TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

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ORDONNANCE DE REFERE

ORDONNANCE RENDUE LE 09 Décembre 2025

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

N° M :

N° RG 25/00231 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EUVD

50Z Autres demandes relatives à la vente

Dans l’affaire :

ENTRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [B] [W] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Jessica FOURALI de la SCP CLAUDE AMEILHAUD AA, JEAN-FRANCOIS ARIES AA, JESSICA FOURALI , JEAN CLAUDE SENMARTIN AA, avocats au barreau de TARBES

ET :

DEFENDEUR(S) :

S.C.I. AKAJI IMMOBILIER RCS DE LIBOURNE N° 803 192 319

[Adresse 11]

[Localité 3]

défaillant

S.A.S. PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 15] n° 452 932 725

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

***

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du Mardi 25 Novembre 2025 où était présente Madame RENARD Muriel, Présidente, assistée lors des débats de M^me BARROERO Corinne, Faisant Fonction de Greffier et lors de la mise à disposition de Monsieur LAHRICHI Soufiane, Greffier placé,

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’ordonnance serait rendue le 09 Décembre 2025 par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction ;

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [E] a acquis le 28 novembre 2024, par le biais d’une agence immobilière, la SAS PG IMMO exerçant sous le nom d’enseigne [Adresse 14], un bien situé [Adresse 1] à [Adresse 7] [Localité 10] (65), dont le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) établi par la société MAISON DU DIAG le 11 octobre 2021 et annexé à l’acte de vente, fait état d’un classement énergétique en classe E, valeur 297 KWh/m2/an. Les autres diagnostics obligatoires ont été établis par la société CARRE 4.

Suite à un premier hiver difficile, M. [E] s’est replongé dans les documents d’archives qui lui avaient été communiqués après la vente, et a découvert qu’un autre DPE avait été réalisé par la société CARRE 4 le 10 août 2023 faisant état d’un classement énergétique en classe G avec une valeur de 618 KWh/m2/an.

M. [E] a alors pris contact, par le biais de son notaire, avec Mme [T], Directrice du Service Transaction Pôle 65 de la SAS PG IMMO. Il a alors été convenu qu’un nouveau DPE devait être réalisé aux frais de l’agence immobilière. Un troisième DPE a donc été établi par la société PYRENEES DIAGNOSTICS le 02 mars 2025 et a classé le bien acquis par M. [E] en classe G avec une valeur de 542 KWh/m2/an.

Par la suite, la SAS PG IMMO a donné son accord à M. [E] afin de prendre en charge un audit énergétique dont le but premier était de mettre en lumière les travaux nécessaires pour que M. [E] puisse disposer d’un bien classé en classe E, ainsi que cela lui avait été vendu.

Mme [T] s’est finalement rétractée en indiquant avoir transmis le dossier au service juridique.

Malgré plusieurs tentatives de règlement amiable du litige à l’initiative de M. [E], aucun accord n’a pu intervenir entre les parties.

Par actes de commissaire de justice des 8 et 9 octobre 2025, M. [E] a fait assigner la SCI AKAJI IMMOBILIER et la SAS PG IMMO devant le juge des référés aux fins de voir :

Ordonner une expertise, Juger que la charge des frais d’expertise sera supportée par la SAS PG IMMO,Statuer ce que de droit en ce qui concerne la provision d’expertise,Condamner la SAS PG IMMO et la SCI AKAJI IMMOBILIER et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 15 jours après la date du jugement à intervenir, à communiquer les originaux des DPE établis par [Adresse 13] le 11/10/2021 et par CARRE 4 le 10/08/2023,Réserver les dépens.

Compte tenu des faits exposés, M. [E] s’estime parfaitement fondé à solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Sur la demande de provision ad litem, M. [E] soutient que compte tenu des faits de l’espèce et des accords préalables qui étaient intervenus, il est parfaitement fondé à solliciter que la charge des frais d’expertise soit supportée par la société [Adresse 14].

En outre, M. [E] estime qu’il convient que soient produits à l’instance les originaux des DPE datés du 11 octobre 2021 et du 10 août 2023 et ce, sous astreinte.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 25 novembre 2025, la SAS PG IMMO demande au juge des référés de bien vouloir :

Lui donner acte qu’elle ne s’oppose pas au principe de l’expertise judiciaire sollicitée, et qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage, rappelant que la présente acceptation du principe de l’expertise judiciaire ne vaut aucune reconnaissance de responsabilité de sa part, et qu’elle se réserve le droit de formuler toute demande indemnitaire devant le juge du fond pour obtenir réparation de l’ensemble des préjudices résultant de sa mise en cause abusive, le cas échéant,Dire que la charge de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire pèsera sur M. [E], demandeur à la mesure d’expertise sollicitée,Condamner M. [E], aux entiers dépens de l’instance de référé.

La SAS PG IMMO soutient que son acceptation du principe de l’expertise ne vaut aucune acceptation d’un quelconque principe de responsabilité dans les conditions ou les conséquences du dommage. Dans le cas où l’expertise judicaire la mettrait hors de cause elle précise se réserver le droit de formuler toute demande indemnitaire devant le juge du fond pour obtenir réparation de l’ensemble des préjudices résultant de sa mise en cause abusive, le cas échéant.

La SCI AKAJI IMMOBILIER, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter à l’audience de référés du 25 novembre 2025.

MOTIFS

Il ne sera répondu qu’aux prétentions contenues dans le dispositif des conclusions des parties, à l’exclusion notamment des demandes de « dire » qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile.

1. Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ni l’urgence, ni l’absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions requises pour permettre au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction, l’existence d’un motif légitime étant suffisante à cet effet.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès.

En l’espèce, la SAS PG IMMO ne s’oppose pas à l’expertise sollicitée, et la SCI AKAJI IMMOBILIER est non comparante.

De plus, il résulte du Diagnostic de Performance énergétique du 11 octobre 2021 contenu dans le Dossier Technique Immobilier joint à l’acte de vente du 28 novembre 2024, que le bien de M. [E] se situe dans la classe énergétique E avec une consommation de 297 kWh/m2/an.

Il ressort cependant de la synthèse de l’expertise n°23/KOORS/3111, non datée, établie par la société CARRE 4 que le bien de M. [E] est classé énergétiquement en G pour une consommation de 618 kWh/m2/an.

En outre, la société PYRENEES DIAGNOSTICS a également établi un Diagnostic de performance énergétique en date 02 mars 2025, à la demande de la SAS PG IMMO, dans lequel il est indiqué que le bien de M. [E] se situe en classe énergétique G avec une consommation de 542 kWh/m2/an.

Enfin, il ressort des échanges de mails produits par le requérant, et notamment du mail du 01/04/2025 adressé par le service juridique de la SAS PG IMMO au notaire de M. [E], que cette dernière a déclaré un sinistre à son assureur responsabilité civile professionnelle suite aux échanges intervenus entre Mme [T] et le requérant concernant le classement énergétique du bien immobilier de M. [E]. De plus, le mail de la société PYRENEES DIAGNOSTICS du 09 mai 2025 adressé à Mme [T] prouve que la SAS PG IMMO a pris en charge l’établissement du nouveau DPE en date du 02 mars 2025, cet élément démontrant que la responsabilité de la SAS PG IMMO est susceptible d’être engagée dans le litige opposant les parties.

Ces éléments, qui démontrent une incertitude quant au classement énergétique du bien de M. [E], sont susceptibles d’engager la responsabilité de la SAS PG IMMO et suffisent à établir un motif légitime au sens de l’article susvisé.

Il est donné acte à la SAS PG IMMO de ses protestations et réserves.

2. Sur la demande de provision ad litem

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, M. [E] sollicite une provision ad litem au motif que la SAS PG IMMO aurait décidé de mettre un terme à tout règlement amiable du litige.

Toutefois, il sera rappelé qu’une provision ad litem est conditionnée à la démonstration que la responsabilité au moins partielle du défendeur est engagée. Or, en l’espèce, aucune responsabilité n’est susceptible d’être démontrée à ce stade de la procédure, la mesure d’expertise à venir ayant précisément pour objet de déterminer les responsabilités en cause. En conséquence, l’existence même de l’obligation alléguée par M. [E] est sérieusement contestable.

Il convient par conséquent de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ad litem, compte tenu du caractère sérieusement contestable de l’obligation sur laquelle elle repose.

3. Sur la demande de communication des originaux des DPE établis par [Adresse 13] le 11/10/2021 et par CARRE 4 le 10/08/2023

Bien que la SCI AKAJI IMMOBILIER soit non comparante, il n’apparaît pas nécessaire d’enjoindre à la SAS PG IMMO et à la SCI AKAJI IMMOBILIER de communiquer les documents sollicités par M. [E], faute d’établir une carence de la SAS PG IMMO à ce stade de la procédure, et la communication des pièces utiles ayant vocation à être réalisée dans le cadre des opérations d’expertise.

Ainsi, la demande d’injonction à la communication de pièces formée par M. [E] sera rejetée comme étant prématurée.

4. Sur les dépens

Les dépens, qui ne sauraient être réservés en matière de référés, seront à la charge du requérant.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision,

ORDONNE une mesure d’expertise : Commet pour y procéder M. [Z] [L], [Adresse 4] [Localité 12], avec pour mission, au contradictoire des parties, après avoir entendu tout sachant et s’être fait communiquer l’ensemble des documents, pièces utiles, de :

Convoquer les parties,Se rendre sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8] (65),Se faire communiquer tous les documents utiles à l’expertise et aviser dès que possible le magistrat chargé du contrôle des expertises de tout défaut de communication,Interroger dès le début de l’expertise les parties sur l’opposabilité du DPE énergétique établi par PYRENEES DIAGNOSTICS le 02/03/2025, si chacune des parties reconnaît le caractère opposable de ce DPE,Etablir la liste des travaux nécessaires pour permettre à l’appartement acquis d’être en adéquation avec la performance énergétique annoncée à M. [E] lors de l’achat, savoir classe E, valeur 297 KWh/m2/an,Chiffrer l’ensemble des travaux,Si l’une des parties conteste l’opposabilité du DPE établi par PYRENEES DIAGNOSTICS le 02/03/2025, l’expert judiciaire pourra s’adjoindre d’un sapiteur afin d’établir un nouveau diagnostic de performances énergétiques opposable à toutes les parties et dont le coût sera à la charge de la partie qui en conteste l’opposabilité,Entendre tous sachant dont les observations seraient utiles à la solution du litige,D’une manière générale, fournir à la juridiction susceptible d’être saisie tous renseignements et procéder à toutes investigations permettant de l’éclairer sur le litige opposant les parties.

DIT que l’expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l’avance de la rémunération. L’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert devra donner son avis sur la nécessité d’appeler en cause tous intervenants dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée dans la survenance des désordres constatés,

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d’un mois pour formuler des observations. Passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal, dans un délai maximum de quatre mois, à compter de la date figurant sur l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises et que l’affaire sera rappelée à l’expiration de ce délai de quatre mois, devant le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises,

FIXE hormis le cas où ils bénéficieraient de l’aide juridictionnelle, à la somme de trois mille euros (3000 €), le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner à la régie du tribunal judiciaire par M. [I] [E], dans le délai maximum d’un mois de la présente ordonnance à peine de caducité de la désignation de l’expert,

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

DIT que le dépôt par l’expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d’en établir la réception en les avisant de ce qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour faire part à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ad litem formée par M. [I] [E],

DEBOUTE M. [I] [E] de sa demande d’injonction de communication de pièces,

MET les dépens à la charge de M. [I] [E].

Ordonnance rendue le 09 Décembre 2025, et signée par la Présidente et le Greffier présent au greffe.

Le Greffier, La Présidente,

Soufiane LAHRICHI Muriel RENARD