Tribunal Judiciaire

site des Tintelleries

[Adresse 3]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

Minute :

N° RG 25/00865 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76GJP

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 06 Novembre 2025

[V] [Z]

C/

[T] [Y]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE REFERE DU 06 Novembre 2025

Ordonnance de référé rendue le 06 Novembre 2025 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [V] [Z],

né le 17 mai 1990 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Amélie DELATTRE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [Y],

demeurant [Adresse 10]

non comparant

DÉBATS : 04 Septembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00865 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76GJP et plaidée à l’audience publique du 04 Septembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Novembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2021, Monsieur [V] [Z] a donné à bail à Monsieur [T] [Y] un appartement situé [Adresse 4]) à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 480 euros, et 70 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, Monsieur [V] [Z] a fait signifier à Monsieur [T] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 600 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, Monsieur [V] [Z] a fait assigner en référé Monsieur [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [T] [Y] à quitter les lieux loués sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieu, en se réservant la compétence pour liquider l’astreinte,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

— constater la mauvaise foi de Monsieur [T] [Y] et dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de payer ne s’appliquera pas à la procédure,

— condamner Monsieur [T] [Y] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 10 450 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit la somme de 550, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir ; à parfaire le jour de l’audience,

o la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, la notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonciation au représentant de l’Etat, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à la présente décision,

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] le 12 juin 2025.

À l’audience du 4 septembre 2025, Monsieur [V] [Z], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13 200 euros arrêtée au 4 septembre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus.

Monsieur [T] [Y], régulièrement assigné, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [T] [Y] assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le juge des référés est juge de l’évidence.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [V] [Z] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 mars 2021, du commandement de payer délivré le 16 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 septembre 2025 que Monsieur [V] [Z] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [Y] à payer à Monsieur [V] [Z] la somme de 13 200 euros au titre des sommes dues au 4 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 mai 2025 sur la somme de 10 450 euros et de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 mars 2021 à compter du 17 décembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [T] [Y] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [Y]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 décembre 2024, Monsieur [T] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [Y] à son paiement à compter de 17 décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [Y] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il convient également de condamner Monsieur [T] [Y] à payer à Monsieur [V] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [V] [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 mars 2021 entre Monsieur [V] [Z] d’une part, et Monsieur [T] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4]) à [Localité 6], sont réunies à la date du 17 décembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [T] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTONS la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [T] [Y] à payer à Monsieur [V] [Z] la somme 13 200 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 septembre 2025 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 mai 2025 sur la somme de 10 450 euros et de la présente ordonnance sur le surplus,

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [Y] à compter du 17 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [T] [Y] à payer à Monsieur [V] [Z] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNONS Monsieur [T] [Y] aux dépens de l’instance,

CONDAMNONS Monsieur [T] [Y] à régler à Monsieur [V] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est non revêtue de l’autorité de la chose jugée au principal, et exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION