TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 MARS 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI,

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER

Débats en audience publique le : 9 décembre 2025

GROSSE :

Le 3 mars 2026

à SPE BRUMM et associés avocat

au barreau de Lyon

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06260 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7D7W

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LEV, dont le siège social est sis Résidence Le Clérissy 2- La Duranne – 65 Avenue Augustin Fresnel- Bât A – 13100 AIX EN PROVENCE

représentée par SPE BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [I] [Z]

née le 01 Novembre 1983 à MEDINA GOUNASS (SÉNÉGAL), demeurant Résidence Docks Libre 2 – 23 rue des Cigarières- Bât 6- 1 er étage- Logt 6013 – 13003 MARSEILLE

non comparante

Monsieur [H] [S]

né le 10 Juillet 1975 à LOUGA (SÉNÉGAL), demeurant Résidence Docks Libre 2 – 23 rue des Cigarières- Bât 6- 1 er étage- Logt 6013 – 13003 MARSEILLE

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé, signé électroniquement le 30 juillet 2023, la SCI LEV représentée par son mandataire la SAS NEXITY LAMY, a consenti à Mme [I] [Z] et M. [H] [S] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis 23 rue des Cigarières, Résidence « Les Docks Libres 2 », Bâtiment 6, Etage 1, Appartement n°6013 à Marseille (13003) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 723 euros, outre 120 euros au titre des provisions sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2025, la SCI LEV a fait délivrer à Mme [I] [Z] et M. [H] [S] un commandement de payer la somme en principal de 1.719,58 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés à compter du mois de mars 2024.

Par actes de commissaire de justice du 2 avril 2025, la SCI LEV a fait assigner Mme [I] [Z] et M. [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

constater la résiliation du bail des locaux situés : résidence « Docks Libres 2 » 23 rue des Cigarières, appartement, 13003 MARSEILLE,ordonner l’expulsion des lieux loués du défendeur et celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement Mme [I] [Z] et M. [H] [S] à lui payer la somme de 3.849,82 euros outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal, condamner solidairement Mme [I] [Z] et M. [H] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,condamner in solidum Mme [I] [Z] et M. [H] [S] à verser au requérant la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [I] [Z] et M. [H] [S] aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

A l’audience du 9 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI LEV, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 10.936,24 euros, selon décompte arrêté au 4 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Mme [I] [Z] et M. [H] [S] n’ont pas comparu et ni été représentés.

La décision a été mise en délibéré le 3 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 2 avril 2025 a été dénoncée le 3 mai 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 9 décembre 2025.

Par ailleurs, La SCI LEV justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI LEV est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 30 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant la résolution de plein droit du contrat de bail en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charges ou de régularisation de charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2025, pour la somme de 1.719,58 euros en principal.

Ce commandement rappelle que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier dans sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 mai 2025.

Mme [I] [Z] et M. [H] [S] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

2/ Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Mme [I] [Z] et M. [H] [S] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à la date de résiliation du bail au départ de Mme [I] [Z] et M. [H] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 892,66 euros, et de condamner Mme [I] [Z] et M. [H] [S] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation délivrée en vue de l’audience et du décompte arrêté au 4 décembre 2025 que Mme [I] [Z] et M. [H] [S] restent devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 10.936,24 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus et à 300,15 euros de frais de procédure.

Toutefois, aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront donc retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Le bail contient une clause de solidarité.

Dès lors, il conviendra de condamner solidairement Mme [I] [Z] et M. [H] [S] à payer à la SCI LEV la somme de 10.636,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse, avec intérêts au taux légal.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] [Z] et M. [H] [S], succombant, seront condamnés aux dépens.

Ils seront par ailleurs condamnés au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’action de la SCI LEV ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 30 juillet 2023 entre la SCI LEV et Mme [I] [Z] et M. [H] [S] portant sur le local à usage d’habitation sis 23 rue des Cigarières, Résidence « Les Docks Libres 2 », Bâtiment 6, Etage 1, Appartement n°6013 à Marseille (13003), sont réunies à la date du 21 mai 2025,

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [Z] et M. [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [Z] et M. [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LEV pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [Z] et M. [H] [S] à payer à la SCI LEV une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit à défaut de justificatifs, la somme de huit cent quatre-vingt-douze euros et soixante-six centimes (892,66 euros), à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [Z] et M. [H] [S] à payer à la SCI LEV la somme de dix mille six cent trente-six euros et neuf centimes (10.636,09 euros) selon décompte arrêté au 4 décembre 2025, avec intérêts au taux légal ;

DEBOUTE SCI LEV du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [Z] et M. [H] [S] à payer à la SCI LEV la somme de deux cent euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [Z] et M. [H] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi ordonné et prononcé les jours, mois et an ci-dessus indiqué,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE