Dossier n° N° RG 24/00023

N° Portalis DB3J-W-B7I-GPTT

Affaire : Commune [Localité 7] c/ [X] [T] [S] épouse [V]

Jugement n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

DEPARTEMENT DE LA [Localité 13]

EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITE PUBLIQUE

JUGEMENT DE FIXATION D’INDEMNITE DU 07 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Stéphane WINTER, Premier vice-président du tribunal judiciaire de POITIERS, juge de l’expropriation du département de la Vienne, désignée le 11 octobre 2017 par ordonnance de madame la première présidente de la cour d’appel de Poitiers, en conformité avec les dispositions de l’article L 211-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

GREFFIER : Sandrine ROY

Débats tenus à l’audience du : 10 Décembre 2024 mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 Février 2025, délibéré prorogé au 07 Mars 2025

Nature du jugement : contradictoire

PARTIES :

DEMANDERESSE :

Commune [Localité 7]

dont le siège social est situé [Adresse 10]

représentée par Madame Antita POUPEAU, maire, et Monsieur Fraçois VACOSSIN, Premier adjoint au maire

DEFENDERESSE

Madame [X] [T] [S] épouse [V]

née le 30 Avril 1974 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne et assistée de Maître Damien GENEST, Avocat au Barreau de POITIERS

En présence de Monsieur [W] [R], représentant la Direction Régionale des Finances publiques de Poitou-Charentes et de la [Localité 13] ([Adresse 9]), faisant fonction de Commissaire du Gouvernement, domicilié en cette qualité à [Localité 11] ([Localité 13]), [Adresse 3],

Loi N° 77-1468

du 30-12-1977

copie revêtue de la

formule éxécutoire

le à

le à

copie gratuite délivrée

le à Commissaie du gouvernement

le à Commune d'[Localité 7]

le à Mme [S]

le à M^e GENESTE

le à

copie soumise au

droit forfaitaire

le à

le à

FAITS et PROCEDURE :

Madame [X] [S] est propriétaire d’une maison d’habitation, située sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 4] commune d'[Localité 8], [Adresse 5], d’une surface de 3a21ca, et sur laquelle elle a passé un compromis de vente avec Monsieur [U] [Y].

Une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) a été déposée le 11 juillet 2024 concernant cette parcelle par la SCP NIVET ET ASSOCIES, notaires, au nom de Madame [S], réceptionnée en mairie d'[6] le 12 juillet 2024 (n° d’enregistrement 25), moyennant un prix de 135.000 euros (8.000 euros de commission).

Par arrêté du 12 août 2024 la Ville d'[Localité 7] a décidé de préempter ladite parcelle, moyennant le prix de 97.000 euros.

Par courrier du 10 septembre 2024, faisant suite au refus de Madame [S] d’accepter le prix de 97.000 euros, la Maire de la Ville d'[Localité 7] a proposé un prix de 107.000 euros.

Par requête reçue au greffe le 11 octobre 2024, la Ville d'[Localité 7] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir judiciairement fixer le prix de la parcelle préemptée, Madame [S] ayant refusé le nouveau prix proposé. Par mémoire introductif d’instance, la Ville d'[Localité 7] a demandé que l’indemnité de dépossession soit fixée à la somme de 107.000 euros.

Par ordonnance du 15 octobre 2024, le transport sur les lieux a été fixé au 10 décembre 2024 à 14h15.

Par mémoire en réponse reçu le 8 novembre 2024, Madame [S] a demandé à titre principal que la procédure de préemption soit annulée, subsidiairement que le prix de vente devant lui revenir soit fixé à 135.000 euros, et que, en tout état de cause, la Ville d'[Localité 7] soit condamnée à lui payer la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire reçue le 22 novembre 2024, Monsieur le commissaire du Gouvernement a demandé que l’indemnité principale de préemption en révision de prix soit fixée à la somme de 124.162,55 euros, commission d’agence incluse.

Par mémoire en réponse reçu le 4 décembre 2024, la Ville d'[Localité 7] a demandé que la prétention adverse visant à l’annulation de la procédure de préemption soit rejetée et a indiqué maintenir les termes de sa requête.

Le transport s’est déroulé le 10 décembre 2024 à 14h15, en présence de la Maire de la Ville d'[Localité 7] et de son 1er adjoint, de Madame [S] assistée par son avocat, Maître GENEST, en présence de Monsieur le commissaire du Gouvernement.

A l’issue de ce transport, l’audience s’est tenue au siège de la Mairie d'[Localité 7], lors de laquelle ont été entendues les parties, aux mémoires desquelles il est renvoyé en vertu de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, le délibéré a été fixé par mise à disposition au greffe initialement au 18 février 2025, date prorogée au 07 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la régularité de la procédure :

Madame [S] soutient que la procédure de préemption doit être annulée du fait de l’absence de consignation par la Ville d'[Localité 7] de la somme correspondant à 15 % du prix proposé. Elle reproche également que le mémoire qui lui a été adressé ne reproduise pas les dispositions des articles L 311-11, R 311-12, R 311-13 alinéa 1er, R 311-22, conformément aux dispositions de l’article R 311-10 du code de l’expropriation.

En réponse, la Ville d'[Localité 7] oppose avoir versé la consignation requise. S’agissant du défaut de reproduction d’articles du code de l’expropriation dans la requête, elle fait valoir que ce défaut n’est pas sanctionné par la nullité de l’acte, aucun grief n’étant par ailleurs invoqué par Madame [S] de ce chef.

L’article L 213-4-1 du code de l’urbanisme dispose que :

“Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L. 211-5, L. 211-6, L. 212-3 et L. 213-4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques.

La consignation s’opère au seul vu de l’acte par lequel la juridiction a été saisie et de l’évaluation du directeur départemental des finances publiques.

A défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption”.

La Ville d'[Localité 7] ayant saisi le juge de l’expropriation, suivant requête reçue le 11 octobre 2024, sur la base de l’évaluation du service des finances publiques fixée à 97.000 euros et ayant consigné la somme de 14.550 euros, suivant récépissé du 21 novembre 2024 de la Caisse des Dépôts et Consignation, il sera jugé qu’il a été satisfait aux exigences de l’article R 213-4-1 du code de l’urbanisme.

La demande d’annulation de la procédure de ce chef sera rejetée.

L’article R 213-8 du code de l’urbanisme énonce que :

“ Lorsque l’aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l’objet d’une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire :

[…]

c) Soit son offre d’acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d’acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d’expropriation; […].”

L’article R 213-10 du même code précise notamment que “le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption : […]

b) Soit qu’il maintient le prix ou l’estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation”.

L’article R 213-11 suivant édicte que :

“Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R. 213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément.

Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R. 311-9 à R. 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. […]”.

L’article R 311-10 du code de l’expropriation dispose que :

“Le demandeur notifie simultanément à la partie adverse une copie du mémoire.

Si le demandeur est l’expropriant, la copie de son mémoire reproduit en caractères apparents les dispositions des articles R. 311-11, R. 311-12, du premier alinéa de l’article R. 311-13 et de l’article R. 311-22".

Le mémoire introductif d’instance établi par la Ville de d'[Localité 7] ne reproduit pas les dispositions des articles R 311-11, R 311-12, R 311-13 1er alinéa et R 311-22 du code de l’expropriation.

A ce stade, il convient de rappeler que l’article R 311-10 du code de l’expropriation précité ne prévoit pas de sanction spécifique aux exigences formelles imposées, si bien qu’il y a lieu de faire application de l’article 114 du code de procédure civile qui précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas prévue expressément par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public, la nullité ne pouvant être prononcée qu’à charge pour la partie qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public, ce qui n’est pas le cas s’agissant en l’espèce du défaut de reproduction dans le mémoire introductif des articles R 311-11, R 311-12, R 311-13 1er alinéa et R 311-22 du code de l’expropriation.

Madame [S], dont il est constaté que le propre mémoire en réponse a bien été établi suivant les formes et délais énoncés par les articles R 311-11, R 311-12, R 311-13 1er alinéa et R 311-22 du code de l’expropriation, ne fait état d’aucun grief qui justifierait l’annulation sollicitée pour le défaut de reproduction desdits articles dans le mémoire de saisine du juge de l’expropriation par la Ville d'[Localité 7], celle-ci ayant manifestement pu organiser dans les formes et délais prescrits la défense de ses intérêts.

La demande d’annulation la procédure de ce chef sera rejetée.

Sur la fixation du prix :

L’article L 213-4 du code de l’urbanisme renvoie, pour la fixation de l’indemnité, aux règles relatives au régime de l’expropriation.

La date de référence, dont le régime est encadré par les dispositions de l’alinéa 3ème du même article, qui sera retenue en l’espèce sera la date du 28 septembre 2021, date d’opposabilité de la dernière délibération municipale portant modification de l’article 11 du PLU (règlement de la zone U) de la commune d'[Localité 7], ce point ne faisant pas débat entre les partie.

La Ville de d'[Localité 7] établi l’estimation de l’immeuble sur la base du rapport de consultation des services des finances publiques se référant à 5 termes de comparaison, cessions identifiées sur la commune d'[Localité 7] les 02/11/2021, 22/07/2022, 07/10/2022, 15/12/2022 et 08/08/2023, retenant une valeur médiane arrondie à 1.650 euros/m², pour un total de surface habitable de 59 m², et à une série de mutations extraite d’une recherche internet « MAISON 60 m² Véranda comprise » à [Localité 7].

Monsieur le commissaire du Gouvernement estime la valeur vénale du bien à partir de 6 termes de comparaison, cessions des 28/02/2022, 30/09/2022, 15/12/2022, 11/04/2023, 08/12/2023 et 27/08/2024, retenant une valeur euros/m² de 2.104,45 correspondant à la moyenne des trois plus fortes valeurs, soit un total de 124.162,55 euros (commission pour l’agence non extournée).

Madame [S] se prévaut de trois avis de valeur émanant de professionnels de l’immobilier fixant des fourchettes de prix de 115.000 euros à 134.500 euros, de l’acceptation, 20 jours après la parution de l’annonce, d’un prix à 135.000 euros, diverses cessions sur les 5 dernières années sans autres précisions, révélant un prix au m² oscillant entre 2.000 et 2.375 euros, les nombreux travaux qui ont été effectués sur l’immeuble depuis l’acquisition par sa mère en 2011 et l’augmentation du marché de l’immobilier depuis cette date.

Le bien litigieux est constitué d’une parcelle, située en zone U (notamment le bourg)/Uc (activités commerciales et de services), d’une contenance de 321 m² sur laquelle a été édifiée en 1995 un pavillon à usage d’habitation de plain-pied relié aux réseaux de distribution d’eau, d’électricité et d’assainissement, avec cave de 4 m et une terrasse de 25 m incorporées au bâtiment principal, outre un garage isolé de 26 m².

Il sera retenu concernant ce bien une surface habitable de 59 m², qui ressort des mémoires de la Mairie d'[Localité 7] et de Madame [S], la surface de 35 m² mentionnée dans la déclaration cadastrale devant être écartée.

Le transport a permis de constater que le bien, libre d’occupation, est en très bon état d’entretien et présentant des aménagements utilitaires complets (cuisine avec placards, évier, gazinière – bouteille indépendante, osmoseur ; fenêtres en double vitrage ; climatisation réversible ; véranda entièrement vitrée et close avec des volets électriques indépendants ; chambre refaite il y a 5 ans avec parquet flottant; salle de bain carrelée avec WC rénovée récemment ; placard à l’entrée ; garage clos en béton avec récupérateur d’eau), de même que le petit jardin avec clôture (intégrée à la propriété sans mitoyenneté) entourant le pavillon sur 3/4 avec un pourtour dallé, trois arbres et 3 buissons d’ornement, et portail et portillon manuels.

L’immeuble, sans vis-à-vis, est situé en plein centre-ville, dans une rue commerçante.

La nature du bien commande de procéder à son estimation par termes de comparaison, qui n’empêche pas de retenir des éléments propres au bien en moins ou plus-value (situation, état, particularités…).

Dans ces conditions, seront écartées les simples estimations établies dans le cadre du projet de vente ou sur lesquelles est présentée une offre, même acceptée dans le cadre d’un compromis ou par simple information d’un candidat à l’acquisition, dès lors qu’elles ne peuvent être représentative d’un marché de nature certain ou suffisamment étendu pour valoir élément probatoire.

Madame [S] se prévaut d’informations, présentées comme recueillies sur un site internet (data.gouv.fr), sans production d’une pièce associée, de mutations opérées “les 5 dernières années” à [Localité 7], et concernant des biens dont la nature des surfaces (surface de la parcelle ou surface habitable?) n’est pas précisée, Monsieur le commissaire du Gouvernement contestant par ailleurs la surface énoncée par Madame [S] au titre du bien situé [Adresse 2] (2.375 euros du m²).

Dans ces conditions d’imprécision, les mutations invoquées par Madame [S] seront écartées.

La Ville d'[Localité 7] renvoie pour sa part, tout d’abord, aux mutations retenues par le pôle d’évaluation domaniale de la Direction des Finances Publiques entre mai 2021 et décembre 2023 de biens situés sur la commune d'[Localité 7] (références n° 1, 3, 4, 5 et 7).

Les références n° 1, 3 et 7 seront écartées, les bâtis datant de 1750 ou de 1964.

Les références 4 et 5, correspondant respectivement à des biens construits en 2003 et 1993 dont les surfaces habitables sont de 77 m² et 66 m², vendus le 8/12/2023 et 15/12/2022, en zone de centre-ville ou à proximité, révèlent des prix au m² respectifs de 1.649,35 euros et 1.590,91 euros.

Les références extraites de la recherche internet seront écartées en raison de leur imprécision (défaut d’indication de surface ou de situation ou d’état libre ou non d’occupation ou d’usage professionnel, mixte ou d’habitation).

Monsieur le commissaire du Gouvernement, se référant à 4 mutations, établit son estimation sur les trois valeurs supérieures de son échantillon suivantes :

Vente du 11/04/2023 d’un bien d’une surface habitable de 89 m² au prix au m² de 2.022,47 euros, la construction datant de 1981 et comportant 5 pièces, proche du centre-ville,Vente du 30/09/2022 d’un bien d’une surface habitable de 90 m² au prix au m² de 2.111,11 euros, la construction datant de 2003 et comportant 4 pièces, en centre-ville,Vente du 27/08/2024 d’un bien d’une surface habitable de 89 m² au prix au m² de 2.179,78 euros, la construction datant de 1998 et comportant 4 pièces, légèrement excentré du centre-ville, mais dont la vente en 28/02/2022 au prix m² de 1.685,39 euros laisse apparaître une probable plus-value en raison de travaux de rénovation,Soit une moyenne du prix au m² de 2.104,45 euros pour une estimation à hauteur de 124.162,55 euros.

La situation du bien appartenant à Madame [S] est comparable aux trois termes énoncés (centre-ville ou proximité directe à celui-ci), tandis que les ventes correspondantes ont été réalisées récemment et que les dates de construction des bâtis permettent un rapprochement efficient.

S’il est habituel de considérer que plus une surface de bâti est petite plus le prix au m² est élevé, ce qu’invoque notamment Madame [S], cette assertion est liée au coût de la rénovation. Cependant, si une rénovation future est à prendre en compte au titre d’un projet d’acquisition (tout bien est à entretenir), en l’espèce, Madame [S] se prévaut du très bon état de son immeuble et des travaux antérieurs dont il résulte, et qui a été constaté à l’occasion du transport.

Dans ces conditions, et tenant compte des termes de comparaison retenus par Monsieur le commissaire du Gouvernement, et en tenant compte de la situation du bien et de son très bon état d’aménagement et de rénovation, le prix de la maison sera fixé à 125.000 euros, soit un prix au m² habitable de 2.118,64 euros.

Aucune autre indemnité n’est réclamée ou justifiée.

*

Il n’est pas inéquitable de condamner la Ville d'[Localité 7], laquelle, succombante, sera tenue aux dépens, à payer à Madame [S] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement contradictoire et susceptible d’appel,

REJETTE la demande de Madame [X] [S] tendant à voir annuler la procédure pour défaut de consignation et défaut de reproduction d’articles du code de l’expropriation dans le mémoire introductif de l’instance,

FIXE au montant de 125.000 euros le prix d’acquisition de la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 4] commune d’Avanton (86170), [Adresse 5], d’une surface de 3a21ca, objet de la déclaration d’intention d’aliéner souscrite par SCP NIVET ET ASSOCIES, notaires, au nom de Madame [X] [S], réceptionnée en mairie d'[6] le 12 juillet 2024 (n° d’enregistrement 25),

DIT que la Ville d'[Localité 7] sera tenue aux dépens,

CONDAMNE la Ville d'[Localité 7] à payer à Madame [X] [S] la somme de 1.000 euros en en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, le présent Jugement a été signé par le Juge de l’Expropriation et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Sandrine ROY Stéphane WINTER