Du 13 juin 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00294 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2B6S

[F] [O]

C/

[N] [M]

— Expéditions délivrées à

M^e Béatrice LARRIEU

— FE délivrée à

Maître Elisa GOURGUE-JOUNET

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 9] et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [O]

né le 22 Juillet 1971 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître Elisa GOURGUE-JOUNET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL EGJ AVOCAT

DEFENDERESSE :

Madame [N] [M]

née le 07 Mai 1981 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Béatrice LARRIEU, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Avril 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant acte d’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 17 décembre 2024 à comparaître à l’audience du 14 mars 2025 à neuf heures auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de Monsieur [F] [O], il est demandé au tribunal à l’encontre de Madame [N] [E] [L] de constater à la date du 30 septembre 2024 le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 3], d’ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques et périls de la défenderesse et de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 4800 € euros sauf à parfaire à la date de la décision à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus avec intérêts au taux légal.

Il est sollicité également sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié jusqu’à libération effective des lieux loués et une indemnité de procédure de 1800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance en ce compris le coût de commandement de payer.

À l’audience du 18 avril 2025, le requérant est représenté par son conseil, et indique que la dette locative s’élève à la somme de 10 800 € sans aucun règlement depuis le mois de juillet 2024 et que les loyers courants ne sont pas payés. Il déclare s’opposer à la demande de délai de paiement.

Madame [N] [E] [L] représentée par son conseil conclut à l’irrecevabilité de l’action au motif que le bailleur ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État du département et à titre subsidiaire qu’il lui soit accordé les plus larges délais afin de s’acquitter de sa dette proposant le règlement en 23 mensualités de 150 € chacune suivie d’une 24e et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal intérêt et frais et de fixer un délai de 12 mois pour quitter son logement.

Elle forme une demande reconventionnelle en ce que les caractéristiques d’un logement décent ne sont pas remplies par le bailleur qui devra lui verser la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance,d’ordonner la compensation entre les différentes sommes tout en déboutant le demandeur de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Monsieur [F] [O] réplique que la résiliation du bail d’habitation devra intervenir faute de paiement des loyers dont la dette s’élève à 10 800 € sauf à parfaire et qu’il a rempli ses obligations de bailleur dès qu’il a eu connaissance des problèmes rencontrés par sa locataire lorsqu’il en est informé pour la première fois le 4 juin 2024 en validant un devis d’intervention des professionnels et en lui remboursant chacune des factures d’intervention et de travaux comme il en est justifié.

Il ajoute que dès le mois de janvier 2024 et par deux fois il a sollicité un plombier afin qu’il intervienne concernant les problèmes concernant la salle de bains et le bac de douche le plombier n’ayant pas été autorisé par la locataire à accéder au lieu.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a bien été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 18 décembre 2024 soit dans le délai légal avant la date de l’audience.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la date de conclusion du bail d’habitation que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Or en l’espèce il est constant que par acte du 30 septembre 2024 il a été signifié un commandement de payer à Madame [N] [E] [L] aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 2542,24 euros à régler dans les six semaines.

Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 4 novembre 2024 stipulée dans le contrat de bail d’habitation stipulant un délai de six semaines et non de deux mois et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef faute par elle d’avoir libéré les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 10 800 euros sauf à parfaire et laquelle n’est pas contestée ni sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner Madame [N] [E] [L] au paiement de cette somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation dus à la date de l’audience cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il sera également tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu d’accorder un délai de paiement à Madame [N] [E] [L] qui n’a pas réglé les loyers depuis juillet 2024 laissant la dette locative s’accroître et que la proposition faite d’un règlement de la dette est tout à fait insuffisante au regard de l’importance de l’arriéré des loyers et charges, le paiement d’une somme de 150 € par mois pendant 24 mois étant dénué de tout sérieux alors que la défenderesse ne s’explique pas sur le montant exact de ses ressources depuis qu’elle est en arrêt de travail.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il convient également d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse.

La demande reconventionnelle de Madame [N] [E] [L] sera rejetée alors qu’il existe une contestation sérieuse sur son droit à bénéficier de dommages-intérêts en réparation d’un trouble de jouissance alors qu’il est établi que le bailleur dès qu’il a eu connaissance de l’infestation de rats et des infiltrations dans l’appartement a tout mis en œuvre pour indemniser sa locataire et procéder aux travaux de remise en état des lieux.

Il n’y a pas lieu non plus de lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux ayant déjà disposé d’un délai suffisant pour envisager son relogement moyennant un loyer moins élevé.

L’équité commande de la condamner à payer à une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront mis à sa charge y inclus le coût du commandement de payer.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Déclare l’action de Monsieur [F] [O] régulière, recevable et fondée.

Constate à la date du 4 novembre 2024 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement situé [Adresse 3].

Condamne Madame [N] [E] [L] à payer à Monsieur [F] [O] en deniers ou quittance valable la somme de 10 800 € euros sauf à parfaire.

Dit qu’à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ordonne en tant que de besoin l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse.

Dit que dans ce cas il sera dû une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

La condamne en tant que de besoin au paiement de ces sommes.

Condamne Madame [N] [E] [L] à payer à Monsieur [F] [O] une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes.

La condamne également à payer les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 30 septembre 2024.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection