TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

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ORDONNANCE DE REFERE

ORDONNANCE RENDUE LE 17 Février 2026

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

N° M :

N° RG 25/00180 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETWC

62B Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

Dans l’affaire :

ENTRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [R] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Jessica FOURALI de la SCP CLAUDE AMEILHAUD AA, JEAN-FRANCOIS ARIES AA, JESSICA FOURALI, JEAN CLAUDE SENMARTIN AA, avocats au barreau de TARBES

ET :

DEFENDEUR(S) :

S.A.R.L. LE SYNDIC, en sa qualité de représentant du SDC de la Résidence “[R] [Localité 2] 480 106 459

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Romain GIRAL de la SELARL GIRAL AVOCATS, avocats au barreau de TARBES

Intervenant volontaire :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[B] commercial” représenté par la SARL LE SYNDIC

[Localité 3]

représentée par Maître Romain GIRAL de la SELARL GIRAL AVOCATS, avocats au barreau de TARBES

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du Mardi 27 Janvier 2026 où était présente Madame Claire DEGERT, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Soufiane LAHRICHI, Greffier placé,

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’ordonnance serait rendue le 17 Février 2026 par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction ;

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [B] est propriétaire d’un local situé dans un ensemble immobilier de la résidence "[B] commercial", [Adresse 3]. Un bail concernant ce local a été consenti à M. et Mme [X] depuis le 2 octobre 2014.

M. et Mme [X] ont signalé des problèmes de fuites au sein du local loué en provenance du toit de la résidence à Mme [B], qui a informé le syndic.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence "[B] commercial« en date du 27 novembre 2023, une proposition a été votée de faire étudier par l’agence de maîtrise d’œuvre TE une »modification ou transformation de la toiture permettant de résoudre définitivement les infiltrations provenant notamment d’une mauvaise implantation des chéneaux" et le devis de la société TE AGENCE a été validé à l’unanimité des présents. Le financement a été prévu par prélèvement de 1.750 € sur le fond travaux loi ALUR et le solde de 4.130 € en une seule fois au 1er janvier 2024 appelé en charges communes générales.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[B] commercial" a désigné comme syndic la SARL LE SYNDIC, prise en la personne de M. [T] [L], son gérant, pour une durée de 2 ans à compter du 11 décembre 2023 et jusqu’au 10 décembre 2025.

Depuis le début d’année 2024, Mme [B] n’a cessé de relancer la SARL LE SYNDIC afin d’obtenir l’étude réalisée par la société TE AGENCE, en vain.

Par courrier du 23 mai 2025, réceptionné le 28 mai 2025, le conseil de Mme [B] a adressé une mise en demeure au syndicat des copropriétaires de la résidence afin de le voir justifier des démarches accomplies et de se voir communiquer sous huitaine la proposition formulée par la société TE AGENCE au titre des réparations de la toiture, et dans l’attente des réparations définitives qui devront être votées en assemblée générale, de le voir procéder à toutes mesures conservatoires nécessaires et à minima de faire bâcher la toiture à l’endroit des infiltrations, sous un délai d’un mois à compter de la mise en demeure, outre de voir convoquer sous un délai d’un mois une assemblée générale avec pour ordre du jour notamment la présentation des comptes 2024 et la validation des travaux proposés par la société TE AGENCE ou toute autre société mandatée pour répondre aux désordres d’infiltrations subis par la copropriété.

Aucun accord n’a pu intervenir entre les parties.

Suite à l’assignation délivrée par Mme [B] le 7 août 2025 à la SARL LE SYNDIC, le juge des référés a, par ordonnance du 7 octobre 2025, ordonné une médiation judiciaire et a renvoyé l’affaire à l’audience du 27 janvier 2026.

Par courrier en date du 12 janvier 2026, M. [G] [V] [W], médiateur, a indiqué qu’il n’était pas en mesure de conduire la médiation à son terme en raison de l’absence de versement par la SARL LE SYNDIC de la moitié de la provision des honoraires fixée dans l’ordonnance du 27 janvier 2026. M. [V] [W] précise également dans son courrier qu’il était convenu lors de la première réunion de médiation que la SARL LE SYNDIC recherche et propose une solution provisoire pour faire cesser les fuites dans le local de Mme [B], mais que la SARL LE SYNDIC ne lui a fait parvenir aucun message.

A l’audience du 27 janvier 2026, Mme [B] a demandé au juge des référés de bien vouloir ordonner une mesure d’expertise.

Mme [B] a précisé qu’elle abandonnait sa demande visant à condamner la SARL LE SYNDIC, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de la résidence [X], à lui communiquer le contrat régularisé avec la société TE AGENCE, ainsi que le compte-rendu établi par cette dernière et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 15 jours après la date du jugement à intervenir, dans la mesure où ces documents avaient été fournis en cours de médiation.

Mme [B] fait valoir qu’elle dispose d’un intérêt légitime pour demander une expertise judiciaire suivant les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile. Elle explique que le local dont elle est propriétaire au sein de la copropriété subit des infiltrations en provenance de la toiture, qui relève des parties communes de la copropriété. Elle rappelle que le syndicat des copropriétaires a reconnu qu’il y avait un problème d’implantation des chéneaux, et que suite à l’assemblée générale du 27 novembre 2023, le devis de la société TE AGENCE a été validé et provisionné par appels de fonds début 2024. Ainsi, selon elle, ladite société a dû intervenir et proposer une modification de la toiture de nature à résoudre définitivement les infiltrations, sans que les copropriétaires ne soient informés du résultat. Elle expose que malgré de nombreuses relances, le syndic n’a pas répondu à ses demandes d’informations suite à l’intervention de la société TE AGENCE et qu’aucune mesure conservatoire n’a été mise en œuvre pour préserver l’immeuble en attendant la réalisation des travaux. Dès lors, elle estime être fondée à solliciter une expertise judiciaire pour faire constater l’ampleur des désordres subis et établir les responsabilités éventuelles, suivant les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

A l’audience du 27 janvier 2026, M^e GIRAL, conseil de la SARL LE SYNDIC, a indiqué qu’il formulait les protestations et réserves d’usage. Il a ajouté qu’il intervenait volontairement pour le syndicat de copropriétaires de la résidence “[B] commercial” représenté par la SARL LE SYNDIC.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence « centre commercial »[T] terme des articles 325 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est recevable dès lors qu’elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, le lien suffisant est caractérisé par la qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de la résidence « [B] commercial » de la SARL LE SYNDIC, le litige ayant pour objet des désordres affectant la résidence en question.

L’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence « [B] commercial » est donc recevable.

Sur l’expertise judiciaire Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ni l’urgence, ni l’absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions requises pour permettre au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction, l’existence d’un motif légitime étant suffisante à cet effet.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès.

En l’espèce, il ressort du courrier du 16 avril 2025, adressé par Mme [B] au syndic, que les locataires de la requérante subissent, depuis des années, des infiltrations d’eau de pluie par la toiture lors des périodes de fortes précipitations, de sorte qu’ils la menacent de quitter son local.

Il sera relevé que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [B] commercial », lors de son assemblée générale du 27 novembre 2023 a adopté une résolution pour la réalisation d’une étude par l’agence de maîtrise d’œuvre TE, d’une modification ou d’une transformation de la toiture, afin de résoudre définitivement les infiltrations provenant notamment d’une mauvaise implantation des chêneaux. L’assemblée générale a également validé le devis de la société TE AGENCE pour un montant de 5880 € TTC, et voté le financement par prélèvement de 1750 € sur le fonds travaux de la loi ALUR, et le paiement du solde en une seule fois au 1er janvier 2024 appelé en charges communes générales.

Il résulte cependant des écritures de Mme [B], non contestées en défense, que si l’étude a probablement été réalisée, aucun travaux n’est intervenu sur l’immeuble à ce jour.

Ces éléments suffisent à établir un motif légitime au sens de l’article susvisé.

Il convient donc de faire droit à la demande d’expertise selon la mission figurant au dispositif, aux frais avancés de la requérante.

Il est donné acte au syndicat des copropriétaires de la résidence « [B] commercial » et à la SARL LE SYNDIC de leurs protestations et réserves.

Les dépens seront à la charge de la requérante.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision,

DONNE acte au syndicat de copropriétaires de la résidence “[B] commercial” représenté par la SARL LE SYNDIC de son intervention volontaire,

ORDONNE une mesure d’expertise : Commet pour y procéder M. [O] [D], Cabinet d’expertises EXPERTFORMANCES – [Adresse 4], avec pour mission, au contradictoire des parties, après avoir entendu tout sachant et s’être fait communiquer l’ensemble des documents, pièces utiles, de :

Se faire communiquer tous les documents utiles à l’expertise et aviser dès que possible le magistrat chargé du contrôle des expertises de tout défaut de communication,Se rendre sur les lieux situés au sein de la résidence "[B] commercial", [Adresse 3], et décrire les ouvrages litigieux,Etablir la liste des désordres, malfaçons et inachèvements allégués aux termes de l’assignation et situés au sein du local de Mme [R] [B], ainsi que des documents auxquels elle renvoie, et pour chacun d’eux :Préciser la date d’apparition,Préciser la date à laquelle il a été dénoncé par le maître de l’ouvrage (procès-verbal de réception, courrier ou sommation d’huissier, assignation, autre),Le décrire,Donner toutes indications sur son incidence sur l’ouvrage, quant à la solidité, à l’esthétique du bâtiment et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu, ou quant à sa conformité à sa destination,En rechercher les causes en précisant si les normes de construction et les clauses contractuelles ont été ou non respectées,Fournir notamment, tous les éléments permettant de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions,Dire si les désordres, malfaçons ou inachèvements constatés relèvent de la garantie décennale,Décrire les travaux de reprise, en préciser la durée et indiquer et justifier leur coût poste par poste,Préciser et évaluer les préjudices et coûts induits pas ces désordres, malfaçons, et inachèvements,Etablir la liste des réserves à la réception et dire si elles ont été levées et dans quelles conditions,Donner tous éléments permettant à la juridiction susceptible d’être saisie de procéder à l’apurement des comptes entre les parties,Entendre tous sachant dont les observations seraient utiles à la solution du litige,D’une manière générale, fournir à la juridiction susceptible d’être saisie tous renseignements et procéder à toutes investigations permettant de l’éclairer sur le litige opposant les parties,

DIT que l’expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l’avance de la rémunération. L’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert devra donner son avis sur la nécessité d’appeler en cause tous intervenants dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée dans la survenance des désordres constatés,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert communiquera aux parties une estimation du montant total des opérations d’expertise et sollicitera le cas échéant une consignation complémentaire,

DIT que les parties et leurs conseils, ainsi que tous les participants à la mesure d’expertise, seront tenus de respecter les mesures de sécurité que l’expert est susceptible de mettre en œuvre lors des opérations d’expertise sur site,

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d’un mois pour formuler des observations. Passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal, dans un délai maximum de quatre mois, à compter de la date figurant sur l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises et que l’affaire sera rappelée à l’expiration de ce délai de quatre mois, devant le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises,

FIXE hormis le cas où elle bénéficierait de l’aide juridictionnelle, à la somme de trois mille cinq cents euros (3500 €), le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner à la régie du tribunal judiciaire par Mme [R] [B] dans le délai maximum d’un mois à compter de la présente ordonnance à peine de caducité de la désignation de l’expert,

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

DIT que le dépôt par l’expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d’en établir la réception en les avisant de ce qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour faire part à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération,

MET les dépens à la charge de Mme [R] [B].

Ordonnance rendue le 17 Février 2026, et signée par la Vice-Présidente et le Greffier présent au greffe.

Le Greffier, La Vice-Présidente,

Soufiane LAHRICHI Claire DEGERT