TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° : 25/54

DOSSIER : N° RG 22/02886 – N° Portalis DB2S-W-B7G-EV4S

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS SGIT GESTION, dont le siège social est [Adresse 3] / Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], pris en la personne de Mr [H] [J] et Mme [X] [J]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 13 Septembre 2024, décision mise en délibéré au 15 novembre 2024 et prorogée au 12 septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS SGIT GESTION, dont le siège social est [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], pris en la personne de Mr [H] [J] et Mme [X] [J], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pascale ESCOUBES de la SCP FAVRE-ESCOUBES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSE

Par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort le 29 mars 2024, auquel il sera renvoyé pour l’exposé du litige et des prétentions initiales de parties, le Tribunal a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » situé [Adresse 2] ;

— dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » situé [Adresse 2] en sa qualité de propriétaire du lot n° 99 de l’immeuble « [Adresse 6] » situé [Adresse 8] sur la commune de [Localité 5], n’a pas à contribuer aux charges afférentes à la piscine de la copropriété ;

et, avant dire droit,

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 14 juin 2024 afin de permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » de produire un décompte individuel de charges, expurgé de toute dépense relative à la piscine et le cas échéant de toute dépense relative à la maintenance ECS, GTC chauffage de base et à la consommation d’eau sauf à démontrer que le lot n°99 bénéficie de ces services collectifs ;

— réservé les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles.

Le jugement a été signifié, à l’initiative du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis », le 19 avril 2024. Un certificat de non-recours a été établi le 31 mai 2024 par la Cour d’appel de [Localité 4].

L’affaire a été rappelée à l’audience du 14 juin 2024 et a été renvoyée à l’audience du 13 septembre 2024 pour permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » de déposer ses conclusions.

Les parties ont déposé leur dossier de plaidoirie auquel elles se sont référées.

Aux termes de ses conclusions en réplique et en actualisation de la créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » demande au Tribunal, sur le fondement des articles 10, 10-1 alinéas 1er et 2ème de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions du décret du 17 mars 1967, de l’article 1231-6 du code civil et du règlement de copropriété du 19 novembre 2013,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » de ses demandes ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » au paiement de la somme de 1 530, 62 euros en principal, pour les charges du 1er juillet 2018 au 30 juin 2023, assortie du taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2022 sur la somme de 1 054, 36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » au paiement de la somme de 3 900 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais d’assignation, de signification et d’exécution du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » fait valoir les principaux arguments suivants :

— le compte individuel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » a été établi conformément à la clé de répartition fixée par le règlement de la copropriété du 19 novembre 2013 ;

— le syndic de la copropriété de l’immeuble « [Adresse 6] » n’a pas le pouvoir d’apprécier l’utilité objective des épuipements communs, telle la piscine, cette appréciation étant celle retenue lors de la rédaction du règlement de la copropriété pour la répartition des charges et des tantièmes ;

— en dehors des cas prévus par la loi, il est de jurisprudence constante que seuls les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent modifier le règlement de copropriété, une telle modification ne relevant pas du pouvoir du juge (Cass, 3è civ., 9 septembre 2021) ;

— les charges de copropriété dont est redevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » ont augmenté depuis l’introduction de l’instance en l’absence de règlement depuis janvier 2022 ;

— la demande de dommages et intérêts est justifiée par le refus du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » d’effectuer tout règlement des charges réclamées depuis trois ans, ce refus mettant en difficulté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] ».

Selon ses conclusions après réouverture des débats, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » demande au Tribunal :

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » de sa demande en paiement de charges, dommages et intérêts et article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— de dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » en sa qualité de copropriétare sera exonéré de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » au titre des charges générales d’administration en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » constate que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » a ignoré le jugement du 29 mars 2024 qui est pourtant définitif alors même que le Tribunal lui avait enjoint de remettre un décompte individuel de charges purgé de toutes les dépenses relatives à la piscine, à la maintenance ECS GTC, au chauffage de base et à la consommation d’eau. En l’absence de ce décompte rectifié, la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » ne peut être vérifiée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 15 novembre 2024 et prorogée au 12 septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] »

deSelon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Le Tribunal a précédemment dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » n’avait pas à supporter les charges afférentes à la piscine de la copropriété « [Adresse 6] » et a demandé que son syndicat démontre que ce lot bénéficie des services collectifs (maintenance ECS, GTC chauffage de base, consommation d’eau).

Son jugement, pour les éléments du dispositif concernant les charges afférentes à la piscine imputées à tort au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » étant désormais définitif, le Tribunal ne peut que constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » n’a pas fourni le décompte expurgé de ces charges. Le syndicat requérant n’a pas, non plus, fourni les explications attendues au sujet de la régularité de l’imputation des autres charges collectives au lot du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] ».

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » sera débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » au paiement des charges de copropriété ainsi que de sa demande de dommages et intérêts qui devient sans objet.

2. Sur les mesures accessoires

2.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] », qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance.

2.2. Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En application du dernier alinéa du même article, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] », partie perdante, sera condamné au paiement d’une indemnité judiciaire qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.

2.3. Sur l’exonération de la quote-part des frais de procédure

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […]”.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Rubis » n’étant pas condamné à paiement, à l’issue de la procédure, il sera exonéré de la quote-part des dépens, frais et honoraires y afférents.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » de ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » au titre des charges de propriété et des dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » aux dépens de l’instance ;

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » en sa qualité de copropriétaire sera exonéré de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » au titre de la présente procédure.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par la Juge et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LA JUGE