité de Territoire (MDST) de Salon-de-Provence pour un diagnostic social et financier : l’intéressée ne s’est pas présentée aux deux rendez-vous qui lui ont été proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, 13 HABITAT, par courrier reçu le 23 décembre 2024, a signalé à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) la situation de loyers impayés de Mme [F], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de cette dernière devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 10 décembre 2025.

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, 13 HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers à Mme [F], par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception: celui-ci est daté du 12 décembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 mars 2026.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de 13 HABITAT est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, 13 HABITAT produit un état récapitulatif du compte de sa locataire, arrêté au 23 mars 2026, qui montre que Mme [F] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 735.73 euros de loyers et charges, échéance de mars 2026 non comprise.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, dans la mesure où le montant de la dette locative est peu contestable, il convient de condamner Mme [F] à payer cette somme à 13 HABITAT, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, la dette locative représente moins d’un loyer mensuel résiduel et n’est donc pas d’un montant insurmontable. Dans la mesure où la CAF n’a pas suspendu ses aides au logement, il convient de donner à Mme [F] une chance de rester dans les lieux et pour ce faire, de lui suggérer de payer ses loyers par prélèvement bancaire et d’éviter des surcoûts inutiles en ne répondant pas aux enquêtes annuelles obligatoires, comme cela semble être le cas en 2026. Néanmoins, il convient également de préserver les intérêts légitimes du bailleur social qu’est l’O.P.H. 13 HABITAT, en lui laissant la possibilité de réagir vite en cas de dérive.

C’est dans ce sens qu’il convient d’interpréter les modalités, précisées au dispositif, de la condamnation de Mme [F] à se libérer de sa dette locative.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la reconduction du bail, que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 28 juillet 2025 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semaines qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 8 décembre 2021, sont réunies à la date du 8 septembre 2025 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du contrat de location jusqu’à apurement de la dette. La locataire devra s’acquitter de ses mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du bail sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupante à compter du 1er mars 2026 (la période comprise entre le 9 septembre 2025 et le 28 février 2026 étant déjà incluse dans les 735.73 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [F] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner Mme [F] à payer à 13 HABITAT la somme de 450 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de l’O.P.H. 13 HABITAT,

Le RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS Mme [P] [F] à payer à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme provisionnelle de 735.73 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2025,

CONSTATONS l’acquisition, au 9 septembre 2025, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 8 décembre 2021,

AUTORISONS Mme [P] [F] à s’acquitter, outre les loyer et charges courants, de la dette de 735.73 euros en 23 mensualités de 30 euros en capital chacune, une 24ème mensualité venant solder le capital et payer les intérêts calculés depuis le 28 juillet 2025 sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer et les charges, ce à compter du premier mois qui suivra la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyer et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 9 septembre 2025,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour Mme [P] [F], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’O.P.H. 13 HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) l’expulsée(s),

— que Mme [P] [F] soit condamnée à verser à l’O.P.H. 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er mars 2026 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

CONDAMNONS Mme [P] [F] à payer à titre provisionnel à l’OPH 13 HABITAT la somme de 450 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [P] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES