TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON LES BAINS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

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SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT DU 28 Novembre 2025- N° 25/00149

N° Rôle : N° RG 24/00107 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FBJQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution

Madame Sylvie MERGUI, Cadre Greffier

DEBATS : en audience publique du 17 Octobre 2025

JUGEMENT rendu le 28 Novembre 2025 par le même magistrat

par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENTRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) société anonyme au capital de 124.821.703 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 379 502 644, représentée par son dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), SA au capital de 181 039 170.00 €, inscrite au RCS de LYON sous le n° 391 563 939 dont le siège social est [Adresse 17], suite à fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015, elle-même venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA) suite à fusion par absorption selon procès-verbal d’AGE et d’AGO en date du 24 décembre 2007, dont le siège social est sis [Adresse 14]

Créancier Poursuivant, représenté par Maître Sandrine FUSTER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Fabienne MERLIN-LABRE, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

ET :

Monsieur [K] [O] [W], né le [Date naissance 12] 1960 à [Localité 22], demeurant [Adresse 16]

Débiteur saisi, représenté par Maître Valérie MALOT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Laurent CHARLOPIN, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

Madame [R] [M] [P] épouse [W], née le [Date naissance 11] 1964 à [Localité 19], demeurant [Adresse 16]

Débiteur saisi, représenté par Maître Valérie MALOT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Laurent CHARLOPIN, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

A été prononcé le Jugement suivant :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique en date du 6 août 2003, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-ALPES (CIFFRA) a consenti à M. [K] [W] et Mme [R] [P] épouse [W] un prêt immobilier avec promesse d’emploi.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits du CIFFRA, a fait délivrer à M. [K] [W] et Mme [R] [P] épouse [W] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur le bien suivant :

« Sur le territoire de la commune de [Localité 18] (Haute-Savoie), dans un ensemble immobilier, en copropriété et à usage de résidence de tourisme, dénommé "[Adresse 23] sis [Adresse 13], édifié sur un terrain figurant au cadastre de ladite commune sous les références suivantes

Section A n [Cadastre 6] Lieudit "[Adresse 26]" pour 07a 35ca,Section A n [Cadastre 7] Lieudit "[Localité 20] [Adresse 25] " pour de 35ca,Section A n [Cadastre 8] Lieudit "[Adresse 26]" pour 05a 30ca,Section A n [Cadastre 1] Lieudit "[Adresse 26]" pour Ola 16ca,Section A n [Cadastre 2] Lieudit "[Adresse 26]" pour 43ca,Section A n [Cadastre 3] Lieudit "[Adresse 26]" pour 74ca,Section A n [Cadastre 4] Lieudit "[Adresse 26]« pour 07ca,Section A n 03006 Lieudit »[Adresse 26]" pour 09ca,Section A '1 [Cadastre 5] Lieudit "[Adresse 26]" pour 02a 73ca,SOIT une contenance totale de 18a et 22ca,

Etplusparticulièrement, les biens et droits immobiliers ci-après désignés situe’ dans le bâtiment F :

LE LOT NUMERO TRENTE (30) :

En apparence renuméroté 27 et consistant en UN APPARTEMENT situé au 4ème étage du bâtiment Fporte 401 , portant la référence F [Cadastre 15] sur le plan des niveaux R+2 à R+6 du bâtiment F comprenant : Hall, séjour avec kitchenette, une chambre, salle de bains, w.c,

Et les 95/10.000èmes des parties communes générales,

Tels que lesdits biens existent, s’étendent, poursuivent et comportent actuellement avec toutes leurs aisances, appartenances et dépendances, sans aucune exception ni réserve",

Par actes de comrnissaire de justice en date du 14 octobre 2024, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a fait assigner M. [K] [W] et Mme [R] [P] épouse [W] à l’audience d ' orientation duj uge de I ' exécution du tribunal j udiciaire de Thonon-les-Bains.

M. [K] [W] et Mme [R] [P] épouse [W] ont soulevé des contestations. Dans leurs demières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, ils demandent au juge de l’exécution de :

ln limine litis : surseoir à statuer jusqu’à l’issue de la procédure civile en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille enregistrée sous le RG 14/04574,

0 Société titulaire d’un office notarial ;

0 Société de notaires ;

0 Société en participation de notaires ;

0 Société de participations financières de profession libérale de notaires ; 5 0 Société de participations financières pluri-professionnelle ayant notamment pour obj et la détention de parts ou d’actions de sociétés ayant elles-mêmes pour objet l’exercice de la profession de notaire.

Il ressort de ce texte que l’intérêt personnel du notaire doit s’apprécier au regard du seul acte litigieux et doit résulter soit de dispositions incluses dans l’acte en faveur du notaire, soit de la qualité des personnes pour lesquelles il instrumente. L’article 41 de ce même texte dispose que tout acte fait en contravention aux dispositions contenues aux | 0 , 2 0 et 3 0 (1er alinéa) de l’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI, et aux articles 2, 3, 4, aux premier et demier alinéas de l’article 10 et à l’article 26 du présent décret est nul, s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties ; et lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dans les deux cas, s’il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant.

En l’espèce, l’acte notarié de prêt a été établi par Me [D] [U] et s’inscrit dans le cadre d’une acquisition immobilière auprès de la SAS APOLLONIA. Il n’est pas contesté que Me [D] [U] n’a aucun lien de parenté ou d’alliance avec parties à l’acte et que l’acte ne comprend aucune disposition en sa faveur.

Il n’est pas non plus soutenu que Me [D] [U] aurait perçu, à l’occasion de son intervention, de droit autre que ceux qui résultent de l’exercice de la profession de notaire et font l’objet d’une réglementation. Si les emprunteurs soutiennent que le volume d’affaires avec APOLLONIA a entrainé la soumission du notaire à cette société, l’instruction judiciaire a permis d’établir que le bénéfice tiré par l’office notarial dans son ensemble et Me [D] [U] en particulier, s’il apparaît élevé, n’en demeure pas moins insuffisant, compte tenu de l’importance de l’étude notariale en question, pour considérer qu’un lien de dépendance économique a pu s’ établir avec la société APOLLONIA.

Il ressort d’un arrêt rendu en matière disciplinaire le 31 octobre 2013 par la Cour d’appel d’Aix en Provence que Me [D] [U] a été condamné à une interdiction temporaire d’exercer pendant une durée d’une année en raison d’une utilisation abusive de procurations et de défaut d’information et de conseil des acquéreurs. Il est également poursuivi devant le tribunal correctionnel de Marseille, selon ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel en date du 15 avril 2022, pour des faits de complicité du délit d’escroquerie en bande organisée commis notamment par la société APOLLONIA, pour le recours systématique aux procurations, le manquement à ses devoirs d’information et de conseil à l’égard des clients acquéreurs et en l’absence de suspension des opérations notariées, suivant les conditions imposées par la société APOLLONIA.

Or les faits reprochés à Me [D] [U] dans le cadre de ces deux instances ne permettent pas de considérer que celui-ci était partie ou intéressé à l’acte notarié contesté dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, la demande de disqualification de l’acte authentique sera rejetée.

Sur la créance de la SA CIFD

Sur la déchéance du terme

L’article 1-313-2 du code de la consommation dispose que sont exclus du champ d’application des dispositions afférentes au crédit immobilier ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il est par ailleurs constant que la référence dans l’acte de prêt aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation n’est pas suffisante pour induire une soumission volontaire à toutes les dispositions de ce code (Civ. l ere , 23 janvier 2019, n 0 17-23.919, 17-23.920, 17-23.921, 1723.922).

En I 'espèce, il ressort de la pièce n 0 2 produite par les emprunteurs que ceux-ci ont acquis 13 biens, financés auprès de 4 banques différentes, pour des échéances totales mensuelles de 13.832,94 € et un endettement total de I .953.367 €. Ils ne peuvent dès lors soutenir avoir agi en qualité de simples consommateurs.

Enfin, la simple référence aux dispositions du code de la consommation dans l’offre de prêt puis dans l’acte notarié de prêt ne permet pas de considérer que la banque a entendu soumettre volontairement le contrat aux dispositions du code de la consommation, dès lors que le prêt a été accordé d’après les informations transmises par les emprunteurs et donc en méconnaissance de leur endettement réel.

Ainsi, l’activité de M. [K] [W] et Mme [R] [P] épouse [W] doit être qualifiée de professionnelle, accessoires à leurs activités principales. Le crédit ayant été souscrit pour financer cette activité professionnelle accessoire, il se trouve exclu du champ d’application des dispositions du code de la consommation.

En conséquence, la demande d’ annulation de la déchéance du terme ne pourra qu’être rejetée, de même que la demande relative à l’indemnité de résiliation.

Sur le montant de la créance

Si des mesures de saisie attribution ont été pratiquées par le CIFD sur les comptes bancaires des débiteurs, le CIFD justifie de la contestation de celles-ci devant le juge de l’exécution, de sorte que les sommes ne lui ont pas été versées et ne peuvent donc venir en déduction de la créance restant due.

En conséquence, la créance du CIFD à l’encontre de M. [K] [W] et Mme [R] [P] épouse [W] sera fixée à la somme de 359.201,48 € arrêtée au 30 septembre 2024, outre intérêts postérieurs au taux de 2,67 % I 'an.

Sur la vente amiable

En l’espèce, M. [K] [W] et Mme [R] [P] épouse [W] produisent aux débats une estimation du bien, ainsi qu’une offre d’achat. Il y a donc lieu de faire droit à la demande d’autorisation de vente amiable.

En application des articles R. 322-21 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui autorise la vente amiable taxe les frais de poursuite.

Les frais seront donc taxés à la somme de 4.987,56 €.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [W] et Mme [R] [P] épouse [W], succombant à I ' instance, seront condamnés aux dépens de I 'incident n’ entrant pas dans I 'état des frais de saisie immobilière, distraits au profit de M^e Sandrine Fuster, outre à la somme de I. 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

REJETTE la demande de sursis à statuer formulée par M. [K] [W] et

Mme [R] [P] épouse [W] ;

REJETTE la demande d’irrecevabilité à agir de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CFD) ;

REJETTE les demandes de mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière ;

REJETTE la demande d’annulation de la déchéance du terme et la demande relative à l’indemnité de résiliation ;

FIXE la créance de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE

DEVELOPPEMENT (CIFD) à l’égard de M. [K] [F] et Mme [R]

[P] épouse [W] à la somme de 359.201 ,48 € arrêtée au 30 septembre 2024, outre intérêts postérieurs au taux de 2,67 % l’an ;

AUTORISE M. [K] [F] et Mme [R] [P] épouse [F] à procéder à la vente amiable de leurs biens et droits immobiliers objet de la saisie, tels que définis par le cahier de conditions de vente établi par le créancier poursuivant situés :

« Sur le territoire de la commune de [Localité 18] (Haute-Savoie), dans un ensemble immobilier, en copropriété et à usage de résidence de tourisme, dénommé "[Adresse 23]", sis [Adresse 13], édifié sur un terrain figurant au cadastre de ladite commune sous les références suivantes . – Section A '[Cadastre 9] [Cadastre 6] Lieudit "[Adresse 26]" pour 07a 35ca,

Section A n a570 Lieudit "[Localité 21] " pour de 35ca,Section A n [Cadastre 8] Lieudit "[Adresse 26]" pour 05a 30ca,Section A n [Cadastre 1] Lieudit "[Adresse 26]" pour [Localité 24],Section A [Cadastre 10] [Cadastre 2] Lieudit "[Adresse 26]« pour 43ca,Section A n a2743 Lieudit »[Adresse 26]« pour 74ca,Section A n 03004 Lieudit »[Adresse 26]« pour 07ca,Section A n 03006 Lieudit »[Adresse 26]« pour 09ca, – Section A n 03007 Lieudit »[Adresse 26]" pour 02a 73ca,SOIT une contenance totale de 18a et 22ca,

Et plus particulièrement, les biens et droits immobiliers ci-après désignés situé dans le bâtiment F :

LE LOT NUMERO TRENTE (30)

En apparence renuméroté 27 et consistant en UN APPARTEMENT situé au 4ème étage du bâtiment Fporte 401, portant la référence F [Cadastre 15] sur le plan des niveaux R+2 à R +6 du bâtiment F comprenant : Hall, séjour avec kitchenette, une chambre, salle de bains, w.c,

Et les 95/10.000èmes des parties communes générales,

Tels que lesdits biens existent, s’étendent, poursuivent et comportent actuellement avec toutes leurs aisances, appartenances et dépendances, sans aucune exception ni réserve",

et ce pour un prix qui ne saurait être inférieur à la somme nette de 40.000 € ;

DIT que le prix de vente devra être consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 4.987,56 € ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du vendredi 20 Mars 2026 à 14H00.

CONDAMNE M. [K] [W] et Mme [R] [P] épouse [W] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile •

CONDAMNE M. [K] [W] et Mme [R] [P] épouse [W] aux dépens de l’incident n’entrant pas dans l’état des frais de saisie immobilière, distraits au profit de M^e Sandrine Fuster ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

EN FOI DE QUOI le présent jugement a été signé par le Juge de l’Exécution et le Greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier, Le Juge de l’exécution.