MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 AOUT 2025

Minute : 25/00337

N° RG 24/00115 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E5HW

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 15 Avril 2025

Prononcé : le 26 Août 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

[W] [F] [S] [G] épouse [O]

née le 28 Octobre 1948 à [Localité 7], demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Marie-Pascale CORBET de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Compagnie d’assurance MAIF, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-Pascale CORBET de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], ayant son siège [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société CITYA VAL’P IMMO ayant son siège [Adresse 5],

représentée par Maître Jean-Pierre BENOIST de la SCP BENOIST, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

S.A.R.L. CITYA VALP’IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

INTERVENANT VOLONTAIRE

[U] [M]

né le 12 Avril 1974 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

INTER. VOLONTAIRE

représenté par Maître Marie-Pascale CORBET de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

le 29/08/2025

Titre à M^e CORBET

Expédition à M^e BENOIST et M^e MEROTTO

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploits d’huissier en date du 29 février 2024, madame [W] [G] épouse [O] et la société d’assurance mutuelle MAIF ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] », situé [Adresse 2], et la société à responsabilité limitée CITYA VALP’IMMO devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en référé, afin d’obtenir leur condamnation à effectuer les travaux d’étanchéité nécessaires pour mettre fin aux infiltrations d’eau constatées dans l’appartement de madame [W] [G] épouse [O].

Monsieur [U] [M] est intervenu volontairement à l’instance.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 15 avril 2025, madame [W] [G] épouse [O], la société d’assurance mutuelle MAIF et monsieur [U] [M] demandent au juge des référés de condamner la société à responsabilité limitée CITYA VALP’IMMO à payer à madame [W] [G] épouse [O] la somme de 11 046 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de la perte de loyer pour la période allant du 1er décembre 2023 au 13 novembre 2024, de condamner également cette société à payer à la société d’assurance mutuelle MAIF, subrogée dans les droits de son assurée, la somme de 8 640 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de la perte de loyer pour la période allant du 1er mars 2023 au 30 novembre 2023, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société à responsabilité limitée CITYA VALP’IMMO à payer à madame [W] [G] épouse [O] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la société à responsabilité limitée CITYA VALP’IMMO à payer à la société d’assurance mutuelle MAIF la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de rejeter toutes les prétentions formées à son encontre et de condamner la société à responsabilité limitée CITYA VALP’IMMO à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société à responsabilité limitée CITYA VALP’IMMO demande au juge des référés de rejeter toutes les prétentions formées à leur encontre.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1240 du code civil et 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du courriel adressé par la société AMP ETANCHEITE le 13 novembre 2022 et du rapport de recherche de fuite établi par la société HYDROSOLUTIONS le 1er décembre 2022 que les infiltrations d’eau ayant entraîné une accumulation d’humidité dans l’appartement de la demanderesse et une détérioration des revêtements muraux de certaines pièces sont imputables à une absence d’étanchéité au niveau de la jonction de la façade de l’immeuble et de la terrasse située devant la façade.

Lorsqu’un copropriétaire ou un tiers subit un dommage en provenance des parties communes d’un immeuble en copropriété, il peut solliciter la réparation de ce dommage soit directement auprès du syndicat des copropriétaires, lequel en est responsable de plein droit, en application du troisième texte susvisé, sans qu’il soit nécessaire de démontrer la moindre faute de sa part, soit auprès du syndic mais à la condition de démontrer que celui-ci a commis, dans l’exercice de son mandat, une faute ayant contribué à la survenance ou à l’aggravation du dommage.

Madame [W] [G] épouse [O] et la société d’assurance mutuelle MAIF ne forment une demande de provision qu’à l’encontre du syndic. Le fait que le juge des référés ne puisse accorder une provision que lorsque l’obligation de payer une somme d’argent à laquelle cette provision se rapporte n’est pas sérieusement contestable ne peut avoir pour effet d’interdire de manière systématique à ce juge d’accorder une provision à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice au seul motif que cette indemnisation relève d’un régime de responsabilité fondée sur la faute. Il appartient en revanche au demandeur de démontrer que les conditions de cette responsabilité sont réunies sans la moindre contestation sérieuse.

En l’espèce le syndic de la copropriété a été informé de l’existence d’infiltrations dans l’appartement de la demanderesse et du fait que ces infiltrations provenaient très certainement d’une rupture d’étanchéitéau niveau de la jonction de la façade de l’immeuble et la terrasse par un courriel envoyé par le mari de la demanderesse le 12 août 2022. Il ressort des procès-verbaux de constat versés aux débats par le syndicat des propriétaires que les travaux de réfection de l’étanchéité n’ont été réalisés qu’à l’automne de l’année 2024 soit plus de deux ans après que le syndic a été informé de l’existence des infiltrations.

Ce délai, anormalement long, qui ne peut être justifié ni par un quelconque changement de syndic, l’absorption par la société à responsabilité limitée CITYA VALP’IMMO du syndic alors en fonction n’équivalant pas à un changement de syndic, ni par l’insuffisance des fonds disponibles dans la trésorerie du syndicat des copropriétaires, le syndic ayant le pouvoir de convoquer à tout moment l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder aux appels de fonds nécessaires, ni par la complexité des travaux à effectuer, ceux-ci ayant en définitive été exécutés en deux mois, est incompatible avec la diligence attendue d’un syndic professionnel dans l’exécution de la mission d’administration, de conservation et d’entretien de l’immeuble prévue par le dernier texte susvisé. La faute commise par la société à responsabilité limitée CITYA VALP’IMMO est donc établie avec toute l’évidence requise en référé.

La faute du syndic n’est pas à l’origine des infiltrations mais uniquement du retard dans la mise en œuvre des travaux nécessaires à la reprise de l’étanchéité de l’immeuble, et en conséquence du retard dans l’exécution des travaux de remise en état de l’appartement de la demanderesse et de sa relocation. Madame [W] [G] épouse [O] et la société d’assurance mutuelle MAIF ne peuvent donc solliciter l’indemnisation de la perte de loyer subie au cours de la période nécessaire et incompressible pour réaliser les travaux de réparation de l’étanchéité. Eu égard à la nécessité d’effectuer une recherche de fuite pour déterminer la nature exacte des travaux à effectuer, de solliciter des devis de la part d’entreprises spécialisées, de convoquer l’assemblée générale pour procéder à des appels de fonds, eu égard également à la disponibilité des entreprises et à la durée incompressible du chantier, le délai raisonnable pour réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité du pied de la façade de l’immeuble peut être fixé à six mois. Le syndic ayant été prévenu au milieu du mois d’août de l’année 2022, la perte de loyer subie à compter du 1er mars 2023 est imputable au défaut de diligences du syndic.

Le préjudice en lien avec cette faute consiste bien en outre en une perte du loyer et non en une perte de chance de louer l’appartement dès lors que le logement était bien loué lorsque les infiltrations sont apparues, que le locataire a donné congé en raison des infiltrations, qu’à la date du congé le logement était loué sans discontinuer depuis plus de deux années si bien que sa location effective n’apparaît pas comme un évènement hypothétique ou hasardeux et qu’il ressort du rapport de recherche de fuite et du rapport d’assurance que le logement ne pouvait plus être loué compte-tenu de l’humidité accumulée dans les murs des pièces principales du logement.

Le loyer mensuel qui peut être retiré de la location du bien peut être fixé à la somme de 960 euros au vu du contrat de bail versé aux débats. La perte subie du 1er mars 2023 au 13 novembre 2024 s’élève donc à la somme de 19 616 euros.

Il ressort de la quittance subrogatoire versée aux débats que cette perte a été prise en charge à hauteur de 8 640 euros par la société d’assurance mutuelle MAIF en exécution du contrat d’assurance souscrit par madame [W] [G] épouse [O], lequel prévoit l’indemnisation de la perte de loyer pendant une durée maximale de 12 mois lorsque le logement loué est devenu inhabitable en raison de la survenance de l’un des évènements prévus au contrat, dont le dégât des eaux, et conservée à hauteur de 10 976 euros par l’assurée.

Il conviendra dès lors de condamner la société à responsabilité limitée CITYA VALP’IMMO à payer respectivement à la société d’assurance mutuelle MAIF une provision d’un montant de 8 640 euros et à madame [W] [G] épouse [O] une provision d’un montant de 10 976 euros.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société à responsabilité limitée CITYA VALP’IMMO succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance et à payer à madame [W] [G] épouse [O] et à la société d’assurance mutuelle MAIF la somme de 1 250 euros chacune au titre des frais irrépétibles.

Les demandes formées par et contre le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société à responsabilité limitée CITYA VALP’IMMO à payer à la société d’assurance mutuelle MAIF :

la somme de 8 640 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de la perte de loyer subie par madame [W] [G] épouse [O] au cours de la période allant du 1er mars 2023 au 30 novembre 2023,la somme de 1 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société à responsabilité limitée CITYA VALP’IMMO à payer à madame [W] [G] épouse [O] :

la somme de 10 976 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de la perte de loyer subie au cours de la période allant du 1er décembre 2023 au 13 novembre 2024,la somme de 1 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société à responsabilité limitée CITYA VALP’IMMO aux dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12] par mise à disposition au greffe le 26 août 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT