TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/01270 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E67W

AFFAIRE : [S] [Z] / [V] [N] [P]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la ProtectionMadame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 04 Février 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Madame [S] [Z] née le 06 Mars 1950 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe COTTET-BRETONNIER de la SCP COTTET-BRETONNIER NAVARRETE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEUR

Madame [V] [N] [P] née le 28 Mars 1998 à [Localité 4] (TOGO), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent TREQUATTRINI de la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY,

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un contrat de location ayant pris effet le 15 septembre 2020 pour une durée de trois ans, Madame [S] [Z] a donné à bail à Madame [V] [N] [P] un appartement au sein de la résidence « [Adresse 5] » sis [Adresse 1] à [Localité 6]. La gestion locative de l’appartement a été confiée, par Madame [S] [Z], à la société par actions simplifiée FONCIA MOYNAT PILLET (FONCIA), également syndic de la copropriété.

FONCIA a signalé à Madame [V] [N] [P], en avril 2022, une consommation importante d’eau.

La société de plomberie SAVGAZDEFI est intervenue en mai 2022 afin de remplacer la chasse d’eau.

En décembre 2022, FONCIA a réclamé à Madame [V] [N] [P] le règlement de la surconsommation d’eau s’élevant à environ 9 000 euros et l’a informée avoir demandé au syndicat communal des eaux de procéder à une vérification du compteur et un dégrèvement sur la facture.

Madame [V] [N] [P] a quitté l’appartement le 7 mars 2023 et un constat d’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.

Le compteur d’eau de l’appartement a été vérifié en avril 2023, sans qu’une anomalie ne soit constatée, par le syndicat des eaux lequel a indiqué ne pas prendre en charge les consommations d’eau provenant de fuites sur les sanitaires de particuliers.

Madame [V] [N] [P] a refusé d’acquitter le montant de la surconsommation d’eau.

FONCIA a mis en demeure, le 12 mai 2023, Madame [S] [Z] d’avoir à lui régler la somme de 9 202, 10 euros au titre des charges laissées impayées. Madame [S] [Z] s’est exécutée en mars 2024.

Par exploit de Commissaire de Justice en date du 3 mai 2024, Madame [S] [Z] a fait assigner Madame [S] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] lui demandant :

— de condamner Madame [V] [N] [P] à payer à Madame [S] [Z] la somme de 9 202, 10 euros ;

— de condamner Madame [V] [N] [P] à payer à Madame [S] [Z], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024. Les parties ont comparu, représentées par leur Conseil. L’affaire a fait l’objet de trois renvois pour leur permettre d’échanger leurs écritures.

Lors de la dernière audience de renvoi du 7 janvier 2025, Madame [S] [Z] et Madame [V] [N] [P] ont déposé leur dossier de plaidoirie auquel elles se sont référées.

Aux termes de ses conclusions n°1, Madame [S] [Z] maintient ses demandes initiales demandant également que les demandes de Madame [V] [N] [P] soient rejetées.

Madame [S] [Z], invoquant les articles 23 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, fait valoir que Madame [V] [N] [P] est de mauvaise foi puisqu’elle a été régulièrement informée de la surconsommation d’eau dès le 19 décembre 2022 ainsi que du refus du syndicat des eaux de procéder à une remise. Rappelant que les frais liés aux fuites d’eau restent à la charge du locataire, lorsque ces fuites ne résultent pas d’un défaut de réparation incombant au bailleur, Madame [S] [Z] soutient que le coût de la surconsommation, survenue pendant la période de location, doit être supporté par la locataire qui ne l’a jamais alertée de la survenance d’une fuite. Elle considère que la fuite d’eau est la conséquence directe d’un défaut d’entretien des sanitaires par Madame [V] [N] [P], la présence de tartre ayant été constatée par le plombier intervenu en mai 2022 puis lors de l’état des lieux de sortie et encore, par FONCIA, en mai 2023.

Dans ses conclusions responsives, Madame [V] [N] [P] demande au Juge, au visa des articles 6, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

— de débouter Madame [S] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— de condamner Madame [S] [Z] à payer à Madame [V] [N] [P] une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner Madame [S] [Z] aux entiers dépens de l’instance en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, avec distraction au profit de la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRJNI & ASSOCIES.

Madame [V] [N] [P] déclare ne jamais avoir été destinatrice d’informations lui permettant d’apprécier l’importance et la répartition des charges locatives en dépit de l’obligation pour le bailleur de produire des pièces en justifiant lesquelles ne peuvent se confondre avec leur décompte détaillé. Elle rappelle que la fuite des toilettes a été réparée en mai 2022 par le plombier mandaté par FONCIA et estime que Madame [S] [Z] ne justifie ni de l’origine de la fuite, ni de son caractère apparent soulignant que le constat d’état des lieux sortant mentionne le bon état des installations sanitaires à l’exception de la présence résiduelle de tartre. Madame [V] [N] [P] soutient enfin qu’aucune négligence de sa part, quant à leur entretien, n’est démontrée.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026, après prorogations.

MOTIFS

1. Sur le bien-fondé de la réclamation au titre de la surconsommation d’eau

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, alinéas 6 et 7, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtes lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, alors qu’elle était absente de l’appartement, Madame [V] [N] [P] a été informée, le 4 avril 2022, par FONCIA que le compteur d’eau tournait « à vive allure ».

Le 9 mai 2022, le plombier qui est intervenu, à la demande de FONCIA, a indiqué que le mécanisme et le flotteur des toilettes étaient complètement entartrés, « ce qui laissait passer l’eau dans le WC ». Aucune investigation complémentaire ne sera ensuite effectuée. Pourtant, la réalisation de ces réparations ne suffit pas à imputer les consommations excessives d’eau à la locataire puisque le plombier n’a pas évalué l’importance des conséquences de la fuite et qu’il n’est pas prouvé que l’entartrage des sanitaires serait dû à une absence de réparations locatives sur cet équipement.

Madame [V] [N] [P] a ensuite demandé au gestionnaire locatif, le 15 décembre 2022, les pièces justifiant que la surconsommation d’eau lui était imputable. Or, le bailleur n’a remis aucun décompte de cette consommation excessive, qui aurait pourtant permis de vérifier si elle avait cessé après les réparations effectuées en mai 2022.

La négligence de Madame [V] [N] [P], à qui il est reproché d’avoir omis de signaler un dysfonctionnement des toilettes alors qu’elle en aurait eu connaissance, n’est dès lors pas établie. Il ressort, en effet, de ses échanges avec FONCIA que la locataire, qui apprend la consommation excessive d’eau dans son appartement, s’en étonne et que le gestionnaire ne répond pas ensuite à sa demande d’explication.

Or, aucun élément versé aux débats n’établit que la fuite, au vu de sa localisation, aurait été apparente et aurait donc dû être décelée plus précocémment par la locataire.

En outre, alors que le dysfonctionnement du compteur d’eau a été écarté à la suite de la vérification effectuée par le syndicat des eaux, Madame [S] [Z] n’établit pas que l’origine et la nature de la fuite ayant provoqué une surconsommation d’eau seraient indubitablement imputables à Madame [V] [N] [P]. Celles-ci ne peuvent en effet être déterminées avec certitude au regard des pièces versées aux débats. Même si Madame [S] [Z] allègue d’un défaut d’entretien de la locataire, elle ne le démontre pas. Ainsi, la seule présence de tartre constatée dans la cuvette des toilettes lors de la sortie des lieux n’empêche pas à Madame [S] [Z] de reconnaître leur bon état, aucune réparation n’étant alors demandée à Madame [V] [N] [P].

Ne parvenant donc pas à démontrer que la surconsommation d’eau serait imputable à Madame [V] [N] [P], Madame [S] [Z] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir la condamnation de paiement de son montant.

2. Sur les mesures accessoires

2.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [Z], succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens.

Le Conseil de Madame [V] [N] [P] bénéficiera du droit de recouvrement direct des dépens dont il aura fait l’avance en application de l’article 699 du code de procédure civile.

2.2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [S] [Z], condamnée aux dépens, devra verser à Madame [V] [N] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros en application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

DÉBOUTE Madame [S] [Z] de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] au paiement à Madame [V] [N] [P] de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRJNI & ASSOCIES pour les dépens dont elle a fait l’avance, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION