TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/04140 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M2TV

AFFAIRE :

S.A. VILOGIA

C/

[H]

JUGEMENT réputé contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : M^e PLANTARD

Copie : Madame [I] [H]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A. VILOGIA

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e PLANTARD, avocat du barreau de AIX EN PROVENCE substitué par M^e PETRO, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [I] [H]

née le 05 Décembre 1979 à [Localité 9]

de nationalité Francaise

domiciliée : chez Mme [K] [J]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 10 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2021, la société dénommée VILOGIA a consenti à Madame [I] [H] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation ainsi qu’un garage sis à [Adresse 6], moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel de 509,31 euros, provision sur charges incluses.

Par lettre en date du 25 juin 2023, Madame [I] [H] a donné congé dudit logement à la date du 31 juillet 2023.

Par acte en date du 16 juillet 2024, la société dénommée VILOGIA a fait assigner Madame [I] [H] devant la présente juridiction aux fins de voir :

Condamner Madame [I] [H] à lui payer les sommes suivantes :

. 3 950,00 euros au titre de la réfection des peintures

. 120,00 euros au titre du remplacement du cylindre

. 489,20 euros au titre des frais d’huissier non compris dans les dépens

. 1 925,17 euros au titre des loyers impayés

. 17,83 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2021

Condamner Madame [I] [H] à lui payer la somme de 900,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Madame [I] [H] aux entiers dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 06 janvier 2025 puis celle du 10 mars 2025.

A cette date, la société dénommée VILOGIA ne comparaît pas mais est représentée par son conseil.

Madame [I] [H] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

En application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision réputée contradictoire sera rendue en premier ressort.

Lors des débats, la société dénommée VILOGIA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle produit aux débats les copies des pièces suivantes :

Le contrat de bail régularisé entre les parties

La lettre de préavis de la locataire en date du 25 juin 2023

Un procès-verbal de constat en date du 14 août 2023 ainsi que la facture de l’acte pour un montant de 489,20 euros

Une facture en date du 27 août 2023 relative aux travaux de peinture et au remplacement du cylindre pour un montant total de 4 477,00 euros

Un avis de régularisation des charges en date du 25 octobre 2023

Une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 6 420,87 euros en date du 07 février 2024

Un décompte des sommes dues établi à la date du 3 janvier 2025 ainsi qu’un décompte actualisé à la date du 07 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, la partie comparante ayant été avisée.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Tel est le cas en l’espèce.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7c et d de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Il résulte par ailleurs de l’article 3 de ladite loi que les réparations locatives s’apprécient par la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Faute d’état des lieux d’entrée, la présomption del’article 1731 du code civil trouve à s’appliquer. Ainsi le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf preuve contraire.

En l’espèce, la bailleresse ne justifie ni d’un état d’entrée des lieux ni d’un état de sortie des lieux.

Aux termes de ses écritures, celle-ci indique que la locataire a quitté le logement sans réaliser l’état des lieux de sortie et sans restituer l’ensemble des jeux de clé.

Au soutien de ses prétentions, elle verse au débat un procès-verbal de constat établi le 14 août 2023 mais de manière non contradictoire à l’égard de la locataire.

Il est désormais constant que cette pièce peut constituer un élément de preuve dès lors que ce procès-verbal de constat a été réalisé immédiatement après le départ du locataire et qu’il a été soumis à la discussion contradictoire des parties.

En l’espèce, celui-ci a été réalisé deux semaines après la date d’expiration du congé fixée au 31 juillet 2023, ce qui reste un délai acceptable.

En outre, il convient de relever que régulièrement assignée, la défenderesse avait la possibilité de prendre connaissance de cette pièce annexée à l’acte introductif d’instance.

Dès lors, cette pièce sera prise en considération comme élément de preuve.

Aux termes de ce procès-verbal de constat, le commissaire de justice relève la présence de traces et/ou de salissures sur les murs de toutes les pièces du logement ainsi que quelques trous.

Selon le décret du 26 août 1989, les travaux de peinture sont à la charge du locataire.

Le bailleur produit une facture pour un montant de 3 950,00 euros, qu’il convient de retenir.

Il sera ainsi fait droit à la demande de la société VILOGIA et de condamner Madame [I] [H] à lui payer cette somme.

S’agissant du remplacement du cylindre de la porte palier du logement, le procès-verbal de constat ne mentionne aucunement qu’il serait défectueux.

La société VILOGIA sera déboutée de cette demande.

Sur les frais d’huissier

En l’espèce, il convient de relever que le commissaire de justice a établi non pas un état de sortie des lieux mais un procès-verbal de constat, notamment au moyen d’une lettre recommandée transmise avec accusé de réception.

Le bailleur ne justifie pas de l’impossibilité qui a été la sienne d’établir un état de sortie des lieux.

En conséquence, le coût de ce procès-verbal de constat restera à sa charge.

Sur les loyers impayés

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

A la lecture du décompte transmis par la société VILOGIA, il apparaît que Madame [I] [H] est redevable envers son bailleur de la somme de 1 708,67 euros et non pas 1 925,17 euros, au titre des loyers dus sur la période du 1er mars 2023 au 31 juillet 2023.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société VILOGIA mais seulement à concurrence de la somme de 1 708,67 euros. Dans la mesure où Madame [I] [H] a versé un dépôt de garantie d’un montant total de 446,80 euros, celle-ci sera condamnée à payer à la société VILOGIA la somme de 1 261,87 euros.

Sur la régularisation des charges locatives

Selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précité.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, la demanderesse justifie avoir établi et transmis un décompte le 25 octobre 2023 à Madame [I] [H] mentionnant une somme à devoir, au titre de la régularisation des charges de l’année 2021, en l’espèce la somme de 17,83 euros.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la société VILOGIA et de condamner Madame [I] [H] à lui payer cette somme.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Madame [I] [H], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Il apparaît conforme à l’équité de la condamner à payer à la société VILOGIA la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

.

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire et rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la société VILOGIA la somme de 3 950,00 euros,

DEBOUTE la société VILOGIA de sa demande en paiement de la somme de 120,00 euros,

DEBOUTE la société VILOGIA de sa demande en paiement de la somme de 489,20 euros,

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la société VILOGIA la somme de 1 261,87 euros,

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la société VILOGIA la somme de 17,83 euros,

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la société VILOGIA la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [H] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT