TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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AUDIENCE DU 18 NOVEMBRE 2025

PROCÉDURE

N° : N° RG 25/00004 – N° Portalis DBYP-W-B7J-CM56

JUGEMENT

N° 25/00091

DU 18 NOVEMBRE 2025

Epédition le:

— Me

CHANTELOT(ccc+1grosse)

— Direction Régionale des Finances Publiques du Gran d Est (ccc)

DEMANDERESSE :

Madame [K] [L]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Laurence CHANTELOT de la SELARL CHANTELOT ET ASSOCIES, avocats au barreau de ROANNE

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

A.M. A. Direction Régionale des Finances Publiques du Gran d Est La Direction Régionale des Finances Publiques du Grand Est, Direction des affaires juridiques et contentieuse, [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 7], élisant domicile auprès de la Direction Régionale des Finances Publiques d’Île de France et du département de [Localité 6], Pôle contrôle fiscal et affaires juridiques, Pôle juridictionnel judiciaire de [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jocelyne POYARD, statuant à juge unique

ORDONNANCE DE CLÔTURE du 25 septembre 2025

DÉBATS : le juge de la mise en état en date du 25 septembre 2025 et en présence de Isabelle BERTHIER, Greffier, a fixé au 13 octobre 2025 la date à laquelle les dossiers de plaidoirie devaient être déposés au greffe afin qu’il soit statué sur l’affaire, à la demande des avocats et ce, conformément aux dispositions de l’article 799 du code de procédure civile. Les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise au disposition au greffe le 18 NOVEMBRE 2025.

JUGEMENT : prononcé publiquement le 18 NOVEMBRE 2025, par sa mise à disposition au greffe, et signé par Jocelyne POYARD, et Isabelle BERTHIER, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [L] a fait citer la direction départementale des finances publiques de la Loire, élisant domicile auprès de la [Adresse 5], devant le tribunal judiciaire de Roanne par assignation signifiée le 18 décembre 2024 pour demander la décharge intégrale à hauteur de la somme de 253 284 euros en droits de succession et à hauteur de la somme de 18 743 euros en pénalités, ayant été destinataire, suite au décès de son père [J] [L] et à la déclaration de succession déposée le 3 août 2018 portant exonération de 75 % des droits de succession sur le fondement de l’article 787 C du code général des impôts, d’une proposition de rectification en date du 7 octobre 2021 émanant de l’administration fiscale aux fins de lui appliquer des suppléments de droits successoraux avec intérêts de retard.

La partie défenderesse, dispensée de constituer avocat en vertu de l’article R. 202-2 alinea 3 du livre des procédures fiscales, n’ayant pas fait valoir sa position ni transmis ses écritures, une ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025 selon la procédure sans audience après le dépôt du dossier de la partie demanderesse au greffe de la juridiction.

Par jugement avant dire droit en date du 8 avril 2025, le tribunal a constaté :

— que la direction départementale des finances publiques de la Loire, élisant domicile auprès de la [Adresse 5], avait précisé, en vue de l’audience d’orientation tenue le 5 février 2025 dont elle était informée et par courrier du 18 décembre 2024, qu’elle n’avait pas accès au RPVA et qu’il y avait lieu de lui adresser toutes correspondances utiles soit par voie postale soit par voie électronique sur l’adresse mail précisée dans son courrier,

— qu’elle n’avait pas eu connaissance de l’issue de l’audience d’orientation du 5 février 2025 ni de l’ordonnance de clôture du 6 février 2025 qui n’avait pas été portée à sa connaissance, de sorte qu’elle n’avait pu faire connaître ses prétentions et ses moyens, à une date qui aurait dû lui être impartie et dont elle aurait dû être informée, avant la mise en délibéré de l’affaire.

Le tribunal a donc ordonné la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture afin de permettre à la direction départementale des finances publiques de la Loire, élisant domicile auprès de la [Adresse 5], d’établir ses écritures et de communiquer ses pièces, de les notifier à son contradicteur et de les transmettre contradictoirement à la juridiction, renvoyant l’affaire à la mise en état pour ce faire.

Aux termes de ses dernières conclusions valablement notifiées à la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône par acte extrajudiciaire du 23 juin 2025, Madame [K] [L] demande au tribunal :

— d’infirmer la décision de rejet de sa réclamation préalable,

— de juger que l’activité de location de meublés professionnelle exercée par le défunt entre dans la définition des activités de nature commerciale au sens de l’article 787 C du CGI dans sa version applicable au moment de la succession et est par conséquent éligible à l’exonération partielle de droits de succession instituée par cet article,

— de constater à cet égard l’illégalité de la doctrine administrative qui étend au pacte Dutreil et aux droits de succession les règles particulières que le législateur a édictées en matière d’IFI,

— de prononcer la décharge intégrale des impositions litigieuses à hauteur de 272 027 (soit 253 284 de droits et 18 743 de pénalités),

— de condamner l’administration à lui payer une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner l’administration aux entiers frais et dépens,

— de débouter l’administration de toutes demandes contraires.

Elle fait notamment valoir qu’elle s’est vue refuser le bénéfice du délai de réponse prorogé à 60 jours, par courrier de l’administration fiscale du 2 décembre 2021; que les rectifications ont été intégralement maintenues par courrier de l’administration fiscale du 7 avril 2022 en réponse à ses observations ; que les impositions ont été mises en recouvrement le 31 mai 2022 selon avis de recouvrement n°20220505285 ; qu’une première réclamation du 26 novembre 2022 a donné lieu à une décision de rejet du 25 mai 2023 qui n’a pas été suivie d’une contestation devant le tribunal judiciaire compétent mais que sa réclamation est recevable puisqu’elle pouvait être engagée jusqu’au 31 décembre 2024 dès lors que la mise en recouvrement était intervenue en 2022 et qu’une seconde réclamation a été émise le 29 mai 2024, reçue par l’administration fiscale le 3 juin 2024, qui l’a de nouveau rejetée par décision du 2 décembre 2024.

Elle ajoute qu’elle doit bénéficier de l’exonération partielle prévue à l’article 787 C du code général des impôts qui s’applique aux biens affectés à l’exploitation d’une entreprise individuelle exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole et libérale ; que l’activité de location en meublé est commerciale si elle est exercée à titre habituel c’est-à-dire de manière répétée, ce qui est le cas de l’activité de location meublée qu’exerçait son père et qui résulte en l’espèce du nombre des biens loués, de la fréquence et de la répétition des contrats de location depuis leur acquisition en 2013 et 2014 ; que le caractère principal de l’activité n’est pas un critère pour l’application du pacte Dutreil ; que la doctrine de l’admiration fiscale de 2022, qui n’est pas source de droit, est au surplus illégale et ne peut fonder une imposition contraire aux dispositions de la loi et qu’il doit en être de même d’une doctrine antérieure à 2022, comme celle dont se prévaut l’administration fiscale en l’espèce.

Aux termes de ses dernières conclusions valablement notifiées à Madame [K] [L] par acte extrajudiciaire du 20 mai 2025, la [Adresse 5] demande au tribunal de :

— confirmer la décision de rejet de l’administration de décembre 2024,

— confirmer le bien-fondé des impositions mises à la charge de Madame [K] [L],

— débouter Madame [K] [L] de l’ensemble de ses demandes,

— rejeter la demande visant à la condamnation de l’administration fiscale à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait notamment valoir que la doctrine administrative précise, dans son bulletin n°BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 en vigueur du 19 mai 2014 au 6 avril 2021 qu’il y a lieu de se reporter à la documentation afférente à l’exonération des biens professionnels à l’impôt sur la fortune (BOI-PAT-ISF-30-30-10-10) pour l’appréciation de la nature de l’activité de location meublée ; qu’en vertu de l’article 885 R du code général des impôts, les locaux d’habitation loués meublés peuvent être considérés comme des biens professionnels pour l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune aux conditions cumulatives d’inscription de leur propriétaire au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, de recettes annuelles supérieures 23 000 euros, d’une proportion de ce revenu supérieure à 50 % du revenu imposable professionnel total du foyer fiscal ; que la loi de finances pour 2004 est venue préciser, pour les restreindre, les activités éligibles au dispositif Dutreil et l’article 787 B du code général des impôts qui précisent que n’est pas considéré comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l’exercice par une société d’une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ; que l’activité de loueur d’établissement commercial se distingue de l’activité de loueur en meublé par la consistance physique des biens donnés en location, leur nature juridique, les critères de reconnaissance de leur caractère commercial ; que les conditions d’exercice de la location meublée relèvent du code civil et non pas du code de commerce qui ne reconnaît pas la qualité de commerçant au loueur d’immeuble ; au jour de son décès [J] [L] ne retirait pas de bénéfice de l’exercice de son activité de loueur en meublé puisque son activité était déficitaire de sorte que l’obligation de retirer de son activité de loueur en meublé un revenu supérieur à la moitié des revenus professionnels de son foyer fiscal n’était pas réunie ; que l’éligibilité de l’activité de location meublée au dispositif Dutreil ne dépend pas de la classification commerciale au nom de l’activité mais de sa dimension professionnelle patrimoniale, le législateur ayant une intention de pérenniser le au moment de la transmission des entreprises ; que l’activité de location meublée de [J] [L] est marqué par sa dimension patrimoniale significative à l’exclusion de toute dimension économique, ne lui procurant pas le revenu suffisant pour pourvoir aux besoins de son existence d’autant qu’il finançait l’acquisition des biens immobiliers intégralement sur ses fonds propres de sorte que son activité de loueur en meublé n’était pas une source de revenus personnels et ne revêtait pas la dimension professionnelle exigée par l’article 787 C du code général des impôts, ne s’inscrivant pas dans le cadre de l’objectif du législateur de pérenniser le tissu économique et de maintenir des emplois.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 selon la procédure sans audience avec l’accord des parties qui ont déposé leurs dossiers au greffe de la juridiction à la date impartie du 13 octobre 2025.

MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 787 C du code général des impôts dans sa redaction antérieure au 31 décembre 2023 applicable au cas d’espèce :

Sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence de 75 % de leur valeur, la totalité ou une quote-part indivise de l’ensemble des biens meubles et immeubles, corporels ou incorporels affectés à l’exploitation d’une entreprise individuelle ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale transmis par décès ou entre vifs si les conditions suivantes sont réunies:

a. L’entreprise individuelle mentionnée ci-dessus a été détenue depuis plus de deux ans par le défunt ou le donateur lorsqu’elle a été acquise à titre onéreux ;

b. Chacun des héritiers, donataires ou légataires prend l’engagement dans la déclaration de succession ou l’acte de donation, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de conserver l’ensemble des biens affectés à l’exploitation de l’entreprise pendant une durée de quatre ans à compter de la date de la transmission.

c. L’un des héritiers, donataires ou légataires mentionnés au b poursuit effectivement pendant les trois années qui suivent la date de la transmission l’exploitation de l’entreprise.

d) En cas de non-respect de la condition prévue au b par suite d’une donation, l’exonération partielle accordée au titre de la mutation à titre gratuit n’est pas remise en cause, à condition que le ou les donataires soient le ou les descendants du donateur et que le ou les donataires poursuivent l’engagement prévu au b jusqu’à son terme.

En vertu de ce texte, le fait de donner habituellement en location des locaux d’habitation garnis de meubles n’est pas systématiquement regardé comme une activité civile dépourvue de caractère commercial et il n’est pas exigé que l’activité exploitée dans le cadre de l’entreprise individuelle constitue l’activité principale de l’exploitant.

En effet, les dispositions de l’article 787 C du code général des impôts applicables jusqu’à la date du 31 décembre 2023 ne sont pas de nature à dénier de manière générale à la gestion de son propre patrimoine immobilier le bénéfice d’une activité ayant un caractère commercial puisque cette exclusion de toute activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier, transmis par décès ou entre vifs, résulte de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 entrée en vigueur à partir du 31 décembre 2023 et pour les transmissions intervenues avant le 17 octobre 2023, cette disposition n’étant donc pas applicable au cas d’espèce.

Une entreprise individuelle, bien que dépourvue de personnalité morale, constitue une entité économique qui se caractérise par un ensemble d’actifs (immobiliers, mobiliers corporels ou incorporels et /ou numéraires) et de ressources humaines génératrices de plus-value, affectés à une activité économique, et par la réalisation d’un chiffre d’affaires et d’un résultat découlant de l’exploitation.

L’article 35 du code général des impôts prévoit en effet que sont des bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques 5°bis) qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés.

Il appartient au contribuable qui invoque un droit d’exonération fiscal fondé sur l’article 787 du code général des impôts de rapporter la preuve de ce que les conditions de cette exonération sont réunies à son profit.

En l’espèce, il est établi que [J] [L] exerçait une activité de location de meublés, depuis plus de deux ans, ce qui résulte d’une part de ses bilans d’activité au titre des exercices 2017 et 2018 qui font apparaître les exercices comptables des années antérieures et dont il résulte qu’il percevait des revenus issus de la location de divers biens immobiliers, pour un montant total de 97 578,02 euros pour l’exercice 2016 et 95 002 197,14 euros pour l’exercice 2017 et d’autre part du rappel de l’immatriculation de [J] [L] au registre du commerce et des sociétés de Roanne sous le numéro 320 409 063 pour son activité de loueur en meublé professionnel.

La condition prévue au a) de l’article 787 C du code général des impôts est donc remplie.

La déclaration de succession établie le 1er août 2018 comporte également l’engagement des ayants droits, pour eux et pour leurs ayants cause à titre gratuit, de conserver pendant au moins quatre ans à compter du jour du décès l’ensemble des biens affectés à l’exploitation de l’activité de loueur en meublé professionnel exercée par le défunt, ainsi que l’engagement des ayants droits de poursuivre l’activité pendant au moins trois ans à compter du jour du décès.

La condition prévue au b) de l’article 787 C du code général des impôts est donc remplie.

Il n’est pas contestéen l’espèce par l’administration fiscale que Madame [K] [L] a poursuivi effectivement, pendant les trois années qui ont suivi la date de la transmission, l’exploitation de l’entreprise.

La condition prévue au c) de l’article 787 C du code général des impôts est donc remplie.

Il résulte donc de ce qui précède que Madame [K] [L] remplissait les conditions légales pour pouvoir bénéficier de l’abattement prévu à l’article 787 C du code général des impôts.

Il n’est pas équitable en l’espèce que Madame [K] [L] conserve à sa charge la totalité des frais qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance.

L’administration fiscale sera condamnée à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante au principal, l’administration fiscale sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

ANNULE la décision du 2 décembre 2024 par laquelle la direction départementale des finances publiques de la Loire, élisant domicile auprès de la [Adresse 5] a rejeté la réclamation contentieuse de Madame [K] [L],

DECHARGE Madame [K] [L] de l’imposition supplémentaire mise en recouvrement à son encontre le 31 mai 2022 pour un montant total de 272 027 euros (253 284 euros de droits et 18 743 de pénalités),

CONDAMNE la direction départementale des finances publiques de la Loire, élisant domicile auprès de la [Adresse 5] à payer à Madame [K] [L] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la direction départementale des finances publiques de la Loire, élisant domicile auprès de la [Adresse 5] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 18 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,