Min N° 25/00015

N° RG 24/03241 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTV7

S.C.I. SITEK

C/

Mme [N] [C]

M. [U] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 janvier 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SITEK

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Laëtitia MICHON-DUMARAIS, avocat au barreau de MEAUX

DÉFENDEURS :

Madame [N] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [U] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Arsène MIABOULA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 06 novembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laëtitia MICHON-DUMARAIS

Copie délivrée

le :

à : M^e Arsène MIABOULA

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 1er juin 2021, avec prise d’effet le 8 juin 2021, la SCI SITEK a donné à bail à Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] (appartement C au 1er étage) à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de X euros et X euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SITEK a, par acte d’huissier du 8 février 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, la SCI SITEK a ensuite fait assigner Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail avec la résiliation du bail, et que les locataires sont occupants sans droit ni titre,

— ordonner leur expulsion,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 5.216,52 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts de droit, d’une indemnité mensuelle d’occupation, au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail, à la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et injustifiée en application de l’article 1231-7 du code civil, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, y compris le coût du commandement et celui de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 septembre 2024, renvoyée du fait de la saisine récente de l’avocat du défendeur au 6 novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue.

A l’audience, la SCI SITEK, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 11.790,23 euros arrêtée au mois de novembre 2024. Elle précise s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par les défendeurs du fait de l’absence de règlement de loyer depuis le mois de novembre 2023.

Monsieur [U] [H] comparaît assisté de son conseil, qui représente également Madame [N] [C].

Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant de la moité de la dette locative au 10 décembre prochain, s’engageant à produire le justificatif du virement en cours de délibéré, et sollicitent des délais de paiement avec un second paiement le 10 janvier 2025.

Ils effectuent une demande reconventionnelle concernant le logement occupé par le couple avec deux enfants à charge qui serait indécent à titre principal et insalubre du fait de son absence d’entretien par le propriétaire, indiquant avoir déposé plainte pour mise en danger. Ils font état de murs moisis, de problèmes électriques, de volets en état de dysfonctionnement et des soucis de santé de leur enfant malade. Ils communiquent des mais échangés entre l’agence et le client et demandent que le propriétaire réalise les travaux à titre de demande reconventionnelle, soit la réfaction du plafond, des espaces verts et la réparation des volets en dysfonctionnement, notamment dans la chambre parentale. Ils précisent qu’ils vont régler la moitié de la dette locative rapidement au 10 décembre prochain mais qu’ils aimeraient que les travaux débutent pour solder le reste de la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel, sur autorisation du tribunal, le conseil de la demanderesse a confirmé son opposition à l’octroi de délais de paiement au profit des locataires, aucun règlement n’étant intervenu depuis l’audience contrairement à ce qui avait été soutenu par le locataire à l’audience qui s’était engagé à régler la moitié de la dette locative avant le 12 décembre 2024.

Il a produit un décompte actualisé de la dette locative arrêtée au 13 décembre 2024 d’un montant de 11.966,38 euros (échéance de décembre 2024 incluse) comportant uniquement un versement de la CAF en date du 5 novembre 2024 pour un montant de 289 euros et confirmant l’absence de règlement par les locataires, hors CAF, depuis le 10 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SCI SITEK produit un décompte démontrant que Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] reste lui devoir, hors frais, la somme de 11.966,38 euros à la date du 13 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

Conformément à l’article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (article 2.17), Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 11.966,38 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 13 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 sur la somme de 4.545,45 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 15 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI SITEK justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique / par lettre recommandée avec accusé de réception le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juin 2021, avec prise d’effet le 8 juin 2021, contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 8 février 2024, pour la somme en principal de 4.545,45 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 9 avril 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé, malgré l’engagement pris par les locataires à l’audience qui avaient même promis de régler la moitié de la dette locative. Par ailleurs, le montant de la dette est trop important pour envisager un apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes, les locataires n’ayant pas transmis les justificatifs de leurs ressources.

Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 9 avril 2024.

Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la SCI SITEK, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] seront condamnés solidairement au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d’une part dans l’usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l’intention exclusive de nuire au demandeur, et d’autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif.

En l’espèce, la SCI SITEK justifie sa demande d’indemnisation par l’absence de paiement des loyers de la part de Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H], sans rapporter la preuve d’autres éléments susceptibles de caractériser un abus fautif de nature à engager sa responsabilité. En outre, la SCI SITEK ne fait pas plus la démonstration d’un préjudice lié à la résistance abusive alléguée.

Par conséquent, la SCI SITEK sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4i de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR », est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juin 2021, avec prise d’effet le 8 juin 2021, contient une clause pénale (article 2.12) prévoyant une majoration de 10% sur les sommes dues.

Le contrat de location ayant été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ALUR, la bailleresse sera déboutée de sa demande au titre de la clause pénale qui est réputée non écrite.

Sur les demandes reconventionnelles formulées relative aux travaux de remise en état

Sur la recevabilité du procès-verbal de constat communiqué par les défendeurs

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, le défendeur, assisté de son conseil, a produit à l’audience un procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 11 septembre 2024 à sa demande sans convocation contradictoire préalable de sa bailleresse et sans que cette pièce soit communiqué contradictoirement entre les conseils avant l’audience

Il en résulte que le conseil de la demanderesse, n’ayant pas eu la possibilité de prendre connaissance avant les débats, sollicite le rejet de ladite pièce versée aux débats.

Le tribunal constate que s’agissant d’un procès verbal de constat réalisé plusieurs mois avant la tenue de l’audience, l’atteinte au principe de la contradiction est ainsi caractérisée et il convient de déclarer irrecevable ladite pièce.

Sur le respect des obligations du bailleur

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chacune des partie de rapporter la preuve de ses prétentions.

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur a également l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ainsi que d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui rappelle notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ainsi qu’un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

L’article 9 du code de procédure civile impose à chacune des parties de rapporter la preuve de ses prétentions.

Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] reprochent à la bailleresse de nombreux désordres relatifs au défaut d’entretien du logement, qui comporterait un caractère indécent voir insalubre.

Le tribunal observe qu’aucune pièce n’a été produite aux débats, pas même les prétendus échanges de mails avec l’agence immobilière évoqués à l’audience concernant les désordres du logement.

Il en résulte que les locataires ne démontrent ni le caractère indécent du logement ou son état d’insalubrité, ni même de faute de la bailleresse concernant la réalisation de travaux pouvant être à l’origine d’un préjudice de jouissance.

Par conséquent, il convient dès lors de débouter les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI SITEK a dû accomplir, Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI SITEK ;

DECLARE irrecevable le procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 11 septembre 2024, pièce remise à l’audience par les défendeurs non soumise au principe de contradiction ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2021, avec prise d’effet le 8 juin 2021, entre la SCI SITEK, d’une part, et Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] (appartement C au 1er étage) à [Localité 2] sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] occupants sans droit ni titre depuis le 9 avril 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI SITEK à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] à verser à la SCI SITEK la somme de 11.966,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 sur la somme de 4.545,45 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] à payer à la SCI SITEK une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] à verser à la SCI SITEK une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [C] et Monsieur [U] [H] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge