Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/

PPP Référés

N° RG 25/01284 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2XTA

S.A. VILOGIA

C/

[T] [M], [U] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Marie BORGNA (Cabinet RACINE, Avocats au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 12] [Adresse 4]

[Localité 7]

Présent

Madame [U] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 12] [Adresse 4]

[Localité 7]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2022, à effet du même jour, la société anonyme VILOGIA a donné à bail à Monsieur [T] [M] et Madame [U] [F] un logement n° 123, situé au [Adresse 3], à [Adresse 9] [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, la SA [Adresse 11] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3188,66 euros au titre de l’arriéré locatif, et d’avoir à justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, la SA HLM VILOGIA a assigné Monsieur [M] et Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 septembre 2025 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par l’effet du commandement en date du 23 décembre 2024,

Condamner Monsieur [M] et Madame [F] à quitter, vider et rendre libre de corps et biens ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de leur chef dans les locaux dont s’agit,

Dire que, faute par eux de ce faire, ils y seront contraints et expulsés si nécessaire, avec le concours de la force publique et d’un serrurier (art L 412-1 et suivants du Code de procédure civile d’exécution),

Condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [F] à payer à la SA VILOGIA une indemnité provisionnelle de 4 490,88 euros correspondant aux sommes restant dues, outre intérêts au taux légal,

Les condamner solidairement à payer à la SA VILOGIA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux,

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 CPC,

Les condamner solidairement aux entiers dépens (art. 696 du Code de procédure civile).

Lors de l’audience du 26 septembre 2026, la SA [Adresse 11], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6058 euros au 15 septembre 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique toutefois au Tribunal qu’un règlement de 720 euros a été effectué le jour de l’audience, lequel est attesté, ce qui ramène la dette à la somme de 5338 euros. La demande au titre de l’assurance locative n’est pas réitérée, ni dans l’assignation, ni à l’audience. Le bailleur ne s’oppose pas à des délais de paiement.

Monsieur [T] [M] et Madame [U] [F] comparaissent tous deux en personne.

Ils ne contestent pas la dette, sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 2 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la CCAPEX le 26 décembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA [Adresse 11] a fait signifier à aux défendeurs un commandement d’avoir à payer la somme de 3188,66 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 décembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [M] et Madame [F] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 23 décembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 24 février 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 8 décembre 2023.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, du décompte, du diagnostic social et financier, que les consorts [D] ont repris le paiement du loyer courant, qu’ils perçoivent à eux deux un revenu mensuel d’environ 2400 euros.

Par suite, et dès lors que la société bailleresse ne s’y oppose pas, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A. VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion des défendeurs.

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [M] et Madame [F] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels, avec revalorisation de droit, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5338 euros à la date de l’audience.

Il convient de soustraire de ce montant la somme de 73,09 euros correspondant à des dépens (lettre Préfet).

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [M] et Madame [F] seront donc condamnés au paiement de la somme de 5264,91 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 26 septembre 2025, – échéance du mois d’août 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er septembre 2025.

Le contrat de location comportant une clause de solidarité, Monsieur [M] et Madame [F] seront déclarés solidaires des condamnations, objets de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des défendeurs.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [M] et Madame [F] à verser à la S.A. VILOGIA la somme de 150 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 24 février 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 17 juin 2022, pour le logement n° 123, situé au [Adresse 3], à [Localité 10],

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [U] [F] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de de 5264,91 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 26 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [T] [M] et Madame [U] [F] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 140 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [T] [M] et Madame [U] [F] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [U] [F] à son paiement à compter du 1er septembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [U] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [U] [F] à payer à la S.A. VILOGIA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION