N° minute : 2026/97

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 26/00565 – N° Portalis DBZL-W-B7K-EBTA

JUGEMENT

DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble 25 boulevard Jeanne d’Arc à 57100 THIONVILLE, représenté par son syndic en exercice, la société PERQUIN IMMOBILIER,

demeurant 50 avenue Albert 1er – 57100 THIONVILLE,

représentée par M^e Michel NASSOY, demeurant 1, rue de la Vieille Porte – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [M] [R],

demeurant 25 Bld Jeanne d’Arc – 57100 THIONVILLE,

non comparante et non représentée

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 28 Avril 2026

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [H] [M] [R] est propriétaire du lot n°3 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis 25 Boulevard Jeanne d’Arc à 57100 Thionville.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 25 Boulevard Jeanne d’Arc à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la société PERQUIN IMMOBILIER, a assigné Madame [H] [M] [R] devant la Présidente de Tribunal judiciaire de Thionville, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

Déclarer la demande recevable et bien fondée,

Condamner en conséquence Madame [H] [M] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble 25 Boulevard Jeanne d’Arc à THIONVILLE, la somme de 5.553,71 €, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2025, date de la mise en demeure de payer,

Condamner Madame [H] [M] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble 25 Boulevard Jeanne d’Arc à THIONVILLE, la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du Jugement à intervenir,

Dire que les intérêts seront capitalisés par périodes annuelles, conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

Condamner Madame [H] [M] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble 25 Boulevard Jeanne d’Arc à THIONVILLE, la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Madame [H] [M] [R] aux entiers frais et dépens.

Madame [H] [M] [R], citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 28 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

SUR CE :

— Sur la demande en paiement des provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 25 Boulevard Jeanne d’Arc à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la société PERQUIN IMMOBILIER verse aux débats :

— la copie du livre foncier,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 05/07/2021, 06/07/2022, 20/09/2023 et 22/02/2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 07/05/2019 au 12/03/2026,

— les mises en demeure des 30/04/2025 et 19/12/2025,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que Madame [H] [M] [R] reste devoir la somme de 3266.60 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 12 mars 2026, appel du premier trimestre 2026 inclus Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30/12/2025, date de signature de l’accusé de réception de la mise en demeure.

— Sur la demande en paiement de provisions non encore échues

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, il est constant que la défenderesse n’a pas versé la provision à sa date d’exigibilité et que la mise en demeure du 19/12/2025 est restée sans effet.

Il convient de constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire justifiant de condamner Mme [R] au paiement des autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 1943.61 euros au titre des appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026.

— Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il a été produit les mises en demeure des 30/04/2025 et 19/12/2025.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 30 euros.

Concernant les frais d’avocat, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais bancaires qui ne sont pas justifiés et ne seront donc pas retenus.

— Sur les dommages-intérêts :

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

— Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du Code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement.

— Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 25 Boulevard Jeanne d’Arc à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la société PERQUIN IMMOBILIER supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500.00 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Par conséquent, Madame [H] [M] [R] sera condamnée au titre des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Présidente, statuant par mise à disposition du greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort :

Condamnons Madame [H] [M] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 25 Boulevard Jeanne d’Arc à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la société PERQUIN IMMOBILIER, les sommes de:

—  3266.60 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 12 mars 2026, appel du premier trimestre 2026 inclus Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30/12/2025, date de signature de l’accusé de réception de la mise en demeure.

—  1943.61 euros au titre des appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026.

—  30 euros au titre des frais de recouvrement,

Rejetons la demande de dommages et intérêts ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation du 23 mars 2026 ;

Condamnons Madame [H] [M] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 25 Boulevard Jeanne d’Arc à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la société PERQUIN IMMOBILIER la somme de 500.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Madame [H] [M] [R] aux dépens de la présente instance ;

Rappelons le caractère exécutoire par provision de la décision.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire, par jugement mis à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE