COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

SECRETARIAT GREFFE

MINUTE

(Décision Civile)

1 Grosse délivrée

à M^e Maxime ROUILLOT

1 Grosse

délivrée

à M^e Brigitte CAMATTE

le

Copie Notaire

le

JUGEMENT : [A] [C] [N] [L] [M] C/ [J] [O] [F]

N° MINUTE : 26/

DU 20 Janvier 2026

1ère Chambre cab A

N°de Rôle : N° RG 22/01514 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ODUZ

DEMANDEUR:

[A] [C] [N] [L] [M]

né le [Date naissance 7] 1960 à [Localité 17]

demeurant [Adresse 8].

Représenté par M^e Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR :

[J] [O] [F]

née le [Date naissance 6] 1966 à [Localité 16]

demeurant [Adresse 10]

Représentée par M^e Brigitte CAMATTE, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame CHARLES

Greffier : M^me HELAL présente uniquement aux débats.

DEBATS

A l’audience publique du 14 Octobre 2025

le prononcé du jugement étant fixé au 16 Décembre 2025, délibéré prorogé au 20 Janvier 2026

DELIBERE

Par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire en premier ressort et au fond.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [M]et Madame [J] [F] ont vécu en concubinage.

Par acte notarié du 27 janvier 1994, ils ont acquis en indivision à concurrence de la moitié chacun les lots n°68, 90 et 207 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5] Bâtiment A3 sur les communes de [Localité 12] et [Localité 14], correspondant à un appartement 5 pièces situé au premier étage, une cave au sous-sol ainsi qu’un emplacement de parking extérieur moyennant le prix de 550.000 francs.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 avril 2022, Monsieur DUTHEILa fait assigner Madame [F] devant le Juge aux affaires familiales de ce siège aux fins de liquidation et partage.

Par ordonnance d’incident du 14 mai 2024, le juge de la mise en état a déclaré les demandes de Monsieur [M] recevables, débouté Mdame [F] de ses demandes tendant à faire constater la prescription, débouté Monsieur [M] de sa demande de condamnation à une somme provisionnellle au titre de l’idemnité d’occupation.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 02 octobre 2025, Monsieur [M] sollicite :

— ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture du 13 janvier 2025 ;

— ORDONNER la cessation de l’indivision existant entre Monsieur [M] [A] et Madame [F] [J] sur les biens immobiliers à savoir les lots n°68, 90 et 207 dans un ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 5] sis [Adresse 5], bâtiment A sur les communes de [Localité 12] et [Localité 14] cadastrés section B n°[Cadastre 4], [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ;

— JUGER que la créance de Monsieur [M] [A] à l’encontre de l’indivision est de 45.652,58 €.

— JUGER que la créance de Madame [F] [J] à l’encontre de l’indivision est de 93.919,47 €.

— JUGER que Madame [F] [J] est débitrice de l’indivision à hauteur de 92.530 € au titre de l’occupation des lieux pour la période du 1er mars 2017 au 11 février 2025.

— Subsidiairement, JUGER que Madame [F] [J] est débitrice de l’indivision à hauteur de 71.250 € au titre de l’occupation des lieux pour la période du 1er mars 2017 au 11

février 2025.

— ORDONNER l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision conventionnelle entre Monsieur [M] [A] et Madame [F] [J] ;

— DESIGNER pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision Monsieur le Président de la Chambre des notaires des Alpes-Maritimes, avec faculté de délégation à l’un de ses membres ;

— DESIGNER pour procéder au contrôle desdites opérations Monsieur le Président de la 1ère chambre civile du Tribunal judiciaire de NICE, en qualité de juge commis ;

— ORDONNER pour y parvenir la vente aux enchères publique sur licitations des biens et droits immobiliers décrits :

* Les lots n°68 et 90 consistant en un appartement et une cave dans l’ensemble immobilier

RESIDENCE [Adresse 5] sis [Adresse 5], bâtiment A sur les communes de [Localité 12] et [Localité 14]

* Le lot n°207 consistant en un parking dans l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 5] sis [Adresse 5], bâtiment A sur les communes de [Localité 12] et [Localité 14]

— FIXER la mise à prix à la somme de 100.000 euros pour l’ensemble des lots n°68, 90 et 207

de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 5] sis [Adresse 5], bâtiment A sur les communes de [Localité 12] et [Localité 14].

— ECARTER le droit de substitution des indivisaires.

— ORDONNER l’insertion d’une clause d’attribution dans le cahier des conditions de vente.

— DIRE que la vente aura lieu dans les conditions des dispositions prévues aux articles R. 221-

33 à R. 221-38 et R. 221-39 du Code des procédures civiles d’exécution.

— FIXER comme ci-après les modalités de publicité

I – L’adjudication sera annoncée à l’initiative de l’avocat désigné dans un délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication.

A cette fin, l’avocat désigné rédige un avis, en assure le dépôt au greffe pour qu’il soit affiché dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public, et fait procéder à sa publication dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi.

L’avis mentionne :

— Les nom, prénoms et domicile du poursuivant et de son avocat ;

— La désignation de l’immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite ;

— Le montant de la mise à prix ;

— Les jours, heure et lieu de l’adjudication ;

— L’indication que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal de grande instance du lieu de la vente ;

— Les lieux de consultation du cahier des charges ;

— Une photographie de l’immeuble dans lequel sont situés les biens ;

— La date de déclaration d’achèvement des travaux ou d’habitabilité ou encore l’indication que l’immeuble est achevé depuis plus de cinq ans ou depuis moins de cinq ans ;

— Le montant de la consignation obligatoire ;

— L’existence d’une copropriété et le nom du syndic ou l’existence d’une association syndicale libre ;

— La possibilité de surenchérir dans le délai de 10 jours à compter de l’adjudication ;

— Ainsi que tout renseignement qui serait de nature à favoriser la vente et qui serait porté à la connaissance du poursuivant ultérieurement à la présente ordonnance.

Cet avis destiné à être affiché au Tribunal, pourra être rédigé en caractères de hauteur inférieure

au corps 30, afin que le texte puisse être inséré dans une seule page de format A3.

II – Dans le délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication et à la diligence

de l’avocat désigné, un avis simplifié est apposé à l’entrée ou, à défaut, en limite de l’immeuble

saisi et publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires.

Cet avis simplifié mentionnera :

— La mise en vente aux enchères publiques de l’immeuble ;

— La nature de l’immeuble et son adresse ;

— Le montant de la mise à prix ;

— Les jour, heure et lieu de la vente ;

— Les lieux où peuvent être consultés les conditions de vente de l’immeuble.

III – Autoriser l’adjonction d’une photographie dans une ou plusieurs des publications

mentionnées au II.

IV – Autoriser encore, en complément des publicités prévues, une publicité sur INTERNET laquelle comprendra au maximum la photographie de l’immeuble dans lequel sont situés les biens et les éléments de la publicité prévue au II, aménagée comme ci-dessus.

V – Autoriser l’impression de 100 affiches de format A3 ou A4, dont le texte correspondra à celui de l’avis prévu au I, aménagé comme indiqué ci-dessus, ces affiches étant destinées à être diffusées notamment aux amateurs qui en feront la demande et à ceux présents lors de la visite des biens.

VI – Désigner la SCP BENABU BAUCHE, Commissaires de Justice associés à NICE, y demeurant, ou tout autre huissier territorialement compétent, afin de dresser le procès-verbal de description et d’assurer deux visites des biens mis en vente, aux heures légales à l’exclusion des dimanches et jours fériés, à charge pour elle de notifier la présente ordonnance aux occupants trois jours à l’avance au moins, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier.

VII – Dire que la SCP BENABU BAUCHE, Commissaires de Justice associés à NICE, ou tout autre huissier territorialement compétent, chargé d’établir le procès-verbal de description et d’assurer les visites se fera assister le cas échéant, lors de l’une de ses opérations d’un Expert, lequel aura pour mission de procéder aux recherches pour déceler la présence d’amiante et éventuellement de plomb, de termites et autres insectes xylophages, et de dresser également un diagnostic énergétique et le cas échéant d’un état de l’installation intérieure de gaz, ainsi qu’un état des risques naturels et le cas échéant des risques technologiques, ainsi que l’état de surfaces conformément à la Loi Carrez, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier.

— DIRE que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches

et des frais de l’Expert seront inclus en frais privilégiés de vente.

— DIRE que le prix d’adjudication sera payé entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre, lequel procédera au règlement sur présentation de l’acte de partage établi par le Notaire ou sur présentation de la décision passée en force de chose jugée, arrêtant les opérations de compte, liquidation et partage.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans

caution.

— CONDAMNER en tant que de besoin Madame [F] au paiement de la somme de 46.265 euros en représentation de l’indemnité d’occupation du 1er mars 2017 au 11 février

2025,

— CONDAMNER Madame [F] au paiement de la somme de 487 euros à compter du

12 février 2025, et jusqu’à la libération des lieux à titre d’indemnité mensuelle

— DEBOUTER Madame [F] de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens

— CONDAMNER Madame [F] [J] à payer à Monsieur [M] [A] la somme de 2.000 euros au titre de de l’article 700 du code de procédure civile,

— ALLOUER les dépens en frais privilégiés de licitation partage dont distraction au profit de la SELARL ROUILLOT GAMBINI, représentée par Maître Maxime ROUILLOT du Barreau de NICE, aux offres de droit.

— DECLARER que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 12 août 2025, Madame [F] sollicite quant à elle :

— DONNER acte à Mme [F] de son accord pour ouvrir les opérations de compte de l’indivision amiablement ;

— DECLARER que l’estimation de l’actif de l’indivision par Monsieur [M] est injustifiée et infondée, voire irréaliste.

— DECLARER que la créance de Madame [F] à l’indivision ne saurait être inférieure à la somme de 156.668,94 €

— FIXER la créance à l’indivision du fait de l’occupation des lieux à une somme à 750 € par mois.

En conséquence,

— DECLARER infondée et injustifiée la demande de Monsieur [M] en partage judicaire et licitation aux enchères publiques

— DEBOUTER Monsieur [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions au titre du partage judiciaire et de la licitation judiciaire.

Reconventionnellement :

— ORDONNER l’ouverture des opérations de compte et de liquidation-partage de l’indivision à titre amiable

— DESIGNER pour y procéder tel Notaire qu’il plaira au Tribunal fsans possibilité de délégation par la Chambre des notaires.

— COMMETTRE l’un de Mesdames ou Messieurs Ies Juges du siège pour suivre les opérations de liquidation et faire son rapport en cas de difficultés.

— AUTORISER qu’en cas d’empêchement des Juges et Notaires commis, il soit procédé à leur remplacement par ordonnance rendue sur simple requête à la demande de Ia partie la plus diligente.

— RAPPELER que le notaire pourra interroger, en sa qualité de délégataire du juge, tout organismes utiles à sa mission

À titre infïniment subsidiaire :

Si votre juridiction entendait ordonner la vente aux enchères publiques sur licitation des biens et droits immobiliers dont s’agit ;

Vu l’article 815-15 du code civil

— DEBOUTER Monsieur [M] de sa demande visant à écarter Ie droit se substitution des indivisaires

— FIXER la mise à prix à la somme de 180 000 € pour l’ensemble des lots

— FIXER l’indemnité d’occupation due à l’indivision à la somme de 750 € mensuelle

En tout état de cause et Reconventionnellement,

— CONDAMNER Monsieur [M] à une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’aux entiers dépens de la procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture du 13 janvier 2025 a été révoquée et prononcée à nouveau le 14 octobre 2025 par le juge de la mise en état avant l’ouverture des débats.

Puis l’affaire a été retenue à l’audience à juge unique du 14 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 puis prorogée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 784 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

La demande formée n’a plus d’objet, l’ordonnance de clôture ayant été révoquée par le juge de la mise en état avant l’ouverture des débats.

Sur la recevabilité de la demande eu égard aux formalités de l’article 1360 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 815 du code civil que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. L’article 840 du Code civil prévoit que “le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il élève des contestation sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837".

Le juge de la mise en état a statué sur la recevabilité de la demande de Monsieur [M] par ordonnance du 14 mai 2024.

En l’état de l’échec des démarches amiables antérieures, la demande a été déclarée recevable.

Sur le partage des intérêts pécuniaires des parties

Il conviendra donc de vérifier dans un premier temps la composition de la masse indivise et le sort des biens indivis, les créances entre indivisaires, avant de faire les comptes d’administration de l’indivision.

Sur le patrimoine indivis

Les parties sont propriétaires indivis, chacun par moitié, d’un ensemble immobilier (appartement, cave et emplacement de parking) sis sur les communes de [Localité 14] ET [Localité 12] acquis par acte notarié du 27 janvier 1994 pour un prix de 550.000 Francs.

Il résulte de l’acte notarié d’acquisition que les biens immobiliers ont été financés :

— suivant un prêt consenti par le [11] d’un montant de 385.000 Francs

— suivant un prêt consenti par la [13] d’un montat de 90.000 Francs

— suivant un apport personnel de l’acquéreur de 75.000 Francs

Depuis la séparation, les biens sont occupés par Madame [F].

Conformément aux dispositions de l’article 829 du Code civil, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage. Cette date est la plus proche possible du partage.

Monsieur [M] a produit des estimations de 2021 et 2022 faites par le site Meilleurs Agents, basées sur les caractéristiques de l’immeuble, son emplacement et le prix du marché, sans visite. L’estimation la plus récente du 23 février 2022 est de 239.500 euros et s’agissant de la valeur locative, hors charges, de 974 euros par mois.

Madame [F] a produit un avis de valeur établi le 07 juin 2022 par un conseiller en immobilier s’étant transporté dans l’ensemble immobilier, évaluant la valeur vénale des immeubles entre 175000 euros et 185000 euros, frais d’agence inclus.

Sur le sort du bien indivis

Ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement. Il y a donc lieu de procéder au partage du bien acquis dans les proportions déterminées par le titre de propriété, sans égard à la façon dont cette acquisition a été financée. Cependant, celui qui a financé plus que sa part peut revendiquer une créance sur l’indivision.

Ce bien n’étant en tout de cause pas partageable en nature, il convient d’ordonner sa licitation selon les modalités précisées au dispositif.

La mise à prix, qui doit nécessairement être inférieure à la valeur vénale laquelle est une valeur de marché dans le cadre de négociations de gré à gré supposant des délais raisonnables de vente et excluant toute notion de vente forcée ou judiciaire, sera fixée à la somme de 125.000 euros, au regard des estimations de valeur produites.

Sur le passif indivis

Quand bien même l’article 815-13 du Code civil ne fait allusion qu’aux créances résultant de la conservation ou de la gestion des biens indivis, il est admis que toutes les dettes nées du fonctionnement de l’indivision incombent à cette dernière à titre définitif. Si elles ne sont pas acquittées au moment de la liquidation, elles doivent figurer au passif de la masse à partager pour le montant restant dû à la date de la jouissance divise. Elles seront supportées par les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision.

En l’espèce, les parties déclarent que tous les prêts immobiliers ont été réglés. Il n’est pas fait état d’autres dettes nées du fonctionnement de l’indivision.

Sur les créances entre concubins

Ces créances ont pour objet de rétablir les transferts de valeur intervenus entre les patrimoines de chacun et ne portant pas sur un bien indivis. En l’absence de régle spécifique sur ce point, il convient d’appliquer les règles de droit commun et de prescription de droit commun (article 2224 du Code civil).

Il appartient à celui qui invoque l’existence d’une créance de prouver celle-ci en application de l’article 1353 du Code civil c’est à dire d’établir, outre l’obligation qui en est la source (prêt, donation révoquée…), d’une part qu’il a fourni des fonds propres à son co-indivisaire et d’autre part que ce dernier les a utilisés au profit de son patrimoine propre.

→ L’apport initial lors de l’acquisition du bien indivis

Le cas où l’un des indivisaires fait un apport de deniers dans une proportion dépassant ses droits au moment de l’acquisition d’un bien indivis, correspond à un paiement pour autrui, l’indivision n’existant pas encore au moment de l’apport. Cet indivisaire est alors créancier de son co-indivisaire et non de l’indivision.

En l’espèce, le notaire a relevé un apport personnel de l’acquéreur, sans plus de précision, de 75.000 euros. Monsieur [M] soutient qu’il s’agit d’un apport financé sur ses deniers personnels. Il ne produit cependant aucune pièce l’établissant, en effet la pièce 3 visée aux conclusions “attestation de deniers personnels” est en réalité un courrier de [13] s’agissant du prêt de 90.000 Francs accordé pour financer l’acquisition du bien immobilier.

Il y a lieu donc de considérer que l’apport pour l’acquisition des biens indivis a été fait à proportion des droits de chaque indivisaire et de rejeter sa demande de créance à l’encontre de madame [F].

→ La reconnaissance de dette

Monsieur [M] justifie que Madame [F] lui a rédigé le 1er décembre 2008 une reconnaissance de dettes d’un montant de 9406,07 euros au titre de sommes relatives aux paiements des charges de copropriété et de la procédure judiciaire et d’un montant de 2000 euros au titre d’un versement du 14 décembre 2007. Elle reconnaît être débitrice à son égard d’une somme de 11.406,07 euros.

Monsieur [M] détient donc une créance à l’encontre de Madame [F] d’un montant de 11.406,07 euros.

Sur les créances des indivisaires contre l’indivision

Les comptes d’administration de l’indivision ont pour objet de rétablir les transferts de valeur intervenus entre la masse indivise et le patrimoine personnel de l’un des indivisaires.

Il résulte de l’article 815-13 du Code civil que “lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorées”. Constituent une dépense de conservation : le règlement des échéances de l’emprunt contracté pour financer l’immeuble indivis, l’assurance habitation, l’impôt foncier, les charges de copropriété qui ne sont pas relatives à l’occupation privative et personnelle par un des indivisaires.

Pour le remboursement des dépenses d’amélioration du bien, il s’agit de déterminer dans quelle proportion la valeur de l’immeuble indivis a été augmentée en raison de cette amélioration, étant précisé que les juges du fond peuvent souverainement fixer, selon l’équité, l’indemnité due par l’indivision à un indivisaire, à une somme supérieure à la dépense faite mais inférieure au profit subsistant.

Pour le remboursement des dépenses nécessaires à la conservation du bien, il doit être tenu compte à l’indivisaire, selon l’équité, de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite et le profit subsistant, ce profit se déterminant d’après la proportion dans laquelle les deniers de l’indivisiaire ont contribué à la conservation du bien indivis.

Sur ce :

→ le remboursement des crédits immobiliers

* Madame [F] fait valoir qu’elle a remboursé intégralement le prêt immobilier contracté auprès du [11] de 385.000 francs, ce que Monsieur [M] ne conteste pas.

Néanmoins, Monsieur [M] lui oppose qu’elle a bénéficié des aides au logement qui doivent être déduites du montant des échéances remboursées afin de calculer le montant de sa créance à l’encontre de l’indivision.

Les aides au logement sont des prestations sociales personnelles qui sont versées en considération de la situation individuelle du bénéficiaire, elle profite exclusivement à celui qui les a perçues.

En l’occurence, Monsieur [M] verse une pièce numéro 2 s’agissant de deux décomptes du [11] laissant apparaître deux paiements APL du 06 juillet 1999 de 1463,65 Francs et du 06 novembre 2000 de 1508,42 euros, directement versés au prêteur.

Cependant il ne communique pas au débat les attestations de la caisse d’allocations familiales permettant d’établir quel était le bénéficiaire de l’aide au logement avant et après la séparation. Le fait que les relevés des décomptes du [11] soient à son nom, ne permet pas d’en tirer la conclusion qu’il était le bénéficiaire de cette aide personnelle au logement, ni qu’elle a été versée pendant l’intégralité de la période de remboursement du prêt.

Il y a donc lieu d’écarter la demande tendant à déduire le montant des aides au logement du montant des échéances remboursées afin de fixer la créance de Madame [F] envers l’indivision au titre du remboursement de ce crédit.

Le montant de la créance détenue par Madame [F] envers l’indivision au titre du remboursement du prêt devra être arrêté par le notaire commis en fonction du capital et des intérêts remboursés en prenant en compte le contrat de prêt initial et son avenant, sous réserve qu’il lui soit communiqué par Madame [F] lors des opérations de liquidation/partage.

* Monsieur [M] estime détenir une créance à l’encontre de l’indivision au titre des prêts consentis par [13] qu’il indique avoir remboursé seul. Il invoque deux prêts, un de 90.000 Francs et un de 30.000 Francs souscrit pour le règlement des frais de notaire.

Madame [F] conteste cette créance.

Pour en justifier, monsieur [M] ne communique en pièce 3 qu’un courrier adressé par [13] à Maître [P] notaire, dans lequel il est stipulé qu’il est remis à l’ordre de Maître [P] un chèque de 90.000 Francs correspondant au prêt consenti à Monsieur [M] afin de lui permettre de financer l’acquisition du bien indivis.

Les deux contrats de prêts invoqués ne sont pas produits au débat, ni le justificatif que Monsieur [M] les a remboursés seul.

Il sera dès lors débouté de sa demande de créance à l’encontre de l’indivision au titre du remboursement des crédits immobiliers [13].

→ le règlement des charges de copropriété

Il est établi que les charges de copropriété relatives à l’occupation privative et personnelle par l’un des indivisaires de l’immeuble indivis et concernant notamment l’entretien courant, l’eau et le chauffage collectif, incombent à l’occupant et seules les autres charges de copropriété doivent figurer au passif du compte de l’indivision.

Monsieur [M] soulève la prescription de la demande de madame [F]. Madame [F] a formé sa demande pour la première fois par conclusions du 08 janvier 2025.

La créance que l’indivisaire peut revendiquer sur l’indivision au titre du remboursement des dépenses nécessaires à la conservation d’un bien indivis est immédiatement exigible et se precsrit selon les règles de droit commun édictées par l’article 2224 du Code civil.

Aux termes de l’article 224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les demandes formées par Madame [F] pour la période antérieure au 08 janvier 2020 sont donc prescrites.

Or Madame [F] ne produit des décomptes de charges de copropriété que pour les périodes du 1/01/2017 au 31/12/2017, du 1/01/2018 au 31/12/2018 et 1/01/2019 au 31/12/2019.

Sa demande de créance au titre de ces charges de copropriété est donc irrecevable. Elle sera déboutée de ses demandes plus amples, non justifiées.

→ le règlement de la taxe foncière

La taxe foncière étant une charge de la propriété, elle incombe à titre définitif à l’indivision et l’occupation privative par un des indivisaires n’a aucune incidence sur ce point.

Monsieur [M] soulève la prescription de la demande de madame [F]. Madame [F] a formé sa demande pour la première fois par conclusions du 08 janvier 2025.

La créance que l’indivisaire peut revendiquer sur l’indivision au titre du remboursement des dépenses nécessaires à la conservation d’un bien indivis est immédiatement exigible et se precsrit selon les règles de droit commun édictées par l’article 2224 du Code civil.

Aux termes de l’article 224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les demandes formées par Madame [F] pour la période antérieure au 08 janvier 2020 sont donc prescrites.

Monsieur [M] ne conteste pas que Madame [F] s’est acquittée des taxes foncières. Elle justifie à ce titre d’une somme de 2777 euros pour les années 2020 et 2021.

Elle détient donc d’une créance à l’encontre de l’indivision au titre des taxes foncières d’un montant de 2777 euros. Elle sera déboutée de ses demandes plus amples, non justifiées.

→ les primes d’assurance

Elles incombent à l’indivision et donnent lieu à remboursement en tant qu’ “impenses nécessaires à la conservation du bien indivis”.

Madame [F] justifie uniquement de l’avis d’échéance pour l’année 2021 à concurrence de 274,90 euros.

Elle détient donc une créance à l’encontre de l’indivision au titre des primes d’assurance habitation de 274,90 euros. Elle sera déboutée de sa demande plus ample, non justifiée.

→ les travaux

Les dépenses d’entretien courants et notamment celles liées à l’occupation du bien par un indivisaire ne sont pas susceptibles d’un remboursement par l’indivision à l’indivisaire ayant exposé la dépense. Ainsi les simples travaux d’entretien ne donne pas lieu à créance.

Les demandes formées par Madame [F] aux titres des factures LEROY MERLIN portant sur un mécanisme chasse d’eau, des lames de décoration, des rangements de cuisine, de la peinture sont des dépenses d’entretien courant qui ne peuvent donner lieu à remboursement par l’indivision.

Par contre les factures Renov’appart du 15 juin 2018 et 02 septembre 2019 portant sur la réfection de la salle de bain et de la cuisine ne peuvent être considérées comme des dépenses d’entretien ou des dépenses somptuaires au regard de la date d’acquisition de l’appartement. Ces dépenses avancés par l’indivisaire sont susceptibles de remboursement par l’indivision.

Madame [F] détient donc une créance à l’encontre de l’indivision au titre des travaux d’un montant de 10.971,40 euros.

→ l’indemnité d’occupation

L’article 815-9 du code civil dispose dans son dernier alinea que “l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité”. L’indemnité est en principe égale à la valeur locative du bien sur la période considérée, affectée d’un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation qui peut être fixé à 20%. Elle est due pour son montant total et non au prorata des droits de l’indivisaire, cette indemnité étant considérée comme le substitut du revenu qu’aurait pu produire le bien litigieux, s’il avait été mis en location par exemple. Cette indemnité d’occupation est en tout état de cause régie par l’article 815-10 alinéa 2, et notamment la prescription quinquennale à compter du jour où elle aurait pu être perçue.

Il peut habituellement être retenu une valeur locative annuelle correspondant à environ 3.5% de la valeur du bien.

Madame [F] propose que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 750 euros par mois en tenant compte d’un coefficient de réduction du fait du caractère précaire de l’occupation. Au regard des estimations divergeantes et plutôt anciennes produites par les parties de la valeur vénale de l’ensemble immobilier indivis d’une valeur moyenne de 210.000 euros, de la valeur locative indicative communiquée par Monsieur [M] au 23 février 2022 de 974 euros par mois, la proposition faite par la défenderesse de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 750 euros par mois apparaît juste.

Au regard de la prescription quinquenale soulevée par Madame [F] et non contestée par Monsieur [M], il apparaît que l’indemnité d’occupation est due à compter du 06 avril 2017 (acte introductif d’instance du 06 avril 2022).

Madame [F] sera donc redevable à l’indivision d’une indemité d’occupation d’un montant de 750 euros par mois à compter du 06 avril 2017 jusqu’au jour de la vente du bien ou du partage.

Sur la désignation d’un notaire

L’article 1361 du code de procédure civile prévoit que “le Tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies. Lorsque le partage est ordonné, le Tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage”.

L’article 1364 du code de procédure civile prévoit par ailleurs que “si la complexité des opérations le justifie, le Tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le Tribunal”.

Compte tenu des éléments de la présente décision, Maître [R] [S], Notaire à [Localité 16], sera désigné pour procéder aux opérations de partage conformément aux points relevés dans la présente décision, sous la surveillance d’un Juge commis.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande de l’une des parties par décision motivée.

Il n’existe pas de motif justifiant d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la désignation du notaire dans le cadre d’un partage complexe, le sort des dépens et des frais irrépétibles sera réservé.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Déclare sans objet la demande de rabat de l’ordonnance de clôture ;

Déclare la demande de Monsieur [A] [M] recevable eu égard aux formalités de l’article 1360 du code de procédure civile ;

Ordonne qu’il soit procédé aux opérations de comptes liquidation et partages des intérêts patrimoniaux de [J] [F] et [A] [M] ;

Désigne Maître [S] [R], notaire à [Localité 16], [Adresse 9], [Courriel 18] pour y procéder dans le cadre des dispositions de l’article 1364 du code de procédure civile ;

Commet le Juge aux affaires familiales du Cabinet A pour en surveiller le déroulement et dresser rapport en cas de difficutés ;

Dit qu’à réception du jugement le désignant, le notaire accusera réception de sa désignation auprès du juge commis sur la boîte fonctionnelle [Courriel 15] ;

Dit qu’en cas d’empêchement, le Notaire et le Magistrat commis pourront être remplacés par simple ordonnance rendue sur requête ;

Enjoint aux parties d’apporter, dès le premier rendez-vous auprès du notaire, les pièces suivantes :

— les cartes nationales d’identité, le livret de famille,

— les actes notariés de propriété pour les immeubles,

— les actes et tout document relatif aux donations et successions,

— la liste des adresses des établissements bancaires ou les parties disposent d’un compte,

— les tableaux d’amortissement des prêts immobiliers et mobiliers,

— une liste des crédits en cours,

— les statuts de sociétés (le cas échéant) avec nom et adresse de l’expert-comptable;

Dit que le notaire établira avec les parties dès la première réunion un calendrier des rendez vous avec indication des diligences à accomplir par chacune et la date de la transmission de son projet d’état liquidatif au juge commis, avec rappel de dispositions de l’article 1374 du Code de procédure civile. Ce calendrier sera communiqué aux parties et au juge commis;

Ordonne pour parvenir au partage la vente aux enchères publiques sur licitation des biens et droits immobiliers ainsi décrits :

— Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 16] (Alpes-Maritimes), sis [Adresse 5], comprenant: lots n°68, 90 et 207 dans un ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 5] sis [Adresse 5], bâtiment A sur les communes de [Localité 12] et [Localité 14] cadastrés section B n°[Cadastre 4], [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ;

Les-dits biens appartenant à :

l/ Madame [J] [O] [F], née le [Date naissance 6] 1966 à [Localité 16], de nationalité française, demeurant [Adresse 10]

Et

2/ Monsieur [A], [C] [N], [L] [M], né le [Date naissance 7] 1960 à [Localité 17], de nationalité française, demeurant [Adresse 8]

Pour les avoir acquis par acte notarié du 27 janvier 1994,

Fixe la mise à prix des biens et droits sus-décrits à la somme de 125 000 euros, avec faculté de baisse de mise à prix d’un quart puis de la moitié en cas d’enchères désertes ;

Dit que ces biens et droits seront adjugés au plus offrant et dernier enchérisseur, aux clauses et conditions du cahier des charges qui sera dressé par Maître Maxime ROUILLOT et Maître Brigitte CAMATTE, avocats des parties, et déposé au greffe du Tribunal Judiciaire de Nice, après accomplissement de toutes les formalités légales ;

Rejette la demande d’écarter le droit de subsitution des indivisiaires ;

Autorise l’insertion d’une clause d’attribution dans le cahier des charges et conditions de la vente aux termes de laquelle le colicitant adjudicataire qui voudra en bénéficier en fera mention dans sa déclaration d’adjudication. En ce cas, cette déclaration vaudra engagement de sa part de se voir attribuer l’immeuble, et de la part des autres colicitants de le lui attribuer, dans le partage définitif pour la somme indiquée au jugement d’adjudication et d’en faire remonter les effets au jour fixé pour l’entrée en jouissance ;

Fixe la publicité suivante :l’adjudication sera annoncée à l’initiative de l’avocat désigné dans un délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication. A cette fin, l’avocat désigné rédige un avis, en assure le dépôt au greffe pour qu’il soit affiché dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public, et fait procéder à sa publication dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi. Cet avis destiné à être affiché au Tribunal, pourra être rédigé en caractères de hauteur inférieure au corps 30, afin que le texte puisse être inséré dans une seule page de format A3. L’avis mentionne :

1° les nom, prénoms et domicile du liquidateur judiciaire et de son avocat ;

2° la désignation de l’immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite ;

3° le montant de la mise à prix ;

4° les jour, heure et lieu de l’adjudication ;

5° l’indication que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire du lieu de la vente ;

6° les lieux de consultation du cahier des charges ;

7° une photographie de l’immeuble dans lequel sont situés les biens ;

8° la date de déclaration d’achèvement des travaux ou d’habitabilité ou encore l’indication que l’immeuble est achevé depuis plus de cinq ans ou depuis moins de cinq ans ;

9° le montant de la consignation obligatoire ;

10° l’existence d’une copropriété et le nom du syndic ou l’existence d’une association syndicale libre ;

11° la possibilité de surenchérir dans le délai de 10 jours à compter de l’adjudication ;

12° ainsi que tout renseignement qui serait de nature à favoriser la vente et qui serait porté à la connaissance du poursuivant ultérieurement à la présente décision.

— Dans le délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication et à la diligence de l’avocat désigné, un avis simplifié est apposé à l’entrée ou, à défaut, en limite de l’immeuble saisi et publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires.

Cet avis simplifié mentionnera :

1° la mise en vente aux enchères publiques de l’immeuble ;

2° la nature de 1'immeuble et son adresse ;

3° le montant de la mise à prix ;

4° les jour, heure et lieu de la vente ;

5° les lieux où peuvent être consultées les conditions de vente de l’immeuble ;

une publicité sur INTERNET, notamment sur le site national des ventes aux enchères avoventes.fr, laquelle pourra comprendre la photographie de l’immeuble dans lequel sont situés les biens et les éléments de la publicité prévue pour l’avis simplifié, aménagée comme ci-dessus ;

Autorise l’adjonction d’une photographie dans une ou plusieurs des publications mentionnées pour l’avis simplifié ;

Autorise l’impression de 100 affiches de format A3 ou A4, dont le texte correspondra à celui de l’avis prévu, aménagé comme indiqué ci-dessus, ces affiches étant destinées à être diffusées notamment aux amateurs qui en feront la demande et à ceux présents lors de la visite des biens;

Autorise, le cas échéant, l’avocat désigné, à opter pour des formalités de publicité restreinte en lieu et place de la publicité complète susvisée ;

Autorise tout commissaire de justice à pénétrer dans les lieux susmentionnés avec mission d’assurer les visites desdits lieux par les amateurs qui se présenteront, et au besoin à se faire assister par la force publique et par un serrurier, ou encore par un expert en charge d’un diagnostic obligatoire destiné à permettre la vente du bien, et procéder à sa mission tous les jours aux heures ouvrables, sauf les dimanches et les jours fériés, à charge pour lui de notifier la présente décision aux occupants trois jours à l’avance au moins ;

Dit que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et des frais de l’expert seront inclus en frais privilégiés de vente ;

Dit que le prix d’adjudication sera payé entre les mains du séquestre désigné dans le cahier des charges et conditions de vente, lequel procèdera au règlement sur présentation de l’acte de partage établi par le notaire ou sur présentation d’une décision de justice passée en force de chose jugée ;

Dit que les parties devront tenir ce dernier informé de la réalisation de la vente ou de tout événement ayant pour effet de retarder celle-ci ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise au notaire commis ainsi qu’au juge commis ;

Déboute Monsieur [M] de sa demande de créance à l’encontre de maame [F] au titre de l’apport pour pour l’acquisition des biens indivis ;

Dit que Monsieur [M] détient une créance à l’encontre de madame [F] d’un montant de 11.406,07 euros au titre de la reconnaissance de dette du 1er décembre 2008 ;

Dit que Madame [F] détient une créance à l’encontre de l’indivision au titre du remboursement du prêt immobilier contracté auprès du [11] de 385.000 francs, pour l’acquisition des ensembles immobiliers indivis, dont le montant sera à déterminer par le notaire après communication du contrat de prêt initial, du contrat de prêt renégocié, des tableaux d’amortissement et du justificatif bancaire de solde du prêt ;

Déboute Monsieur [M] de sa demande de créance à l’encontre de l’indivision au titre du remboursement des crédits immobiliers [13] ;

Dit que les demandes formées par Madame [F] au titre des charges de propriété pour la période antérieure au 08 janvier 2020 sont prescrites ;

La Déboute pour ses demandes plus amples ;

Dit que les demandes formées par Madame [F] au titre des taxes foncières pour la période antérieure au 08 janvier 2020 sont prescrites ;

Dit que Madame [F] détient une créance à l’encontre de l’indivision au titre des taxes foncières d’un montant de 2777 euros ;

Dit que Madame [F] détient une créance à l’encontre de l’indivision au titre des primes d’assurance habitation d’un montant de 274,90 euros ;

Dit que Madame [F] détient une créance à l’encontre de l’indivision au titre des travaux d’un montant de 10.971,40 euros ;

Dit que Madame [F] est redevable à l’indivision d’une indemité d’occupation d’un montant de 750 euros par mois à compter du 06 avril 2017 jusqu’au jour de la vente du bien ou du partage ;

Invite le notaire et les parties à communiquer et à saisir le Juge commis à l’adresse mail structurelle suivante [Courriel 15] de l’établissement du projet d’acte liquidatif, d’un procès-verbal de dires et d’ éventuels désaccords subistants des parties, à charge pour les conseils des parties d’informer le juge en cas de partage amiable et ce au plus tard pour la permière fois le 10 septembre 2026 ;

Rejette toutes autres demandes des parties ;

Constate que l’exécution provisoire est de droit ;

Réserve le sort des dépens et des frais irrépétibles ;

Et le présent jugement a été signé par le Président et le greffier,

Le Greffier La Présidente