REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 1]

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 26/00009 – N° Portalis DBWJ-W-B7K-DAOS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 AVRIL 2026

LA PRESIDENTE : Rose-Marie HUNAULT

GREFFIER : Céline GAU

DEMANDERESSE

S.C. 440 [Adresse 2]

inscrite au RCS de AURILLAC sous le n° 484 411 103

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier HOURDIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS (plaidant)

DÉFENDEUR

[D] [X]

immatriculée au RCS de Saint-Quentin sous le n° 449 154 533

né le 29 Décembre 1984 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Marc ANTONINI de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN, substitué par M^e Aurélie DEHASPE, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Franck DELAHOUSSE, avocat au barreau d’AMIENS, substitué par M^e Margot ROBIT, avocat au barreau d’AMIENS (plaidant)

La cause ayant été débattue à l’audience publique du 09 Avril 2026 devant Rose-Marie HUNAULT, Présidente, statuant en matière de référés et assistée de Céline GAU, greffier.

Rose-Marie HUNAULT après avoir entendu les parties présentes en leurs observations, les a avisées que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

La présidente, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2021, la société 440 [Adresse 2] a donné bail commercial à [D] [X] divers locaux situés [Adresse 5] à [Localité 2]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er juillet 2019, moyennant un loyer annuel de 15.000 euros, indexé sur une clause d’échelle mobile, une provision sur charges à hauteur de 600 euros par an et de taxe foncière à hauteur de 3.000 euros par an.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, la société 440 [Adresse 2] a fait délivrer à [D] [X] un commandement de payer la somme de 22.404 euros, au titre des loyers dus et du coût du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, la société 440 [Adresse 2] a assigné [D] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN (02100) en demande de résiliation du bail, d’expulsion et condamnation provisionnelle au paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026 pour être retenue à l’audience du 9 avril 2026.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

PRETENTION ET MOYENS

A l’audience, la société 440 [Adresse 2], par l’intermédiaire de son conseil, s’en est remise à ses conclusions.

Aux termes de ses conclusions, la société 440 [Adresse 2] demande au juge des référés de :

— Constater que le jeu de la clause résolutoire insérée au bail en date du 10 novembre 2021 consenti par la société 440 [Adresse 2] à [D] [X] ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de [D] [X] et de toutes personnes de son chef des locaux qu’il occupe dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 2] et ce au besoin avec l’appui de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dès la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner, à titre de provision, [D] [X] à payer à la société 440 [Adresse 2] la somme principale de 1.126,50 euros, outre les intérêts de ladite somme au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner, à titre de provision, [D] [X] à payer à la société 440 [Adresse 2] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges mensuelles, à compter du 1er juillet 2026 jusqu’à expulsion définitive ;

— Condamner [D] [X] à payer à la société 440 [Adresse 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner [D] [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 octobre 2025.

Au soutien de ses prétentions, la société 440 [Adresse 2] expose avoir adressé à [D] [X], le 27 octobre 2025, un commandement de payer la somme de 22.404 euros, correspondant à une dette de loyers impayés et que celui-ci n’a pas réglé le montant de sa dette dans le mois imparti. Elle considère que la clause est acquise. En réponse aux arguments de la défense, elle précise avoir mensuellement puis trimestriellement adressé des appels de loyer. Elle indique que [D] [X] a versé des acomptes mensuels sans prendre en compte la révision des loyers, en précisant que le bail comporte une clause d’indexation automatique. Elle se prévaut des dispositions du bail concernant la liste générale des charges récupérables par le bailleur et considère que la clause est, selon elle, explicite. Elle ajoute qu’en page 10 du bail, il est indiqué la nature des charges précises réclamées au locataire. Elle expose que [D] [X] a fait état de trois virements non pris en compte, en juillet, août et septembre 2022 pour un montant de 4.852,50 euros qu’elle a rectifié. Elle ajoute que le montant de la dette de [D] [X], après régularisation des charges et des deux règlements versés en 7 avril 2026, est de 1.126,50 euros.

A l’audience, [D] [X], par l’intermédiaire de son conseil, a fait valoir ses moyens tels qu’exprimés ses conclusions auxquelles il convient de se reporter.

Aux termes de ses conclusions, [D] [X] demande au juge des référés de :

— A titre principal :

o Juger que le commandement de payer délivré le 27 octobre 2025 doit être privé d’effet à défaut de justification de l’existence d’une dette du preneur à l’endroit de la bailleresse, et en toute hypothèse à défaut de justification des sommes réclamées par la bailleresse au titres des charges (23.774 € au jour du commandement), depuis le début de la relation contractuelle et en tout cas dans le délai imparti par le commandement, et prononcer au besoin la nullité dudit commandement du fait de la mauvaise foi de la bailleresse ;

o Débouter la société 440 [Adresse 2] de toutes ses demandes comme étant injustifiées, et en toute hypothèses sérieusement contestables au jour de la délivrance du commandement de payer et encore au jour de la délivrance de l’assignation

— A titre infiniment subsidiaire :

o Accorder des délais de paiement à titre rétroactif à [D] [X] en l’autorisant le cas échéant à régler le solde allégué de la dette locative en un versement unique, et ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

o Ecarter la demande visant à voir assortir une éventuelle condamnation d’intérêts à compter de la date du commandement, dès lors que le preneur ne pouvait avoir connaissance du montant exact de la dette éventuelle du fait du manquement de la bailleresse à ses obligations d’information et de transparence ;

— En toute hypothèse :

o Condamner la société 440 [Adresse 2] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la débouter de toute demande formée en ce sens, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, [D] [X] expose que les demandes de la bailleresse se heurtent à une contestation sérieuse sur l’existence même d’une dette imputable au preneur. Il précise que le bail ne comporte pas d’inventaire détaillé des charges et impôts et de clé de répartition entre le preneur et le bailleur, comme l’exige l’article R. 145-3 du code de commerce. Il ajoute que la bailleresse n’a jamais procédé à la régularisation des charges depuis l’entrée en vigueur du bail et soutient qu’il n’a pas reçu d’appel de provisions. Il conteste dès lors être redevable des charges, dont il ignore le montant. Il précise que déduction faite du montant des provisions litigieuses et en ajoutant le règlement intervenu le 5 novembre 2025 dans le délai imparti par le commandement, aucune dette ne subsiste à l’égard de la bailleresse au 27 novembre 2025. Il indique qu’aucune dette locative n’étant justifiée au jour de la délivrance du commandement de payer de sorte que, selon ses dires, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas justifié et est sérieusement contestable.

Il soutient que les régularisations versées au cours des débats n’apparaissent pas conformes, car une partie des charges de copropriété sont affectées à des lots de copropriété qui ne sont pas visées par le bail. Il souligne que seuls les rectos des avis d’imposition de taxes foncières sont versés aux débats et qu’ils ne démontrent pas que les sommes répercutées sur le locataire correspondent aux seuls locaux pris à bail. Il relève que certaines charges concernant les lots n°1 et 16 n’apparaissent pas pouvoir être refacturées au preneur.

Par ailleurs, il indique que la bailleresse admet dans ses conclusions que les charges revendiquées à l’endroit du locataire portent sur des locaux qui ne sont pas visés pas le bail de sorte qu’elle est propriétaire d’autres locaux compris dans l’ensemble immobilier sans que le bail ne prévoie de clé de répartition des charges. Il conclut que la clause visant les charges a, selon lui, vocation à être déclarée non écrite et que la bailleresse doit en conséquence rembourser au locataire l’intégralité des sommes versées au titre des provisions pour charges.

Il justifie avoir effectué un virement le 7 avril 2026 de 14.631,50 euros. Il ajoute que la bailleresse a admis dans ses conclusions avoir omis d’enregistrer trois règlements pour un total de 4.852,50 euros

MOTIFS DE LA DECISION

Concernant la clause résolutoire

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler le commandement de payer.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— La clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la SCI 440 [Adresse 2] et [D] [X] comporte une clause résolutoire selon laquelle le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer, contenant la mention de clause, demeuré sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, la SCI 440 [Adresse 2] a fait délivrer à [D] [X] un commandement de payer la somme de 22.623,03 euros, au titre des loyers et charges impayés et du coût de l’acte.

Cet acte mentionne le délai d’un mois, prévu à l’article L.145-41 du code de commerce, et expose qu’en cas de non-paiement ou de non justification d’assurances locatives en cours, le bailleur a l’intention de se prévaloir de la clause résolutoire dont il rappelle le contenu.

[D] [X] oppose plusieurs motifs de contestation à la demande d’acquisition de la clause pénale.

Sur le moyen tiré de l’absence d’inventaire précis et limitatif des charges dans le bail

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges. Le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions, et les affecter à sa créance de remboursement, justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

En l’espèce, figure au contrat de bail un inventaire détaillé des charges que le preneur doit rembourser au bailleur :

— Les charges récupérables en contrepartie des services rendus,

— Les taxes locatives sur les ordures ménagères et de balayage ainsi que la taxe foncière,

— Les dépenses d’entretien courant,

— L’assurance des murs,

— Les réparations, remplacements, rénovations, mise en conformité des parties communes et de la chose louée.

Le bail précise que le preneur n’est pas redevable des charges prévues à l’article 606 du code civil.

Contrairement à ce qui est allégué par le preneur, il n’y a pas lieu à fixer une clé de répartition avec la bailleresse au titre des autres lots qui lui appartiennent dans l’immeuble dès lors que les charges afférentes à ces lots ont été communiquées par erreur et finalement déduites du décompte.

Ainsi, les stipulations du bail sont suffisamment claires pour écarter ce moyen.

Sur l’absence de justificatif de régularisation des charges

Il est versé au dossier, les récapitulatifs des charges annuelles par le SCI 440 [Adresse 2].

Il a été jugé que la régularisation tardive des charges au regard des dispositions de l’article R.145-36 du code de commerce n’est pas sanctionnée par les textes du code de commerce.

Ce moyen ne constitue donc pas une contestation sérieuse et ne permet pas de remettre en cause la bonne foi du bailleur dans la mise en jeu de la clause

Sur l’absence d’appel de fonds et de quittance

[D] [X] affirme ne pas avoir reçu préalablement au commandement de payer d’appels de fonds et de quittance, ni aucune mise en demeure.

La SCI 440 [Adresse 2] produit la totalité des appels de fonds. Si [D] [X] soutient ne pas avoir reçu les courriers, l’adresse qui figure sur les courriers est celle de son commerce et aucune disposition contractuelle n’impose au bailleur d’adresser des appels de fonds en recommandé.

Au surplus, il est versé par la SCI 440 [Adresse 2] une mise en demeure de payer l’arriéré des loyers et le loyer courant pour un montant de 17.598,50 euros adressée par lettre recommandée à [D] [X] le 4 octobre 2024. S’il prétend ne pas être le signataire du recommandé, il ne le démontre pas.

Ce moyen doit donc être écarté, dans la mesure où il s’agit de simples allégations qui ne sont pas démontrées par [D] [X].

Sur les versements n’apparaissant pas sur le décompte

Selon le décompte versé par la SCI 440 [Adresse 2], [D] [X] était débiteur de loyers systématiquement depuis le mois de juillet 2022.

[D] [X] a justifié de trois versements en 2022 qui n’apparaissaient pas sur le décompte joint au commandement de payer.

Au cours de la procédure, la SCI 440 [Adresse 2] a expliqué que ces trois versements avaient été imputés par erreur sur l’ancien compte d'[D] [X] et a corrigé le décompte.

Il ressort néanmoins du décompte produit qu’en déduisant ces versements et les charges qui lui ont été imputées par erreur, [D] [X] restait redevable à la date du commandement de payer, de la somme de 17.551,50 euros.

Dès lors, ce moyen ne permet pas de remettre en cause la bonne foi du bailleur dans la mise en jeu de la clause résolutoire.

En faisant délivré le commandement, la SCI 440 [Adresse 2] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail qu’il avait conclu.

Le commandement contient toutes les précisions permettant au preneur de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au paiement des sommes dues ou de contester le décompte.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort du décompte actualisé que dans le mois suivant le commandement de payer du 27 octobre 2025, [D] [X] ne s’est acquitté que de la somme de 1.617,50 euros.

Il doit être précisé que même en déduisant le montant des trois versements non déduits de sa créance et les charges réclamées par erreur, il restait redevable à l’issue du délai d’un mois suivant le commandement de payer, de la somme de 15.934 euros.

Il s’en déduit que les conditions de résiliation du bail se trouvent réunies et que la clause résolutoire est acquise depuis le 28 novembre 2025. Il y a donc lieu de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter de cette date.

[D] [X] se trouve ainsi depuis cette date occupant sans droit ni titre des lieux qu’il devra donc libérer, à compter du jour de la notification de la présente décision. À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec recours à la force publique, à un serrurier et à un commissaire de justice, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et les meubles se trouvant sur place seront entreposés tel que prévu par les articles L. 433-1 et 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en matière de provision :

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail :

Il ressort du dernier décompte actualisé produit par la SCI 440 [Adresse 2] que la dette d'[D] [X] s’élève à la somme de 1.126,50 euros.

Ce décompte prend en compte les trois versements qui n’avaient pas été pris en compte et qui ont été justifiés par [D] [X] au cours des débats et la déduction des charges concernant des lots qui ne correspondent pas à l’objet du bail.

Le fait que les copies des justificatifs des taxes foncières ne comprennent que le recto est sans effet dès lors qu’il ressort du bail que le preneur est intégralement redevable de la taxe foncière.

Ce décompte comprend les charges qui ont été justifiés par les décomptes produits au cours des débats.

[D] [X] conteste que les « autres honoraires » d’un montant de 8,12€ et 1,35€, le diagnostic technique, facturé 55,28€ et 9,21€ et les fournitures pour des montants 9,24€ et 1,54€ puis 5,93€ et 0,99€ puissent lui être réclamés au titre des charges.

Cependant il n’est pas sérieusement contestable que ces charges entrent dans les dépenses d’entretien courant, des réparations, remplacements, rénovations, mise en conformité des parties communes et de la chose louée.

Il sera donc fait droit à la demande de provision à hauteur de 1.126,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En outre, selon l’article L145 – 41 du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Compte tenu du solde de la créance, des versements opérés et de l’absence de justificatif présenté à l’appui de la demande de délai rétroactif, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation :

Le juge des référés peut condamner le débiteur au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, en application de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est due par l’occupant sans droit ni titre.

La société 440 [Adresse 2] sollicite le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant des loyers à compter du 1er juillet 2026 jusqu’à de la libération des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable dans son principe.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Par ailleurs, il résulte de l’article 696 du même code que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, l’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens : dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner [D] [X], qui succombe, aux dépens et de le condamner à payer à la société 440 [Adresse 2] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le débouter de sa demande formulée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation par l’effet de la clause résolutoire à compter du 28 novembre 2025 du bail portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 2];

DIT que [D] [X] devra libérer les lieux dans le mois suivant la notification de la présente décision et qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un commissaire de justice ;

CONDAMNE [D] [X] à payer à la société 440 [Adresse 2] une provision à hauteur de 1.126,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE [D] [X] de sa demande délais de paiement ;

CONDAMNE [D] [X] à payer à la société 440 [Adresse 2] , l’indemnité d’occupation du montant du loyer à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la justification de la libération des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNE [D] [X] à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE [D] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE