TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Vincent LOIR ; M^e Blandine VERGER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/10137 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6G6Y

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 24 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. ORSO BRUNO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0874

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CYPRA, dont le siège social est sis [Adresse 2] et à l’adresse des lieux loués [Adresse 3]

représentée par M^e Blandine VERGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1989

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 avril 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/10137 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6G6Y

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 29 août 2023 à effet au 11 septembre 2023, la SCI ORSO BRUNO a donné à bail à la SARL CYPRA un appartement de 100 m2 meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 5 500 euros mensuel charges comprises, soit 66 000 euros pour toute la durée du bail, payable d’avance.

Le contrat a été consentie pour une durée de 12 mois à compter du 11 septembre 2023 à usage de logement de fonction du gérant de la SARL CYPRA, M [Q] [H] et de sa famille et est donc soumis aux dispositions du code civil.

Le loyer a été payé à la SCI ORSO BRUNO les 27 et 29 septembre 2023. Un état des lieux entrée a été effectué par commissaire de justice le 3 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, la SCI ORSO BRUNO a fait assigner la SARL CYPRA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, d’ordonner l’expulsion sans délai de la SARL CYPRA au besoin avec l’assistance d’un serrurier et la condamner à lui verser la somme de 7000 euros par mois outre les charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 11 septembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux outre la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Initialement appelée à l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être retenue à l’audience du 14 janvier 2026.

A l’audience du 14 janvier 2026, la SCI ORSO BRUNO, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est référé oralement et sollicite, outre le débouté de ses demandes, la condamnation de la SARL CYPRA à lui verser la somme :

— de 7000 euros par mois outre les charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 11 septembre 2024 jusqu’au 7 mars 2025,

—  19 136 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire, la SCI ORSO BRUNO sollicite en cas de nullité du bail, la condamnation de la SARL CYPRA à lui verser la somme de 5 500 euros par mois à titre d’indemnités d’occupation de l’appartement, du 11 septembre 2023 au 11 septembre 2024.

En tout état ce cause, elle sollicite la condamnation de la SARL CYPRA à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ORSO BRUNO allègue que la demande d’expulsion est sans objet en ce bien que s’étant maintenue dans les lieux sans droit ni titre après son échéance le 11 septembre 2024, un état des lieux de sortie a été dressé le 6 novembre 2024 et les clefs restituées. Elle précise toutefois que le locataire a laissé sur place un certain nombres d’affaires lui appartenant et a laissé l’appartement sale et encombré, qu’elle a dû faire procéder à des travaux de nettoyage et de débarras et n’a pu en retrouver la jouissance qu’à compter du 7 mars 2025.

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle de la SARL CYPRA aux fins de nullité du bail indiquant que la chaudière fonctionnait lors de la prise à bail de l’appartement et lors de la reprise des lieux ; elle souligne que le locataire a renoncé à son congé et continué à occuper les lieux en dépit des dysfonctionnements allégués; qu’en outre, informée d’un dysfonctionnement, elle a accompli les démarches nécessaires pour faire intervenir une entreprise rapidement mais s’est heurtée au refus de l’occupant de laisser accès à l’appartement n’honorant pas les rendez-vous et ne répondant pas au courrier d’avocat l’invitant à faire part de ses disponibilités.

La SARL CYPRA, représentée par son avocat, a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est référé oralement, et sollicite le débouté des demandes de la SCI ORSO BRUNO et :

— à titre principal, la nullité du contrat de bail pour dol et la condamnation de la SCI ORSO BRUNO à lui verser :

la somme de 77 000 avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023, la somme de 8054, 40 euros avec intérêts au taux légal en restitution des frais d’agence et d’état des lieux,la somme de 4000 euros au titre des frais personnels et trouble de jouissance pour défaut de chauffage pendant un mois et demi,la capitalisation des intérêts,- à titre subsidiaire : la condamnation de la SCI ORSO BRUNO à lui verser la somme de 27 500 euros,

— en tout état de cause, la condamnation de la SCI ORSO BRUNO à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL CYPRA allègue que le compteur de gaz n’était pas ouvert lors de l’état des lieux entrée, de sorte qu’il n’a pas pu être attesté du bon fonctionnement de la chaudière, que toutefois cette dernière n’a jamais fonctionné, ce dont il s’est plaint auprès de l’agence et a fait constater par commissaire de justice le 19 octobre 2023. Sans eau chaude ni chauffage et en labsence d’intervention, il a été contraint de prendre un nouveau bail et a sollicité le remboursement des loyers dès le 17 octobre 2023. Il précise avoir été informé que ce problème de chaudière était un problème récurrent et non réglé par son bailleur qui en avait parfaitement conscience au moment de la conclusion du bail.

Il ajoute avoir voulu récupérer ses derniers effets personnels en août 2024 mais avoir découvert que ses clefs ne lui permettaient plus l’accès aux escaliers et donc au logement, n’avoir pas pu obtenir un nouveau jeu de clefs, il déplore ne pas avoir pu récupérer ses affaires personnelles.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du bail

Selon l’article 1128 du Code civil, un contrat ni valablement formé qu’à la condition que les parties aient donné leur consentement, aient la capacité pour contracter et que le contrat ait un compte tenu licite.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes et aux termes de l’article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Il résulte de l’article 1137 du même code que le dol est le fait, pour un contractant, d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou par la dissimulation intentionnelle d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, la SARL CYPRA argue de l’existence d’un dol au motif que le bailleur avait connaissance du dysfonctionnement de la chaudière mais a sciemment gardé le silence sur ce point alors même que ce problème était récurrent.

Il résulte des pièces versées aux débats notamment les échanges Whatsapp entre Mme [Z] [X] et M [Q] [H] du 16 octobre 2023 que si que le bailleur a eu connaissance de difficultés de fonctionnement de la chaudière, plusieurs interventions ont été sollicitées avant l’entrée dans les lieux du locataire. Or ces interventions ont permis de régler le problème même si de manière temporaire.

Informé de nouvelles difficultés par son locataire, la SCI ORSO BRUNO a de nouevaux fait intervenir un professionnel pour régler la difficulté ; L’historique de la consommation de gaz pour l’appartement litigieux versé aux débats par le bailleur démontre une consommation de gaz au cours de l’année 2023, notamment en début d’année, et jusqu’en septembre 2023 avant l’entrée dans les lieux de M [Q] [H].

Il est de jurisprudence constante que le dol s’entend d’une intention frauduleuse, or, en l’état il n’est pas suffisamment rapporté la preuve de cette intention frauduleuse de cacher un élément déterminant dès lors que la chaudière, malgré des difficultés incontestables ayant nécessité des interventions techniques, semble avoir fonctionné dans la période précédente l’entrée dans les lieux du locataire. L’absence de chauffage, d’eau chaude, d’accès au hammam et à la balnéothérapie, si elle est démontrée doit s’analyser en un préjudice de jouissance qui sera indemnisé comme tel.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de nullité du contrat pour dol et à l’ensemble des demandes subséquentes de restitution des sommes versées au titre du contrat ( 77 000 euros, 8054, 40 euros et 4000 euros en réparation du préjudice).

Sur la demande de condamnation du locataire à verser une indemnité d’occupation

L’article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

L’article 1719 du code civil précise que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La société CYPRA sollicite la condamnation de la société CYPRA au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 12 septembre 2024 au 7 mars 2025.

— s’agissant de la période du 12 septembre au 6 novembre

Le contrat de bail signé par les parties prévoit expressément qu’il est consenti et accepté pour une durée de 12 mois à compter du 11 septembre 2023 pour expirer le 10 septembre 2024.

Il n’est pas contesté que l’état des lieux de sortie a été effectué le 6 novembre 2024 et les clefs restituées ce même jour, soit près de deux mois après le délai d’expiration prévu au bail.

Le bailleur apporte la preuve d’avoir fixé l’état des lieux de sortie pour le 10 septembre 2024 mais que le locataire ne s’est pas présenté à cette date et n’a pas non plus restitué les clefs.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que la remise des clefs lors de l’entrée dans les lieux du locataire a été effective le 3 octobre 2023 ainsi qu’en atteste le procès verbal du commissaire de justice ayant procédé à l’état des lieux entrée en présence de M [Q] [H] et d’un représentant du bailleur, soit près de trois semaines après le début du bail.

Ainsi, la date d’effet du contrat de bail ne pouvant être antérieure à l’entrée en jouissance du locataire, il doit être considéré que le bailleur a délivré au preneur le chose louée à compter du 3 octobre 2023 pour une duré d’un an donc jusqu’au 3 octobre 2024. A cet égard, dès le 2 octobre 2024, M [H] a adressé un courriel à son bailleur indiquant rester en attente d’une date pour la remise des clés.

L’état des lieux de sortie a été effectué un mois après.

S’agissant de la demande d’ indemnité d’occupation pour cette durée, du 3 octobre au 5 novembre 2024. le locataire apporte la preuve qu’il n’avait plus accès à l’appartement depuis le mois d’août 2024 en raison du remplacement de la serrure de la porte d’accès aux escaliers. Il précise qu’aucune nouvelle clé ne lui a été remise par son bailleur ce qui n’est pas contesté dans le cadre de cette instance.

L’impossibilité d’accéder à l’appartement par le locataire a été constaté par le commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie du 6 novembre 2024 comme suit « je constate que M [H] n’a pas en mains une clé permettant l’accès au bâtiment A de l’appartement ».

Le courriel du 22 octobre 2024 versé par le bailleur porte sur le changement de clé de l’immeuble n’est pas en lien avec la problématique de l’accès aux bâtiment A ainsi que spécifiquement relevé par le commissaire de justice et rendant l’accès à l’appartement impossible pour M [Q] [H], ce dont le locataire avait fait part au syndic dès le 1 septembre 2024.

La SCI ORSO BRUNO qui a l’obligation de délivrer au preneur la chose louée ne peut s’abriter derrière sa méconnaissance du changement de serrure dont il conteste la réalité encore dans ses écritures.

En conséquence, la SCI ORSO BRUNO sera déboutée de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation

sur cette période.

— s’agissant de la période du 6 novembre 2024 au 7 mars 2025

La SARL CYPRA ayant restitué les clés de l’appartement le 6 novembre 2024, le demande portant sur la période du 7 novembre 2024 au 7 mars 2025 ne relève pas d’une indemnité d’occupation mais d’un préjudice financier lié à une perte de chance de relouer l’appartement.

Or, LA SCI ORSO BRUNO qui n’apporte pas la preuve d’une nouvelle mise en location à compter de mars 2025 ni ne justifie le délai de réalisation des travaux de peinture ou de ponçage des sols ne saurait en faire supporter le coût à son locataire. Le débarras des quelques affaires laissées par le locataire après la remise des clés ne saurait à lui seul justifier un tel délai.

Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de de dommages et intérêts de la SCI ORSO BRUNO

Il sera rappelé qu’en application des articles 1728 et 1732 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La SCO ORSO sollicite la réparation de son préjudice matériel et financier à hauteur de 19136 euros.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

— sur les frais de peintures :

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 3 octobre 2023 par commissaire de justice et du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 6 novembre 2024 en présence du locataire qui a restitué les clés, les dégradations suivantes :

— dans le séjour: les peintures des plinthes, des murs qui étaient en bon état lors de l’entrée sont en état d’usage lors de la sortie,

— dans la chambre 1 : les peintures du mur d’accès qui était neuf à l’entrée est en bon état à la sortie, le sol comporte une série de rayures et des marques de décoloration sur la seconde moitié de la profondeur,

— couloir : les peintures des murs dans un bon état à l’entrée sont en état d’usage à la sortie et il est noté la présence de fissures dans la hauteur du mur.

Ainsi s’agissant des peintures, le passage du bon état à l’état d’usage ne saurait s’analyser en des dégradations même avec une occupation d’une seule année Le bailleur ne saurait faire supporter le coût des travaux de peinture au locataire alors que les peintures n’étaient pas neuves lors de l’entrée dans les lieux et s’agissant d’un appartement de prestige qui bénéficie de prestations comme la balnéothérapie ou le hammam. Les fissures du couloirs relèvent de l’usure et de la vétusté et ne peuvent être imputées au locataire (contrairement aux percements par exemple qui n’ont pas été relevés en l’espèce).

La SCI ORSO BRUNO sera déboutée de sa demande à ce titre.

— sur la réfection du sol en marbre

S’agissant du sol en marbre, il doit être relevé que l’état des lieux de sortie a été effectué de nuit et sans électricité ainsi que spécifiquement relevé par le commissaire de justice. L’état des lieux entrée mentionnait un bon état d’entretien mais la présence de marques d’usage prenant la forme de fines rayures discrètes, principalement relevées à contre jour. Il était spécifié que ce srayures étaient plus nombreuses au nouveau de l’entrée.

L’état des lieux de sortie ne relève pas de différence significative.

Les photos versées aux débats par le bailleur qui ne sont pas datées et dont la provenance n’est pas spécifiée ne sont pas de nature à établir la preuve d’une dégradation des sols par le locataire à hauteur de 9000 euros.

La SCI ORSO BRUNO sera déboutée de sa demande à ce titre.

— sur le canon de la serrure de la boîte à lettres

L’état des lieux entrée ne mentionne pas de remise de clefs de boîte aux lettres ni ne constate la présence d’une boîte aux lettres ni a fortiori son état. En revanche, l’état des lieux de sortie fait état de la dégradation du canon de la serrure de la boîte aux lettres et indique que cette dernière ne ferme plus.

En l’absence de comparaison possible, rien ne permet d’établir que la SARL CYPRA est responsable de cette dégradation, les frais de remplacement ne peuvent être mise à la charge du locataire. En conséquence, la SCI ORSO BRUNO sera déboutée de sa demande à ce titre.

— sur le coût de l’état des lieux de sortie (du 6 novembre 2024 et du 14 décembre 2023)

Il est constant que la SARL CYPRA a donné congé par courrier du 9 novembre 2023. L’état des lieux du 14 décembre 2023 a été organisé. Toutefois, il n’est pas justifié de ce que la SARL CYPRA a été informée de ce rendez-vous (contrairement à celui prévu le 10 septembre 2024),dès lors, elle ne peut être condamnée à en supporter le coût.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, il est indiqué que Maître [I] [L] était présent également lors des opérations du 6 novembre 2024,pour assiter la SARL CYPRA, il n’a toutefois pas dressé d’acte.

Dès lors, le coût de l’acte dressé par Maître [A] [G] et versé à la présente instance sera partagé par moitié et la somme de 275 euros sera mise à la charge de la SARL CYPRA.

— sur le nettoyage de l’appartement et l’enlèvement des effets personnels

Il est constant que lors de l’état des lieux de sortie, il erstait des effets personnels de l’occupant dont la liste a été dressée par le commissaire de justice :

— sept figurines Johnny Halliday,

— un aspirateur Robot Roomba,

— une serpillière électrique Roomba,

— un robot électrique à vitre Roomba,

— un four micro onde panasonic,

— trois assiettes,

— onze éléphants,

— un vase,

— lot d’affaire de ski,

— un lot de décorations de noël.

M [Q] [H] a estimé la valeur totale de ses objets à 3000 euros.

Si ce dernier a indiqué ne pas avoir eu accès à l’appartement afin de vider les lieux, il n’a toutefois pas souhaiter les récupérer le jour de l’état des lieux et ne justifie pas avoir pris attache avec la SCI ORSO BRUNO dans les jours suivants la remise des clés pour les restituer. Il ne peut donc reprocher à son bailleur d’avoir procédé au débarras des lieux et les frais seront mis à sa charge à hauteur de 260 euros.

S’agissant des frais de nettoyage, dès lors que la SARL CYPRA justifie ne pas avoir eu accès au lieu à compter du changement de serrure intervenue fin août 2024. Elle ne conteste pas l’état de salissures et de désordre relevé par le commissaire de justice (taches sur les meubles, four graisseux, grille de la hotte poisseuse, préservatifs déballés à côté du lit, vêtements sales jonchant le sol, verres sales…) il ne peut lui être reproché de n’avoir pas pu procéder au nettoyage des lieux. Les frais de nettoyage complet (facture de HOMEX SERVICES du 18 janvier 2025 à 780 euros) sera donc partagés entre les parties et seule la somme de 390 euros sera mise à la charge de la SARL CYPRA.

— sur les frais de vaisselles et de linge

L’état des lieux de sortie ne fait état d’aucun objet manquant. La SCI ORSO BRUNO sera déboutée de ses demandes à ce titre.

En conséquence, la demande indemnitaire de la SCI ORSO BRUNO sera accueillie à hauteur de 650 euros.

Sur la demande reconventionnelle de la SARL CYPRA

La SARL CYPRA sollicite à titre reconventionnel et subsidiaire l’indemnisation des trois mois de privation de jouissance , soit 16 500 euros (3 x 5 500 euros) au motif qu’elle n’a plus eu accès au logement à compter de la fin août 2024 jusqu’ à la fin du bail qu’elle fixe au 6 novembre 2024.

Comme indiqué supra , il a été considéré que la SARL CYPRA justifait de l’impossibilité d’accéder à l’appartement par l’occupant ainsi que constaté par le commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie du 6 novembre 2024 comme suit « je constate que M [H] n’a pas en mains une clé permettant l’accès au bâtiment A de l’appartement ».

Il a été rappelé que le courriel du 22 octobre 2024 versé par le bailleur porte sur le changement de clé de la porte de l’immeuble et n’est pas en lien avec la problématique de l’accès aux bâtiment A ainsi que spécifiquement relevé par le commissaire de justice et rendant l’accès à l’appartement impossible pour M [Q] [H], ce dont le locataire avait fait part au syndic dès le 1 septembre 2024.

Ainsi, il est établi que la SARL CYPRA a été privé de la jouissance du bien entre le 1er septembre 2024 et le 3 octobre 2024 date de la fin du bail. Elle ne saurait être indemnisée pour la période du 3 octobre au 6 novembre 2024 dès lors que le bail avait pris fin à cette date.

La SCI ORSO BRUNO sera donc condamnée à verser à la SARL CYPRA la somme de 5500 euros équivalant à un mois de loyer au titre du préjudice de jouissance.

Sur les mesures accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il ne sera pas fait droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL CYPRA à verser à la SCI ORSO BRUNO la somme de 650 euros en réparation de son préjudice matériel,

CONDAMNE la SCI ORSO BRUNO à verser à la SARL CYPRA la somme de 5500 euros au titre de son préjudice de jouissance.

CONDAMNE la SCI ORSO BRUNO à verser à la SARL CYPRA la somme de 11000 euros en restitution du dépôt de garantie.

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI ORSO BRUNO aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection