N° RG 25/01049 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKP5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

11ème civ. S3

N° RG 25/01049 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NKP5

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c

Le 25 juin 2025

Le Greffier

Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

25 JUIN 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10]

sis [Adresse 5]

représenté par son syndic

la SAS CITYA RUHL SEGESCA,

immatriculée au RCS de [Localité 12]

sous le numéro 305 218 232,

[Adresse 3]

[Localité 6],

représenté par Maître Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

S.C.I. ELHC IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 12]

sous le numéro 903 848 976,

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Juin 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ELHC IMMOBILIER est propriétaire d’un appartement, constituant le lot n°12 de la copropriété RÉSIDENCE [Adresse 10], située [Adresse 1] 67200 [Adresse 13].

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] a fait assigner la SCI ELHC IMMOBILIER devant la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 4.883,74 € augmentée d’un intérêt légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2024 sur la somme de 3.268,32 €, à compter de la mise en demeure du 12 février 2024 sur la somme de 3.301,92 €, à compter de la sommation de payer du 18 mars 2024 sur la somme de 4.373,09 € et à compter de l’assignation pour le surplus, et à défaut, à compter de l’assignation pour le tout ;

— la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— la condamnation de la SCI ELHC IMMOBILIER à lui verser la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 880,76 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de cette dernière aux dépens, y compris à la sommation de payer s’élevant à la somme de 155,68 €.

Il se fonde sur les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du décret du 17 mars 1967 en ce qui concerne le paiement des charges de copropriétés et frais de recouvrement tels que figurant dans le relevé de compte.

Il précise également, pour appuyer sa demande de dommages et intérêts, qu’il est privé, de par la carence de la SCI ELHC IMMOBILIER dans le règlement de ses charges, d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, que cette carence lui cause des difficultés de trésorerie puisqu’il doit faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission ainsi que des désagréments d’ordre administratif et judiciaire.

A l’audience du 29 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le [Adresse 14] [Adresse 10] régulièrement représenté par son avocat, reprend les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude de Maître [Z] [Y], Commissaire de Justice à Strasbourg le 21 janvier 2025, la SCI ELHC IMMOBILIER ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Le jugement sera par conséquent réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote-part de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l’assemblée générale et il a l’obligation impérative de s’en acquitter.

Selon l’article 1353 du Code Civil , celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Si le syndic a compétence exclusive s’agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et l’exigibilité de la créance alléguée.

En l’espèce, la créance du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 10] est suffisamment justifiée par les pièces suivantes :

— un extrait du Livre Foncier en date du 7 janvier 2025 démontrant que la SCI ELHC IMMOBILIER est bien propriétaire du lot 12 de la copropriété RÉSIDENCE [Adresse 10], située [Adresse 1] 67200 STRASBOURG ;

— les contrats de syndic approuvés par assemblée générale du 29 juin 2023 et du 10 octobre 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 (du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022), votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et adoptant la résolution relative à la mise en place d’un fonds permanent de travaux à hauteur de 5% du montant du budget des charges communes générale et étant appelé chaque trimestre sur la base de la grille des charges communes générales ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 10 octobre 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023, réajustant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, adoptant la convention d’assistance à maîtrise d’ouvrage de la société STRAT ECO et adoptant la résolution tendant à l’achat par le syndicat des copropriétaires de la place de parking, lot 61, appartenant à l’un des copropriétaires aux prix total de 10.100 € exigible le 15 novembre 2024 ;

— les appels de fond (provision sur charges ainsi que fonds travaux ALUR) pour les périodes suivantes : du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 et une régularisation des appels de fonds (provision sur charges ainsi que fonds travaux ALUR) pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— un décompte de charges pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— un extrait de compte arrêté au 15 janvier 2025 ;

— une mise en demeure en date du 19 janvier 2024 envoyée en recommandé avec accusé de réception le 22 janvier 2024, revenue “pli avisé et non réclamé” portant sur la somme de 3.268,32 € ;

— un seconde mise en demeure en date du 12 février 2024 envoyée en recommandé avec accusé de réception le 13 février 2024, réceptionnée le 16 février 2024, portant sur la somme de 3.301,92 € ;

— une sommation de payer les charges de copropriété délivrée par voie de commissaire de justice en date du 18 mars 2024 et portant sur la somme de 4.373,09 € ;

— des échanges de courriel entre le gérant de la SCI ELHC IMMOBILIER et le syndic du 11 avril 2024 au 13 novembre 2024 permettant de démontrer qu’un échéancier pour s’acquitter du paiement sous huit mois, et jusqu’à fin décembre 2024 a été consenti ;

La SCI ELHC IMMOBILIER, non comparante, ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Elle sera ainsi tenue de régler la somme de 3.844,54 € au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (sommes versées par cette dernière déduites).

Elle sera condamnée au versement de cette somme, laquelle produira intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à compter du 12 février 2024, date de la seconde mise en demeure, celle du 19 janvier 2024 n’ayant pas été réceptionnée, sur la somme de 3.222,72 €, à compter du 18 mars 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 591,17 € et à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] sollicite également la somme de 1.039,20 € au titre de l’article 10-1 de la loi précitée et le coût de la sommation de payer à hauteur de 155,68 € qu’il met en compte dans les dépens.

La somme de 1.039,20 € est décomposée de la manière suivante :

—  45,60 € au titre de la mise en demeure du 19 janvier 2024 ;

—  33,60 € au titre de la mise en demeure du 12 février 2024 ;

—  480 € au titre des frais de transmission à l’huissier de justice ;

—  480 € au titre des frais de transmission à l’avocat.

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de ce texte, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l’administration de l’immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.

De même, conformément au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, constituent des prestations particulières pouvant justifier une rémunération du syndic en complément du forfait et étant imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement listés ainsi qu’il suit (article 9.1 dudit décret du 26 mars 2015) :

— mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— relance après mise en demeure,

— constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, les frais de mises en demeure du 19 janvier 2024 et du 12 février 2024 pour les montants respectifs de 45,60 € et 33,60 € correspondant aux coûts prévus par les contrats de syndic produits aux débats constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant.

Il en va de même pour la sommation de payer du 18 mars 2024 d’un montant de 155,68 € qui doit être intégrée aux frais de recouvrement et non aux dépens.

Cependant, la constitution de dossier pour l’huissier de justice et celle pour l’avocat ne se justifient qu’en cas de diligence exceptionnelle, laquelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Or, en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] ne produit aucun élément démontrant que l’action du syndic a été difficile et qu’il ait dû effectuer des diligences exceptionnelles.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande concernant la somme de 960 € et la SCI ELHC IMMOBILIER sera condamnée au paiement de la somme de 234,88 € au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation.

* Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter de la date qui en a été faite, soit du 21 janvier 2025, sera ordonnée, étant de droit en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

* Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, le [Adresse 14] [Adresse 10] produit des échanges de courriels intervenus entre le syndic et le gérant de la SCI ELHC IMMOBILIER du 11 avril 2024 au 13 novembre 2024 démontrant qu’un échéancier avait été consenti jusqu’au mois de décembre 2024 pour un acquittement de la dette mais que la copropriétaire ne s’est acquittée que de deux versements, un de 755 € le 22 mai 2024 et l’autre de 616 € le 28 juin 2024.

La carence de la SCI ELHC IMMOBILIER à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

* Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il y a lieu de condamner la SCI ELHC IMMOBILIER, qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que la SCI ELHC IMMOBILIER soit condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 10] la somme de 880,76 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Cette somme correspond en effet à la note d’honoraires du 13 janvier 2025 du conseil du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10].

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire s’applique de plein droit aux décisions de première instance.

Celle-ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l’objet de la demande et l’absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCI ELHC IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] :

# la somme de 3.844,54 € au titre des charges de copropriété dues au 15 janvier 2025 inclus (appel du premier trimestre 2025 inclus), et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2014, sur la somme de 3.222,72 €, à compter du 18 mars 2024 sur la somme de 591,17 € et à compter du 21 janvier 2025 pour le surplus ;

# la somme de 234,88 € au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter du 21 janvier 2025, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNE la SCI ELHC IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 10] la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ELHC IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] la somme de 880,76 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SCI ELHC IMMOBILIER aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Président,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS