TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 10]

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 25/00784 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2444

Minute : 25/00523

Société D’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne (IRP), venant aux droit de la société d’HLM PLAINE

Représentant : M^e Yoram LEKER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0031

C/

Madame [Y] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société D’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne (IRP), venant aux droit de la société d’HLM PLAINE

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Yoram LEKER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 février 2015, la société HLM de LA PLAINE DE France aux droits de laquelle vient la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE a donné à bail à Mme [Y] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 397,96 euros outre 159,45 euros de provisions pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE, par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024 a fait signifier à Mme [Y] [M] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 173,35 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés avait été notifiée à la caisse d’allocations familiales par courrier électronique reçu le 26 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE a fait assigner Mme [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 4 juillet 2025, au visa des articles, 834, 835, 696 et 700 dommages et intérêts code de procédure civile, 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement signifié le 29 novembre 2024 pour défaut de paiement,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation du 2 février 2015, sis [Adresse 4] au 26 janvier 2025,

En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [Y] [M] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu (article 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991) de l’appartement qu’elle occupe [Adresse 4],

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, aux frais risques et péril de la défenderesse,

Condamner Mme [Y] [M] au paiement de la somme de 1996,63 euros à titre de provision au regard des arriérés de loyers et charges arrêtés au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023, somme à parfaire au vu des loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience,

La condamner à produire un certificat d’assurance habitation sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au titre du bail d’habitation correspondant au montant du dernier loyer dû à la date de l’assignation et des charges avec indexation des indemnités d’occupation aux montants des loyers contractuels si le bail avait été maintenu, jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

La condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris l’établissement des frais de commandement de payer,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 10 mars 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, a actualisé la dette locative à la somme de 1618,33 euros et a déclaré ne pas s’opposer à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire puisque le paiement du loyer avait été partiellement repris et la dette quasiment soldée.

Mme [Y] [M] a comparu en personne. Elle a soutenu avoir payé l’intégralité de la dette et n’être redevable que du loyer du mois. Ella a ajouté qu’elle demandait la suspension de la clause résolutoire et si la dette n’était pas complétement payée des délais de paiement proposant de payer 50 euros par mois en plus de son loyer.

La société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE s’est engagée à transmettre en cous de délibéré un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courriel reçu au greffe le 29 août 2025, la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE a transmis un décompte actualisé au 7 juillet mentionnant un solde de la dette de 368,33 euros et prenant en compte le versement de 1000 euros du 4 juillet 2025 et le versement de 250 euros du 7 juillet 2025.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE produit le bail signé le 2 février 2015, le commandement de payer délivré le 29 novembre 2024 et un décompte de la créance actualisé au 7 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse mentionnant un arriéré locatif de 368,33 euros. Mme [Y] [M] n’a pas démontré avoir régler l’intégralité de la dette. L’obligation au paiement de la locataire à hauteur de 368,33 euros est donc démontrée.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Y] [M] à payer la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE la somme provisionnelle de 368,33 euros, au titre des sommes dues au 7 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée caisse d’allocations familiales par courrier électronique reçu le 26 novembre 2024. La situation d’impayée a perduré après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 10 de ses conditions générales une clause qui prévoit que « faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résilié de plein droit à l’initiative de la société. »

La société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE a fait signifier, le 29 novembre 2024 à Mme [Y] [M] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 173,35 euros.

Le commandement de payer du 29 novembre 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 30 janvier 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [Y] [M] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 50 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et qu’elle a apûré une grande partie de sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [Y] [M] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [Y] [M] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [Y] [M] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu de dire que les meubles seront remisés en garantie des sommes dues. En effet, la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie de toutes les sommes dues alors que les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublants ne visent qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoient une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Dans l’hypothèse où Mme [Y] [M] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 30 janvier 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur la demande de production d’un certificat d’assurance habitation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l’attestation d’assurance s’effectuant à la demande du bailleur.

Mme [Y] [M] ne justifie pas avoir produit l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, alors que cette production a été sollicitée par l’assignation.

En conséquence, elle sera enjointe, sous astreinte, à produire cette attestation au propriétaire selon les modalités indiquées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] [M], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE, la totalité des frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 2 février 2015 entre la société HLM de LA PLAINE DE France aux droits de laquelle vient la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE et Mme [Y] [M], concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 30 janvier 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [Y] [M] à payer à la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE la somme provisionnelle de 368,33 euros, au titre des sommes dues au 7 juillet 2025, échéance de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à Mme [Y] [M] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [Y] [M] à s’acquitter de la dette en 8 fois, en procédant à 7 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, et les autres versements en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 4] de Mme [Y] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu de dire que les meubles sont conservés en garantie de toutes les sommes dues,

Condamne en ce cas, Mme [Y] [M] à payer à la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Enjoint à Madame Mme [Y] [M] de communiquer à la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE son attestation d’assurance garantissant les risques locatifs pour l’année en cours, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

Dit que faute de ce faire, Mme [Y] [M] sera redevable passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 10 euros par jour de retard à s’exécuter,

Dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le demandeur à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive

Condamne Mme [Y] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024,

Condamne Mme [Y] [M] à payer à la société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge