TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 23 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 24/02179 – N° Portalis DB2B-W-B7I-EPKE

Prononcé le 23 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 juin 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame HOURNE-RAUBET Julie, Greffier, présent lors des débats et de Madame Amel EL AMACHE, greffier lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 23 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[L] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M. [J] [H] (fils) muni d’un pouvoir de représentation

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[U] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant les termes de l’assignation, Monsieur [H] [L] a donné à Monsieur [P], selon bail verbal meublé à usage d’habitation, en date du Iier novembre 2018 avec prise d’effet le même jour, un logement situé [Adresse 2] moyennant le paiement de loyers et de charges locatives.

Selon toujours les termes de l’assignation, ce bail a été consenti pour une année entière et s’est renouvelé d’année en année par tacite reconduction pour des périodes d’un an, la dernière venant à expiration le 31 octobre 2024.

Par lettre recommandée du 26 mars 2024 dont il a été accusé de réception par Monsieur [P], le 29 mars 2024, Monsieur [H] [L] lui a délivré congé, pour reprise à son bénéfice du logement, avec un délai de préavis de 6 mois et une libération des lieux devant intervenir le 1ier novembre 2024.

Par acte du 4 novembre 2024, Monsieur [H] [L] a fait réaliser par Maître [Y], une sommation interpellative aux termes de laquelle Monsieur [P] a été sommé d’avoir à déclarer s’il comptait quitter les lieux très rapidement dans les 15 jours maximum, car passé ce délai, le requérant entendrait demander au Tribunal judiciaire de TARBES, la validité du congé et son expulsion.

Sur cette sommation ainsi rappelée, Monsieur [P] a répondu : “ le congé n’est pas valable.”

Par acte du 22 novembre 2024, Monsieur [H] [L] a fait assigner Monsieur [P], d’avoir à comparaître le 11 février 2025 aux fins de voir :

— Constater la validité du congé du 26 mars 2024 et la résiliation du bail consenti par Monsieur [H] [L]

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux donnés à bail, et si besoin, juger que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra faire appel au concours de la force publique, ainsi qu’à un serrurier si besoin,

— Condamner Monsieur [P] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux

— Condamner Monsieur [P] à verser à Monsieur [H] [L], la somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner Monsieur [P] à verser à Monsieur [H] [L], la somme de 3 000€ à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil

— Condamner Monsieur [P] aux entiers dépens en ce compris les actes établis par Me [Y] dont la sommation interpellative

L’affaire appelée à l’audience du 11 février 2025 a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 24 juin 2025 à 9 heures.

Monsieur [H] [L], représenté par son fils Monsieur [H] [J] selon pouvoir dûment remis sur audience, a maintenu les termes de l’assignation et fait valoir que le courrier que Monsieur [P], lui oppose est sans valeur puisqu’il n’est pas mort.

Monsieur [P], comparant en personne, soutient sa contestation, faisant valoir un courrier de Monsieur [H] [L] en date du 3 septembre 2018 aux termes duquel, ce dernier exprime diverses volontés testamentaires dont celle relative à la location litigieuse, il y déclare “ j’ai loué ma maison à M. [U] [P], berger de son état. En cas de décès j’exige que [U] puisse continuer à habiter chez moi avec un loyer au même prix et qu’on puisse le réajuster par le système légal de l’indice de la construction.”

MOTIFS

— Sur la régularité du congé

Il résulte des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, que : « – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

(…)

En cas de contestation, le juge peut même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…) »

Il n’est pas contesté par les parties que le bail dont s’agit est verbal.

Le caractère verbal de ce bail n’exonère pas le bailleur, lors de la délivrance du congé, du respect des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lesquelles sont d’ordre public.

Dans le courrier de congé du 3 mars 2024 délivré par Monsieur [H] [L], ce dernier indique expressément que le contrat de location oral a été conclu en fin du mois d’octobre 2018 et qu’il doit délivrer congé à la date du 1ier novembre 2024.

En premier lieu, il s’extrait de ce courrier, une indétermination réelle sur la date tant de conclusion de ce bail verbal que de sa prise d’effet.

En deuxième lieu, il s’avère que Monsieur [H] [L], pour justifier du terme du contrat de bail ainsi allégué et donc par la même de la date de son commencement d’exécution, ne produit aucun élément ( encaissement des loyers à compter de novembre 2018, attestation d’assurance, ouverture d’un compteur ou tout autre) permettant d’en corroborer les dates et termes.

Monsieur [P], pour sa part, verse un document dont l’authenticité n’est pas niée par le demandeur et dont il résulte à la date où il a été rédigé et signé soit le 3 septembre 2018, que le logement dont s’agit était déjà loué à Monsieur [P], vu l’emploi du passé composé employé dans la phrase : “ j’ai loué ma maison à M. [U] [P], berger de son état.”

Ce document est retenu par la Juridiction comme faisant foi, en l’absence de documents advserses, probants le contredisant, pour fixer la prise d’effet du contrat de bail verbal au 3 septembre 2018.

Dès lors, au visa des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le congé est donné par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée et le délai de préavis doit être donné au plus tard 6 mois avant l’échéance du bail qui au cas présent était fixée au 3 septembre 2024 de sorte que le congé aurait dû être délivré au plus tard le 3 mars 2024 selon accusé de réception signé.

Or tel n’est pas le cas puisqu’il a été délivré à Monsieur [P], le 29 mars 2024.

En conséquence, le délai légal de 6 mois n’a pas été respecté et le congé sera déclaré nul.

— Sur les conséquences de la nullité du congé

En raison de la nullité du congé tel que délivré, les demandes formées par Monsieur [H] [L] qui visaient à la résiliation du bail, à l’expulsion de Monsieur [P] et à sa condamnation à payer des indemnités d’occupation n’ont plus de fondement juridique et seront rejetées.

— Sur la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [H] à hauteur de 3 000€

Monsieur [H] [L] demande la condamnation de Monsieur [P], à 3 000€ de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, il ne peut être retenu à l’endroit de Monsieur [P], ni mauvaise foi, ni quelconque résistance abusive à ne pas quitter le logement dont s’agit puisqu’il s’avère qu’il était dans son droit de résister au congé tel que délivré et dont la nullité a été prononcée.

Il convient par conséquent de débouter Monsieur [H] [L] de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur les demandes accessoires :

Monsieur [H] [L] en ce qu’il succombe en l’ensemble de ses demandes, est débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de sa demande au titre des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TARBES, statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

FIXE au 3 septembre 2018, la date de prise d’effet du bail verbal conclu entre Monsieur [H] [L] et Monsieur [P] [U], au titre du logement situé [Adresse 2],

DECLARE nul le congé tel que délivré par Monsieur [H] [L], par courrier du 26 mars 2024 à Monsieur [P],

DEBOUTE en conséquence Monsieur [H] [L] de sa demande de résiliation dudit bail verbal, de sa demande d’expulsion de Monsieur [P], et de sa demande visant à voir condamner Monsieur [P] au paiement d’une indemnité d’occupation,

DEBOUTE Monsieur [H] [L] de sa demande de dommages intérêts,

DEBOUTE Monsieur [H] [L] de la demande formée à hauteur de 800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [H] [L] de sa demande visant à voir condamner Monsieur [P] aux dépens.

LAISSE en conséquent les dépens à la charge de Monsieur [H] [L].

DIT la présente décision revêtue de l’exécution provisoire,

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge