TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/50328 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EQL

N° : 5

Assignation du :

09 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 août 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

AP-HP ASSISTANCE PUBLIQUE HÔPITAUX DE [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0498

DEFENDERESSE

La société CRISTAL

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Mélodie FORT, avocat au barreau de PARIS – #D 0764

DÉBATS

A l’audience du 10 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 26 janvier 2015, l’ASSISTANCE PUBLIQUE-HOPITAUX DE [Localité 6] (AP-HP) a donné à bail commercial à la société CRISTAL SARL des locaux situés [Adresse 5] (un local au rez-de-chaussée, une chambre au 1er étage ainsi qu’une surface au sous-sol), moyennant un loyer annuel de 9.000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 12 février 2024, à la société CRISTAL SARL, pour une somme de 9.275,89 euros.

L’intégralité des causes du commandement a été réglée dans un délai d’un mois à compter de la date du commandement.

Des loyers sont à nouveau demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 28 octobre 2024, à la société CRISTAL SARL, pour une somme de 7.104,73 euros.

Par acte du 9 janvier 2025, l’AP HP a fait assigner la société CRISTAL SARL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’expulsion et de paiement de la dette locative.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 juillet 2025 suite à plusieurs renvois à la demande des parties.

En l’état de ses dernières écritures, l’AP HP, représentée, demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société CRISTAL SARL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société CRISTAL SARL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— prononcer l’expulsion dès le premier défaut de paiement si des délais de grâce étaient accordés à la société CRISTAL SARL,

— rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la société CRISTAL SARL,

— condamner la société CRISTAL SARL au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

En réponse, la société CRISTAL SARL, représentée à l’audience, demande au juge des référés de :

Au principal,

— rejeter l’intégralité des demandes de l’AP HP en raison de l’existence de contestations sérieuses, de l’absence d’urgence caractérisée et faute de trouble manifestement illicite ;

Subsidiairement,

— prendre acte que la société a réglé l’intégralité des causes du commandements.

En conséquence,

— suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L.145-41 du code de commerce,

— débouter l’AP HP de ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel :

— condamner l’AP HP à une révision des charges, en excluant les coûts excessifs et en réajustant leur répartition,

— condamner l’AP HP à la production de tous les éléments comptables nécessaire à la vérification de la régularité des charges,

— condamner l’AP HP au remboursement de la somme de 542,10 euros, correspondant au montant indûment perçu au titre des charges injustifiées pour les années 2022 et 2023,

— condamner l’AP HP à exécuter les travaux suivants, dans un délai de 15 jours sous astreinte de 500 euros par jour de retard :

*réparation et remplacement de la porte cassée sécurisant l’accès aux caves,

* mise en place d’un éclairage adapté dans les parties communes pour garantir la sécurité des lieux,

* élimination des dépôts sauvages de poubelles et mise en conformité du local à déchets,

* remise en état des parties communes (porte, boîtes aux lettres, revêtements muraux),

* installation de dispositifs de sécurité pour limiter les intrusions et occupations illicite des abords de l’immeuble.

— condamner l’AP HP au paiement de la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts

— condamner l’AP HP à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 28 octobre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, l’AP HP n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 7.104,73 euros au titre de de la période courant du mois d’avril 2024 au mois de novembre 2024 inclus.

Il résulte du décompte locatif que le dernier versement permettant de solder les causes du commandement a été effectué postérieurement au délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il résulte des quittances de loyer communiquées que les causes de ce commandement ont été apurées, bien que hors délais. Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience établit que le preneur était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. Dans cette hypothèse, l’arriéré ayant été effectivement réglé dans les délais accordés, de même que les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué.

Il convient d’ajouter qu’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l’octroi de tels délais.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande d’octroi de délais rétroactifs.

Compte tenu des paiements effectués par le preneur ayant régularisé les causes du commandement, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et il convient de rejeter la demande tendant à la constatation de la résolution du bail et les demandes qui en découlent.

II – Sur les demandes reconventionnelles formées par la société CRISTAL SARL

Sur les demandes au titre des charges

La société CRISTAL SARL sollicite la révision des charges qui lui sont imputées, la production de tous éléments comptables nécessaires à la vérification des charges et le remboursement de la somme de 542,10 euros, correspondant à un montant prétendument indûment perçu par la demanderesse au titre des charges pour les années 2022 et 2023.

Le bailleur s’oppose à ses demandes en indiquant que les charges ont été régulièrement provisionnées, puis régularisées selon les règles applicables et notamment la répartition des charges communes entre les différents lots de copropriété.

La défenderesse n’invoque aucun fondement juridique à l’appui de ses prétentions. Elle se contente de faire valoir des difficultés diverses pour solliciter la révision des charges et demander à ce que soit ordonner la production d’éléments comptables relatifs aux charges.

Il convient de rappeler que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article R.145-36 du Code de commerce prévoit que l’état récapitulatif de liquidation et la régularisation des comptes de charges doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou dans un délai de trois mois à compter de la reddition des charges pour un immeuble en copropriété. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

S’agissant des provisions pour charges versées mensuellement par le locataire d’un bail commercial, le bailleur doit rembourser au locataire les provisions versées en l’absence régularisation de charges ou à défaut de justification du montant des charges.

En l’espèce s’agissant des opérations de régularisation, la défenderesse produit les décomptes annuels de charge que lui a adressés son bailleur pour les années 2020, 2021 et 2022.

Ces décomptes apparaissent réguliers et opèrent bien une répartition des charges récupérables selon les tantièmes affectés au bien loué, et soustraient du montant exigible les provisions déjà versées. Par ailleurs la société CRISTAL SARL ne justifie pas avoir sollicité auprès de son bailleur les justificatifs de ces charges, de telle sorte qu’aucun grief ne peut être retenu.

En outre, la demande de condamnation au remboursement de la somme de 542,10 euros (qui correspond au solde des charges après régularisation des années 2021 à 2022 et non 2023) n’est pas formulée à titre provisionnel.

En effet, le dispositif des conclusions de la demanderesse est rédigé comme suit :

« CONDAMNER l’AP-HP ASSITANCE PUBLIQUE HÔPITAUX DE [Localité 6] au remboursement à CRISTAL SARL de la somme de 542,10 euros, correspondant au montant indûment perçu au titre des charges injustifiées pour les années 2022 et 2023 ».

Cette demande excède donc les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées au titre des charges.

Sur la demande d’injonction de travaux

La société CRISTAL SARL sollicite la condamnation de l’AP HP à exécuter de travaux (réparation d’une porte cassée, mise en place d’un éclairage adapté, élimination des dépôts sauvages de poubelles et mise en conformité du local à déchets, remise en état des parties communes, installation d’un dispositif de sécurité), dans un délai de 15 jours sous astreinte de 500 euros par jour.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En outre, selon l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Les articles 1719 et 1720 du code civil précisent l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur.

En l’espèce si certaines des obligations invoquées par la défenderesse relèvent effectivement de cette obligation de délivrance (remplacement d’une porte défectueuse, serrures des caves…), il convient de relever que les pièces versées sont insuffisantes à démontrer les manquements invoqués (photographies non datées ; aucun constat par commissaire de justice ni rapport technique…). D’autres obligations ne relèvent pas avec évidence des obligations du bailleur (comme la salubrité des abords publics de l’immeuble).

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur la demande d’injonction de travaux formées par la défenderesse.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société CRISTAL SARL sollicite la condamnation de l’AP HP à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, matériel et moral subis en raison de l’inertie fautive de l’AP HP, sans invoquer de fondement juridique à l’appui de cette demande.

En droit, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le juge des référés n’est pas, en principe, compétent pour allouer des dommages-intérêts autre que ceux sanctionnant l’abus du droit d’ester en justice ou le caractère dilatoire de l’action. Le juge des référés ne peut, donc faire droit à une demande de dommages-intérêts et non de provision sans excéder ses pouvoirs.

En l’espèce, la société CRISTAL SARL sollicite des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financier, matériel et moral résultant du refus de la défenderesse d’agit et notamment de procéder à des travaux.

Cette demande excède les pouvoirs du juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de condamnation à des dommages et intérêts.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société CRISTAL SARL, qui était bien débitrice au moment où l’instance a été introduite, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société CRISTAL SARL ne permet d’écarter la demande de l’AP HP formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes principales de l’ASSISTANCE PUBLIQUE – HOPITAUX DE [Localité 6] ;

Rejetons les demandes reconventionnelles de la société CRISTAL SARL ;

Condamnons la société CRISTAL SARL à verser à l’ASSISTANCE PUBLIQUE – HOPITAUX DE [Localité 6] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société CRISTAL SARL au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 29 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ