TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A3

JUGEMENT N°

du 15 Mai 2025

Enrôlement : N° RG 18/07529 – N° Portalis DBW3-W-B7C-U2CH

AFFAIRE : SDC du [Adresse 4] ( Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN)

C/ M. [N] [R] (M^e Mélanie ROBIN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Stéphanie GIRAUD,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 mars 2025, prorogée au 15 Mai 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS D’AGOSTINO Patrick, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 911 201 440 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [N] [R], né le 14 juillet 1943 à [Localité 8] (Guinée), domicilié et demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130550012018027684 du 23/11/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par Maître Mélanie ROBIN, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [N] était locataire du lot n° 7 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] suivant contrat de location en date du 24 juillet 2001 lui ayant été consenti par Monsieur [H] [G].

Le 31 octobre 2005, un congé lui a été signifié pour la 31 juillet 2007 avec offre de vente au prix de 55.000,00 euros. Suivant acte notarié de Maître [I] en date du 17 février 2006, Monsieur [G] a vendu l’appartement à Monsieur [S] [C].

Le 11 octobre 2006, Monsieur [R] a assigné Monsieur [G] aux fins de l’annulation de cette vente et d’une condamnation du vendeur à signer l’acte de vente à son profit.

Par un arrêt sur renvoi de cassation en date du 17 décembre 2014, la Cour d’appel d'[Localité 7] en sa quatrième chambre B a prononcé la nullité de la vente du lot n° 7 à Monsieur [S], et déclaré parfaite la vente de Monsieur [G] à Monsieur [R], intervenue le 31 mars 2007, au prix de 55.000,00 euros, précisant que l’arrêt vaut titre de propriété.

Par assignation délivrée le 3 juillet 2018, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la Société GAVAUDAN D’AGOSTINO, a fait citer Monsieur [R] [N], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

VOIR CONDAMNER Monsieur [R] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la Société D’AGOSTINO PATRICK, les sommes suivantes :

Une somme de 10 523,04 € au titre des charges de copropriété dues à la date du 2 mai 2018, dont le détail a été communiqué dans les motifs de la présente assignation, majorée des intérêts de droit au taux légal à compter du 23 janvier 2018, date du commandement de payer, sur la somme de 9 607,47 € et pour le surplus à compter du jour de la présente assignation du fond jusqu’au jour du parfait règlement,Une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le Syndicat des Copropriétaires,Une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Les dépens de l’instance dans lesquels seront compris le coût du commandement de payer du 23 janvier 2018 d’un montant de 185,09 € ainsi que le coût de la présente assignation au fond.

VOIR ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 18/07529.

Une expertise judiciaire a été sollicitée par Monsieur [R] par conclusions d’incident signifiées le 7 mai 2019, aux fins de déterminer la conformité à la loi de l’arriéré de charges réclamé, ainsi que le montant des frais et honoraires de recouvrement réellement dus.

Celle-ci a été rejetée par ordonnance du juge de la mise en état, considérant qu’il était au préalable nécessaire de statuer sur un point ne relevant pas de la compétence du juge de la mise en état, à savoir à partir de quelle date les charges de Monsieur [R] étaient redevables pour le lot n° 7 en tant que copropriétaire.

Par jugement avant dire droit en date du 24 novembre 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à Madame [X].

Monsieur [J] [L] a finalement été désigné en lieu et place de Madame [X], et a déposé son rapport le 21 décembre 2023.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 2 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS D’AGOSTINO PATRICK, demande au tribunal de :

Vu les articles 802 et 803 du Code de Procédure Civile,

Ordonner la révocation de l’Ordonnance de clôture.

VU la Loi du 10 juillet 1965,

Juger que Monsieur [R] est redevable des charges de copropriété à compter du 17 décembre 2014

VOIR CONDAMNER Monsieur [R] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la Société GAVAUDAN D’AGOSTINO, les sommes suivantes :

Une somme de 15.457,70 € au titre des charges de copropriété dues à la date du 16 octobre 2024, majorée des intérêts de droit au taux légal à compter du 23 janvier 2018, date du commandement de payer, sur la somme de 9 607,47 €, et des intérêts de droit au taux légal à compter du 3 juillet 2018, date de l’assignation au fond, sur la somme de 10 523,04 €, jusqu’au jour du parfait règlement,Une somme de 1064 € au titre des frais rendus nécessairesUne somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le Syndicat des Copropriétaires,Une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Les dépens de l’instance dans lesquels seront compris le coût du commandement de payer du 23 janvier 2018 d’un montant de 185,09 € ainsi que le coût de la présente assignation au fond.

VOIR DEBOUTER Monsieur [N] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions, infondées et injustifiées

VOIR ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 7 octobre 2024, Monsieur [R] [N] demande au tribunal de :

Vu les pièces,

Vu le rapport déposé par Monsieur [L] [J] le 21 décembre 2023,

— Constater que Monsieur [N] [R] est propriétaire de l’appartement sis [Adresse 5], depuis l’arrêt rendu par la Cour d’Appel d'[Localité 6] du 17 décembre 2014 et régulièrement publié au service de la publicité foncière le 27 janvier 2017 ;

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires ses demandes injustifiées et non fondées ;

— Juger que Monsieur [R] règle régulièrement et sans discontinuité ses charges de copropriété depuis le 20 février 2018 pour des montants oscillant entre 75,24 € et 1.049,24 € ;

— Entériner le décompte de l’Expert Judiciaire s’agissant de la somme de 1307,68 € due au titre des charges courantes de 2014 à 2021 ;

— Juger que la somme de 2680,03 € retenue par l’Expert Judiciaire au titre des frais de recouvrement n’est pas due car ces frais doivent être compris dans les honoraires de gestion courante du Syndic ;

— Juger que la somme de 9.626,24 € retenue par l’Expert Judiciaire au titre des frais de ravalement doit être exclue, cette dépense prévue en 2018 alors que les travaux n’ont jamais été réalisés ;

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions infondées et injustifiées ;

A titre subsidiaire :

— En raison de la bonne foi de Monsieur [N] [R] et de sa qualité de retraité, lui octroyer les plus larges délais de paiement en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil ;

— Donner acte à Monsieur [R] de ce qu’il procède au règlement de ses charges de copropriété par virement mensuel permanent de 68 € et fait des paiements ponctuels plus importants ;

— Donner acte à Monsieur [R] de ce qu’il met en place un virement permanent à compter d’octobre 2024 à hauteur de 249,23 €.

En tout état de cause,

— Dire et juger que les dommages et intérêts ne sauraient être constitués que par les intérêts de retard ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à dommages et intérêts ;

— En tout état de cause, débouter le demandeur de sa demande de condamnation au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Juger que l’exécution n’est pas compatible avec la nature de l’affaire ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code civil.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 octobre 2024.

L’affaire a été plaidée le 23 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, après prorogation.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » ou de « dire et juger », qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 30 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Il n’y a donc pas lieu pour le tribunal de statuer sur ces demandes.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Toutefois, sont notamment recevables les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats par décision du tribunal.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires entend solliciter la révocation de l’ordonnance de clôture, intervenue le 24 octobre 2024, aux motifs que les écritures après dépôt du rapport d’expertise et en réplique aux écritures communiquées par le syndicat des copropriétaires de Monsieur [R] [N] n’ont été produites que peu de temps avant la clôture de la procédure, afin de réactualiser sa créance.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture formulée postérieurement à l’ordonnance de clôture par le syndicat des copropriétaires, afin de réactualiser sa créance est donc bien fondée.

Il y sera fait droit. Il sera procédé au rabat de l’ordonnance de clôture du 24 octobre 2024, et une nouvelle clôture sera prononcée à la date du 23 janvier 2025 avant l’examen du litige.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires

Le rapport rendu par l’expert relève un montant total arrêté au 28 février 2023 de 15.362,09 euros correspondant à 1.307,68 euros au titre des charges courantes de 2014 à 2021, 2.680,03 euros au titre des frais de recouvrement, ainsi que de 11.374,38 euros au titre des travaux votés.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires a réactualisé sa créance au 16 octobre 2024.

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, au éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite aux termes de ses dernières écritures le paiement d’une somme totale de 15.457,70 euros au titre des charges de copropriété impayées au 16 octobre 2024.

S’agissant des charges de copropriété dues :

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le règlement de copropriété et le contrat de syndic, les convocations et procès-verbaux des assemblées générales de 2014 à 2019 et de 2021, 2023 et 2024 outre des feuilles de présence, la reddition des comptes des années 2015 à 2022, les appels de fonds des années 2017 à 2024, un commandement de payer du 23 janvier 2018 et une lettre recommandée de la Société D’AGOSTINO à Monsieur [R] aux fins de résolution amiable du litige du 26 février 2018, les conclusions récapitulatives en réponse du syndicat dans le cadre d’une procédure engagée par Madame [V] [W], les jugements rendus par le TGI de [Localité 9] du 9 juillet 2019 et du 10 novembre 2016 ainsi qu’un arrêt de la cour de cassation du 10 juillet 2013, une attestation de Monsieur [B] du 31 mai 2007, une déclaration du l’honneur de Monsieur [M] et une attestation sur l’honneur de Monsieur [S] du 10 juin 2021, un courrier de Maître [A] en date du 20 janvier 2017 ainsi que du cabinet D’AGOSTINO en date du 17 juin 2019, un jugement en date du 11 mai 2021, une facture et une facture de débours de Maître [E] en date du 23 septembre 2021, un état des dépenses des années 2014, de 2015, 2017, 2019 et 2020, les grands livres de 2014 à 2021, le rapport d’expertise, ainsi qu’un décompte sans frais du 16 mai 2024, un décompte des frais nécessaires, outre un décompte arrêté au 16 octobre 2024.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2016 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2013 à 2022 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2015 à 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Les charges dues au titre de ces exercices sont donc exigibles.

Monsieur [R] est propriétaire du bien depuis l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 6] en date du 17 décembre 2014, celui-ci valant titre de propriété. La publication de l’acte au service de la publicité foncière ne constitue pas une condition de l’exercice du droit de propriété, mais concerne uniquement l’opposabilité aux tiers, l’arrêt de la cour d’appel étant au demeurant sans ambiguïté : « le présent arrêt vaut titre de propriété (…) ».

L’opposabilité par l’acquéreur au Syndicat de sa qualité de copropriétaire ne dépend pas de la publication de son titre de propriété au fichier immobilier, mais bien de la notification de la mutation au syndic en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967.

C’est donc à partir de cette date qu’il est redevable des charges de copropriété, l’assignation délivrée le 3 juillet 2018 ayant interrompu la prescription.

Il ressort des pièces produites que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur [R].

Il ressort des pièces produites et de l’analyse des comptes réalisée par l’expert que Monsieur [R] a réglé entre le 20 février 2018 et le 16 février 2023 la somme de 6325,14 euros.

En tenant des observations des parties et des comptes établis par l’expert, il ressort, au titre des charges courantes, les éléments suivants :

Au titre de l’exercice 2014 pour la période du 17 au 31 décembre, Monsieur [R] est redevable de la somme de 22,19 euros ;

Au titre de l’exercice 2015, l’expert fixe le solde débiteur à la somme de 1061,18 euros. Toutefois il note que les charges ont été réglées par un autre copropriétaire, Monsieur [S] (vendeur du défendeur), à hauteur de 1849,05 euros. Sur ce point même si le syndicat des copropriétaires justifie que Monsieur [S] est propriétaire d’autres lots dans la résidence et que c’est à ce titre qu’il a réglé les appels de charges, force est de constater qu’il ne justifie pas de la réimputation de ces sommes sur le bon compte. La production de la seule matrice cadastrale attestant de la propriété de plusieurs lots par Monsieur [S] ne permet pas de faire droit à cet argument, faute d’avoir rapporté la preuve de l’imputation de ces sommes sur le compte de Monsieur [S]. Ce montant ayant été réglé par Monsieur [S] et mis au crédit du compte copropriétaire de Monsieur [R]. Cela entraine par voie de conséquence, un solde créditeur au titre de l’année 2015 d’un montant de 787,87 euros;

Au titre de l’exercice 2016, l’expert fixe le solde débiteur à la somme de 962,32 euros. Aucun élément ne permet ne remettre en question ce calcul ;

Au titre de l’exercice 2017, le solde débiteur du compte de Monsieur [R] est fixé à la somme de 1125,24 euros. Aucun élément ne permet ne remettre en question ce calcul;

Au titre de l’exercice 2018, le solde débiteur du compte de Monsieur [R] est fixé à la somme de 510,66 euros. Aucun élément ne permet ne remettre en question ce calcul;

Au titre de l’exercice 2019, le solde débiteur du compte de Monsieur [R] est fixé à la somme de 496,29 euros. Aucun élément ne permet ne remettre en question ce calcul;

Au titre de l’exercice 2020, le solde du compte de Monsieur [R] est créditeur à hauteur de la somme de 1247,78 euros. Aucun élément ne permet ne remettre en question ce calcul ;

Au titre de l’exercice 2020, le solde du compte de Monsieur [R] est créditeur à hauteur de la somme de 834,55 euros. Aucun élément ne permet ne remettre en question ce calcul ;

Au titre de l’exercice 2022, il apparaît que Monsieur [R] est débiteur de la somme de 973,48 euros au titre des appels de fonds ;

Au titre de l’exercice 2023, il apparaît que Monsieur [R] est débiteur de la somme de 1023,91 euros ;

Au titre des appels de fonds pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2024, Monsieur [R] est redevable de la somme de 1027,52 euros.

Ainsi, Monsieur [R] présente donc un solde débiteur de 1.307,68 euros au titre des charges dues au 31 décembre 2021 pour la période du 17 décembre 2014 au 31 décembre 2021.

A ce solde débiteur, s’ajoute les charges dues au titre des exercices 2022 jusqu’au 1er octobre 2024, pour un montant de 3024,91 euros.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges courantes dues pour la période du 17 décembre 2014 au 1er octobre 2024 est de 3024,91 euros.

Concernant la somme due au titre des travaux votés, l’expert retient à ce titre un montant total de 11.374,38 euros.

Le syndicat des copropriétaires conteste ce montant et notamment le fait que l’expert ait retranché certaines sommes, pourtant dues, au titre de travaux votés mais non réalisés.

En tenant compte des observations des parties et des comptes établis par l’expert, il ressort, au titre des appels de fonds pour travaux, les éléments suivants :

Au titre de l’exercice 2015, il y a lieu de constater que l’expert a retiré des sommes dues la somme de 521,68 euros aux motifs que les travaux n’auraient pas été réalisés. Or, le syndicat des copropriétaires justifie que ces travaux de vidéophonie votés lors de l’assemblée générale du 6 janvier 2015 (non contestée) ont bien été réalisés et qu’à ce titre, Monsieur [R] était bien redevable de cette somme, écartée par erreur par l’expert. Par ailleurs, au titre de cet exercice, il est également bien redevable, comme l’expert l’a retenu, de la somme de 141,81 euros (changement du système d’ouverture de la porte d’immeuble par un système en ventouse) et 75 euros (remplacement des boites aux lettres), de la somme de 387,20 euros (système de vidéo-surveillance), et de la somme de 50,60 euros au titre des travaux sur la rampe d’escaliers. A ces sommes retenues par l’expert s’ajoutent celles justifiées par le syndicat des copropriétaires : la somme de 198 euros au titre de l’expertise réseau canalisation, et les honoraires sur travaux pour un montant de 25,74 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes au titre des charges pour travaux pour l’exercice 2015.

En conséquence au titre de l’année 2015, le syndicat des copropriétaires justifie bien d’une créance à hauteur de la somme de 1400,03 euros, dont Monsieur [R] est redevable.

Au titre de l’exercice 2017, l’expert retient la somme de 353,15 euros au titre de la remise en état de la cage d’escalier du rez-de-chaussée, la somme de 117,13 euros au titre du remplacement du réducteur de pression, la somme de 572,20 euros au titre du sondage réseaux. A cette somme il convient de retenir également comme cela est justifié par le syndicat des copropriétaires la somme de 64,90 euros au titre du diagnostic caméra suite au sondage, la somme de 282 euros au titre du recalcul des tantièmes de l’immeuble.En conséquence au titre de l’année 2017, le syndicat des copropriétaires justifie bien d’une créance à hauteur de la somme de 1389,38 euros, dont Monsieur [R] est redevable.

Au titre de l’exercice 2018, l’expert retient la somme de 51,05 euros au titre des diagnostics, et la somme de 9626,24 euros au titre des travaux de ravalement de façades.A cette, après analyse des pièces produites par le demandeur, il convient d’ajouter la somme de 418 euros au titre du diagnostic et consultation de l’architecte, la somme de 7,57 euros au titre des honoraires ouverture accès toiture, la somme de 168,30 euros au titre de l’ouverture accès toiture, la somme de 3,17 euros au titre des honoraires réfection EP, et la somme de 70,50 euros au titre de la réfection des EP.

Il retient également, comme résultant de l’assemblée générale du 26 juillet 2018, la somme de 9626,24 euros au titre des travaux de ravalement. Le défendeur prétend qu’il y aurait lieu de déduire cette somme du fait que lesdits travaux n’auraient jamais été effectués suite à leur annulation. Celui-ci fait valoir que le coût de cette procédure aurait pu être considérablement diminué si le syndic avait sollicité une subvention auprès de la ville de [Localité 9] sous un certain délai. Toutefois, ces travaux n’ont jamais fait l’objet d’une annulation, et il y a lieu de rappeler que cet argument relève d’une éventuelle action en responsabilité du syndic, et qu’il n’a pas d’incidence sur l’exigibilité des sommes réclamées jusqu’à une éventuelle annulation de ceux-ci, puisque les travaux ne peuvent être effectués si ces fonds nécessaires ne sont pas versés.

La somme de 9.626,24 euros sera donc maintenue au débit du compte de Monsieur [R] [N] au titre des frais de ravalement de façade.

En conséquence au titre de l’année 2018, le syndicat des copropriétaires justifie bien d’une créance à hauteur de la somme de 10.344,83 euros, dont Monsieur [R] est redevable.

Au titre des charges pour travaux, Monsieur [R] est donc bien redevable de la somme de 13134,24 euros au titre des appels de fonds pour travaux pour la période 2014 à 2018.

A cette somme s’ajoute, au regard des pièces produites par le demandeur, la somme de 43,68 euros au titre des appels de fonds travaux pour l’exercice 2022, la somme de 45,96 euros au titre des appels de fonds travaux pour l’exercice 2023 et la somme de 46,26 au titre des appels de fonds travaux pour la période du 1er janvier au 1er octobre 2024.

Il convient de constater qu’il a été mis au crédit du compte la somme de 1306,06 euros au titre de la restitution des fonds travaux le 16 novembre 2018, la somme de 150 euros pour une régularisation de solde travaux sur l’exercice 2021 (écriture du 18 janvier 2023), et la somme de 1.10 euros au titre du solde travaux de l’exercice 2017.

Il sera débouté du surplus de ses demandes au titre des sommes dues pour les travaux votés.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.812,98 euros au titre des charges pour travaux.

Au total, le syndicat des copropriétaires dispose, au titre des charges courantes et des charges travaux, d’une créance de 14.837,89 euros.

S’agissant des sommes dues au titre des frais nécessaires :

Il ressort en effet des documents produits par le syndicat des copropriétaires, notamment les procès-verbaux des assemblées générales ainsi que les appels de fonds de 2015, 2017 et 2018, que les frais réclamés, d’un montant de 1.954,46 sont exigibles.

Concernant les sommes mentionnées au titre des frais de recouvrement, de mise en demeure ou de suivi du dossier par avocat, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Monsieur [R] réfute les sommes retenues par l’expert au titre des frais de recouvrement, d’un montant de 2.680,03 euros. Force est de constater que le demandeur ne réclame pas le montant retenu par l’expert.

Il sera rappelé que le recouvrement des charges fait partie des fonctions de base du syndic de copropriété qui ne peut surfacturer à ce titre que les diligences exceptionnelles réalisées par ses soins. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1064 euros à ce titre.

De sorte que si le tribunal peut valider la constitution du dossier hypothèque, et les débours de 12 euros, il ne peut qu’écarter les sommes réclamées au titre des « honoraires avocat hypothèque » et du « suivi dossier avocat » pour un montant de 692 euros.

En conséquence au titre de ces frais, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à la réclamer la somme de 372 euros. Il sera débouté du surplus pour un montant de 692 euros.

Monsieur [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 372 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce force est de constater que depuis l’assignation le 3 juillet 2018, Monsieur [R] reste redevable d’une somme importante au titre de ses charges de copropriété. L’ancienneté de sa dette, qui remonte à 2014, impacte nécessairement et irrémédiablement l’équilibre financier de la copropriété qui subit ses carences. Pour autant il n’a pris aucune disposition pour se rapprocher de son syndicat des copropriétaires et tenter d’apurer sa dette.

De sorte que le préjudice de la copropriété n’est pas contestable.

En conséquence, il sera condamné au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [R] [N] sollicite l’octroi de délais de paiement plus larges compte tenu de sa bonne foi et de sa qualité de retraité.

Si le tribunal ne conteste pas la situation financière de Monsieur [R] qui est précaire, force est de constater que sa qualité de retraité n’est pas nouvelle, et que depuis l’assignation délivrée en 2018, il n’a mis en place aucune proposition d’apurement de sa dette.

Par ailleurs le montant de la dette est trop important pour envisager un apurement sous 24 mois en sus des charges courantes qui continuent de courir. Par ailleurs, Monsieur [R] n’apporte aucun autre élément, que sa situation de retraité, qui permettrait au tribunal de considérer qu’un apurement dans le délai de deux ans soit envisageable.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [R] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens. Ce dernier bénéficie de l’aide juridictionnelle, il supportera donc exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, de sorte que Monsieur [R] [N] sera également condamné à lui payer une somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

RABAT l’ordonnance de clôture en date du 24 octobre 2024,

PRONONCE la clôture de la procédure à la date du 23 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la Société GAVAUDAN D’AGOSTINO, la somme de 14.837,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2018, date du commandement de payer, sur la somme de 9.607,47 euros, et des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2018, date de l’assignation au fond, sur la somme de 10.523,04 euros, jusqu’au jour du parfait règlement ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la Société GAVAUDAN D’AGOSTINO, du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété dues ;

CONDAMNE Monsieur [R] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la Société GAVAUDAN D’AGOSTINO, la somme de 372 euros au titre des frais rendus nécessaires,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la Société GAVAUDAN D’AGOSTINO, du surplus de ses demandes au titre des frais rendus nécessaireS ;

CONDAMNE Monsieur [R] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la Société GAVAUDAN D’AGOSTINO, la somme de 1.500 euros au titre des dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [R] [N] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE chacune des parties du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [R] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la Société GAVAUDAN D’AGOSTINO, la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 15 mai 2025.

Le Greffier Le Président