TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 24/04770 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M34Y

AFFAIRE :

Madame [J] [T] épouse [S]

Monsieur [G] [S]

C/

Madame [R] [I]

JUGEMENT contradictoire du 27 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire :

M^e Julien BESSET

Copie :

M^e Patrick GAULMIN

délivrées le 27/11/2025

JUGEMENT RENDU

LE 27 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [J] [T] épouse [S]

née le 22 Novembre 1950 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Julien BESSET, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [G] [S]

né le 19 Décembre 1953 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Julien BESSET, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [R] [I]

née le 18 Avril 1963 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Patrick GAULMIN, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eugénie ROUBIN

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 11 Septembre 2025

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 13 novembre 2025 puis prorogé au 27 novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 NOVEMBRE 2025 par Eugénie ROUBIN, Président, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [T] épouse [S] et Monsieur [G] [S] sont propriétaires d’une parcelle sise à [Adresse 6], cadastrée [Cadastre 7].

Madame [R] [I] est propriétaire d’une parcelle mitoyenne, sise [Adresse 3], cadastrée J [Cadastre 4].

La parcelle de Madame [I] empiète sur la parcelle des époux [S] à hauteur de 101 m2 construit d’un cabanon. Celle des époux [S] empiète sur la parcelle de Madame [I] à hauteur de 49m2.

Par lettre d’intention d’échange signée le 13 mars 2023 par Madame [I], les 17 et 19 mars 2023 par les époux [S], les parties prévoyaient une vente croisée de ces parcelles, moyennant 16 480 euros pour la parcelle revenant à Madame [I], moyennant 1 000 euros pour la parcelle revenant aux époux [S], avec prise en charge des honoraires du géomètre expert par Madame [I].

Le 18 septembre 2023, Madame [I] informait les époux [S] qu’elle avait acquis le morceau empiétant sur leur parcelle par prescription acquisitive, et que son versement de 15 480 euros n’était donc plus justifié, pas plus que sa prise en charge des honoraires du géomètre-expert.

Le rendez-vous prévu le 28 septembre chez le notaire pour signer l’acte authentique d’échange était annulé.

Par acte d’huissier du 19 août 2024, les époux [S] faisaient assigner Madame [I] devant le tribunal judiciaire aux fins de :

Déclarer recevables et bien fondées les demandes présentées par les époux [S],Juger que les pourparlers pré-contractuels entre les parties ont été rompus soudainement, tardivement, unilatéralement et abusivement par Madame [R] [I],Juger Madame [R] [I] entièrement responsable sur le fondement de l’article 1240 du code civil, des préjudices causés aux époux [S] par cette rétractation fautive,Condamner Madame [R] [I] à payer aux époux [S] les sommes suivantes :* 1 548 euros au titre de la clause pénale contenue dans la lettre d’intention signée entre les parties,

* 3 000 euros au titre du remboursement des frais de négociation,

* 5 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral,

Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

Condamner Madame [R] [I] à régler aux époux [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aussi aux entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit dont est revêtue la présente décision.

L’affaire, initialement fixée le 7 novembre 2024, faisait l’objet de deux renvois, pour être retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

Chacune des parties était représentée par son conseil respectif.

Par référence à leurs conclusions déposées à l’audience, les époux [S] maintenaient leurs demandes et demandaient au tribunal de débouter Madame [I] de ses demandes.

Par référence à ses conclusions déposées à l’audience, Madame [I] demandait au tribunal de

Rejeter les demandes des époux [S],Les condamner au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner au paiement des entiers dépens.

L’affaire était mise en délibéré au 13 novembre 2025.

Le délibéré de l’affaire a été prorogé au 27 novembre 2025 en raison de la charge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de condamnation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations pré-contractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Madame [I], souhaitant vendre sa propriété, a initié les pourparlers aux fins de régulariser les empiétements respectifs entre sa parcelle des époux [S] et la sienne. Par l’intermédiaire de son agent immobilier, elle a proposé d’échanger les parcelles d’échanger les parcelles empiétant sur la propriété de l’autre. Après des négociations aux fins de convaincre les époux [S] de procéder à l’opération, elle a proposé de payer la différence de valeur entre les parcelles à hauteur de 15 480 euros, ainsi que les frais de géomètre-expert.

La lettre d’intention d’échange signée électroniquement par les parties entre le 13 mars et le 19 mars 2023 reprend cette proposition d’échange avec soulte et prise en charge des honoraires du géomètre-expert par Madame [I]. Elle débute par l’information en gras : les parties « déclarent être intéressées par l’échange des deux biens ci-dessous désignés et aux conditions suivantes » l’accord n’était donc ni définitif ni contraignant. Il s’agissait de l’un des derniers éléments de la négociation avant l’acte authentique.

Les époux [S] ont donné le 28 avril 2023 un pouvoir au géomètre-expert pour réaliser la modification du parcellaire cadastral et signer tous documents, notamment le document d’arpentage.

Le géomètre-expert a établi un plan de division et un plan de modification du parcellaire cadastral le 24 mai 2023.

A la demande de Madame [I], le notaire a rédigé un projet d’acte notarié d’échange tel que prévu dans la lettre d’intention.

Trois rendez-vous ont été pris chez le notaire pour procéder à la signature des actes notariés.

Par ailleurs, il ressort des échanges en janvier 2023 entre l’agent immobilier et Monsieur [S] la proposition d’échange des parcelles avec paiement de soulte résultait de sa volonté d’éviter d’engager une action judiciaire en revendication « longue et coûteuse », évoquant déjà la prescription acquisitive.

En exprimant son refus de payer toute somme et de prendre de modification du parcellaire cadastral à sa charge le 18 septembre 2023, Madame [I] a pris l’initiative de la rupture de pourparlers qu’elle avait initiés, qui ont duré neuf mois, et étaient sur le point d’être concrétisés par la signature d’actes notariés. Elle a aussi fait preuve de mauvaise foi.

La rupture des pourparlers par Madame [I] est donc fautive.

Les parties ont prévu dans leur lettre d’intention, faisant partie du processus de négociation non contraignant, le paiement d’une somme égale à 10% du prix devant être acheté en cas de refus de signer les actes authentiques. Cette somme paraît raisonnable et suffisante pour réparer le préjudice moral des époux [S]. Madame [I] sera donc condamnée à payer la somme de 1 548 euros aux époux [I] en réparation de leur préjudice moral, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, soit à compter du 19 août 2024.

Monsieur [S] justifiant avoir versé la somme de 1 250 euros au notaire, Madame [I] sera condamnée à payer cette somme aux époux [S] en réparation de leur préjudice financier, avec intérêt au taux légal à compter du 19 août 2024.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, succombant à l’instance, Madame [I] sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [I], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Madame [R] [I] à payer à Madame [J] [T] épouse [S] et Monsieur [G] [S] la somme de 1 548 euros en réparation de leur préjudice moral, avec intérêt au taux légal à compter du 19 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [I] à payer à Madame [J] [T] épouse [S] et Monsieur [G] [S] la somme de 1 250 euros en réparation de leur préjudice financier, avec intérêt au taux légal à compter du 19 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [I] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [R] [I] à payer à Madame [J] [T] épouse [S] et Monsieur [G] [S] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et ans ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE