Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

1ère Chambre civile

JUGEMENT

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe du Tribunal

le 14 JANVIER 2026

Dans l’affaire :

N° RG 21/00261 – N° Portalis DB2B-W-B7F-DYQC

NAC : 71H Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation

DEMANDEUR:

S.C.I. SCI PJG

173 rue THIERS

65300 LANNEMEZAN

représentée par M^e Joël PERES, avocat au barreau de TARBES, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndic. de copro. DE LA RÉSIDENCE DE LA RÉSIDENCE CLARTEA représentée par son Syndic Madame [N] [O] Domicilitée en cette qualité à VIDOU (65220)

173 Rue Thiers

65300 LANNEMEZAN

représentée par la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES – ELIGE PAU, avocats au barreau de PAU, avocats plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique de plaidoiries du 02 Octobre 2025 présidée par GIMENO Véronique, juge placée déléguée au Tribunal Judiciaire de TARBES par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de PAU en date du 11 Décembre 2024, statuant en qualité Juge du tribunal judiciaire , statuant à Juge unique, Assistée de AUDUBERT Morgane Directrice de greffe lors des débats et de DAVID Gwendoline Greffier lors de la mise à disposition.

A l’audience le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 417 décembre 2025 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction. Délibéré prorogé au 14 JANVIER 2026 .

La Résidence CLARTEA, située 163 rue Thiers et Place du Quatorze Juillet à LANNEMEZAN (65300), est un ensemble immobilier à usage commercial et d’habitation, soumis au régime de la copropriété en vertu d’un règlement de copropriété reçu le 15 septembre 2017 par Maître [X] [V], notaire à LANNEMEZAN, ledit règlement ayant par la suite fait l’objet d’un acte modificatif en date du 11 avril 2018.

Cet immeuble collectif est composé de 67 lots (local commercial, appartements, parkings, box) répartis entre quatre copropriétaires dont la Société Civile Immobilière PJG qui est propriétaire des lots n° 16, 17, 18, 21, 22 et 69.

La Résidence CLARTEA est représentée par son Syndic en exercice, Madame [N] [O], syndic bénévole.

Une Assemblée Générale s’est tenue le 9 décembre 2020 et un procès-verbal a été notifié par courrier électronique le même jour.

La SCI PJG contestant ce procès-verbal et plus particulièrement les résolutions N° 7, 8 et 14, a par acte d’huissier de justice du 28 janvier 2021 fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence CLARTEA, représenté par son Syndic, Madame [N] [O] afin de :

— Juger que les résolutions N° 7, 8 et 14, prises au cours de l’Assemblée Générale des copropriétaires de la résidence CLARTEA sise à 65300 LANNEMEZAN, 173 rue THIERS sont nulles et de nul effet.

— Condamner ledit syndicat à payer aux requérants la somme de 2000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et lui faire supporter les entiers dépens,

Selon ordonnance en date du 7 mai 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction à la date du 5 novembre 2024 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 12 décembre 2024.

Selon ordonnance en date du 16 octobre 2024 l’affaire a été reportée à l’audience de plaidoiries du 2 octobre 2025 et la clôture maintenue à la date du 5 novembre 2024.

À l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré, les parties étant avisées qu’elle serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 17 décembre 2025 et prorogée au 14 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2023, la SCI PJG maintient ses demandes initiales.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence CLARTEA demande au tribunal de :

— Débouter la SCI PJG de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions eu égard à leur caractère manifestement infondé et injustifié,

— Condamner la SCI PJG à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence CLARTEA la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SCI PJG aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 7 ayant choisi de maintenir un syndic bénévole.

Il résulte des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et notamment de l’article 25 de la loi dans sa rédaction applicable en l’espèce, une obligation pour toutes les copropriétés d’élire un syndic bénévole, coopératif ou professionnel et ce quelle que soit la composition de la copropriété y compris lorsqu’elles comprennent un local professionnel.

Si ces dispositions n’imposent pas la désignation d’un syndic professionnel, elles imposent en revanche que le syndic soit désigné lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires par un vote de ces derniers à la majorité absolue ; et ce qu’il s’agisse d’une désignation d’un nouveau syndic ou du renouvellement du contrat du syndic déjà en place.

Antérieurement à ce vote, le conseil syndical doit soumettre à l’appréciation de l’Assemblée Générale une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic afin de permettre aux copropriétaires de comparer les différentes propositions.

Au soutien de sa demande la SCI PJG conteste la désignation de Madame [O], en qualité de syndic bénévole au motif que eu égard à sa position dominante, il est opportun pour l’intérêt collectif et le respect des copropriétaires minoritaires qu’un syndic professionnel soit désigné. Elle fait valoir qu’un devis a été versé aux pièces à examiner, mais qu’il n’a pas été pris en compte.

Les pièces produites, et notamment du PV d’Assemblée Générale objet de la présente procédure, établissent que la décision de nommer syndic bénévole résulte d’une décision prise suite à deux votes pour totalisant 815 /1000 tantièmes généraux et deux votes contre totalisant 185/1000 tantièmes. Le procès-verbal de l’Assemblée Générale rappelle que la répartition des tantièmes prévoit que les époux [M] en détiennent 89, la SCI PJG 96, Norbail Immobilier 315 et BMD 504.

Cette répartition des tantièmes résulte d’un acte notarié, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, et a été déterminée en prenant en compte la quote-part détenue par chacun des copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier. Dès lors le faits que deux propriétaires (en l’espèce deux personnes morales) disposent d’une majorité ne saurait constituer en tant que tel un abus de position dominante, justifiant l’annulation du vote de l’assemblée générale, l’existence d’un abus de majorité devant être démontré, non simplement allégué. Au surplus, le demandeur reproche cet abus de majorité à Madame [O] alors que cette dernière n’a pas la qualité de propriétaire, tout au plus celle de gérante.

La seule allégation selon laquelle " Monsieur et Madame [O] ont un intérêt personnel en leur qualité de constructeur, de vendeur et maintenant de gestionnaire qui est en contradiction avec l’intérêt des autres copropriétaires, notamment en matière de responsabilité de la construction « ne suffit pas à démontrer, » que l’excès de majorité a dégénéré en abus de droit " et ce d’autant que les époux [O] n’ont pas la qualité de propriétaire.

En effet, si aucune des pièces produites ne permet de l’établir, il résulte des écritures des parties que les époux [O] ont des intérêts dans deux des sociétés co-propriétaires, voire la qualité de gérant ; mais en aucun cas il n’est établi qu’ils sont propriétaires de lots au sein de la copropriété et donc en position dominante.

Dès lors il conviendra de rejeter la demande formée par la SCI PJG tendant à voir annuler la résolution n° 7 de l’Assemblée Générale de la résidence CLARTEA , 21 passage des platanes 65 300 Lannemezan.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°8 ayant choisi de désigner Madame [O] en qualité de syndic bénévole.

Il résulte des dispositions de l’article 17-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que « seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. »

Or, en l’espèce, s’il ressort du procès-verbal qu’une personne dénommée Madame [O], sans aucune autre précision, pas même un prénom, a été désignée syndic, il n’est nullement justifié que cette personne puisse se prévaloir de la qualité de co-propriétaire.

En effet, il résulte du règlement de copropriété et du PV d’Assemblée Générale que seuls les personnes suivantes peuvent se prévaloir de cette qualité :

— les époux [M],

— la SCI PJG 96, dont le gérant serait Monsieur [Y], sans néanmoins qu’aucune pièce ne soit produite afin d’en justifier la qualité.

la SCI BMD dont les gérants seraient Monsieur [W] [O] et Madame [N] [P] selon l’acte notarié en date du 15 septembre 2017, sans que cette information ne soit actualisée ne serait-ce que par la production d’un K-BIS ;

— la société Norbail Immobilier, Société Anonyme à conseil d’administration dont le siège se situerait à Paris, sans qu’aucune autre information ne soit communiquée pour étayer les informations contenues dans l’acte notarié.

S’il apparait à la lecture des écritures des parties et des quelques pièces produites que cette Madame [O] dont l’identité exacte n’est jamais communiquée, pas même dans l’assignation qui ne fait pas mention de son nom, mais de son seul nom d’usage, pourrait soit détenir des parts d’une des société BMD ou Norbail, soit être gérante de la société BMD, il n’est en revanche pas démontré qu’elle a la qualité de co-propriétaire, seules les sociétés dans lesquelles elle est susceptible d’avoir des intérêts pouvant en justifier.

Dès lors le vote de l’assemblée générale ne pouvant pas porter sur une personne n’ayant pas la qualité de copropriétaire ; la demande d’annulation de la résolution n°8 apparait fondée.

Son annulation sera par conséquent prononcée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°14

Au soutien de ses demandes d’annulation de la résolution n° 14 portant sur l’intervention d’une entreprise en matière d’espace vert, la SCI PJG fait valoir qu’un seul devis a été soumis au vote de l’assemblée générale. Ces informations sont corroborées par le procès-verbal qui note que :

«  M. [Y] sollicite qu’un deuxième devis soit sollicité

Vote 815/1000 et 185/1000

la résolution 14 est adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés mais ne sera pas fait que lorsque l’on aura 1 devis de plus Sanguinet ou autres et le syndic décidera ".

Une telle mention atteste que le vote de l’assemblée pourrait être remis en cause par le syndic, si une autre devis lui semblait plus favorable.

Or, le pouvoir de se prononcer sur l’engagement de dépenses ne peut être délégué au syndic, même par un vote à la majorité.

Cette résolution sera par conséquent annulée.

Sur les demandes accessoires :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence CLARTEA, pris en la personne de Madame [N] [O] succombant, il sera condamné aux dépens.

L’équité ne justifie pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la SCI PJG comme le Syndicat des copropriétaires de la Résidence CLARTEA seront déboutés de leurs demandes sur ce fondement

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe

Déboute la SCI PJG de sa demande tendant à voir prononcer l’annulation de la résolution n° 7 de l’Assemblée Générale de la résidence CLARTEA, 21 passage des platanes 65 300 Lannemezan.

Prononce l’annulation de la résolution n° 8 de l’Assemblée Générale de la résidence CLARTEA, 21 passage des platanes 65 300 Lannemezan ayant désigné Mme [O] comme syndic Bénévole.

Prononce l’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale de la résidence CLARTEA, 21 passage des platanes 65 300 Lannemezan

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence CLARTEA aux dépens.

Déboute les parties des leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code procédure civile

Jugement signé par la Présidente et par la greffière présente au greffe le 14 JANVIER 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT