TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 12]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/00263 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVOP

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 10], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [O] [C] , salariée, munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [S] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 novembre 2021, ayant pris effet le 16 novembre 2021, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Madame [S] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], lot n°[Adresse 1] [Localité 7] [Adresse 11], pour un loyer mensuel initial de 409,32 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d'[Adresse 10] a fait signifier à Madame [S] [G] le 11 janvier 2024, par procès-verbal remis à étude, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.024,65 euros à la date dudit commandement, frais de procédure en sus.

C’est dans ce contexte que la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a ensuite fait assigner Madame [S] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, aux fins suivantes :

S’entendre les parties renvoyées à se pourvoir en principal ainsi qu’elles aviseront mais, cependant, dès à présent et par provision, vu les articles 848 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu le commandement de payer en date du 11 janvier 2024 régulier en la forme et au fond, visant et rappelant la clause résolutoire insérée au bail du 4 novembre 2021 ;S’entendre constater l’acquisition de ladite clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la SA [Adresse 9] Madame [S] [G] relatif à l’appartement n°1049 sis au [Adresse 3] ;S’entendre en conséquence, condamner Madame [S] [G] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;Voir autoriser, passé ledit délai, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES à la faire expulser ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique, si besoin est ;Et vu l’obligation non sérieusement contestable de Madame [S] [G] ;

S’entendre la condamner à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 2.352,32 euros représentant les loyers impayés au 21 mars 2024, sauf à parfaire avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 11 janvier 2024 sur 2.024,65 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;S’entendre également la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation constituée du loyer d’un montant de 619,84 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;La condamner également à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;S’entendre Madame [S] [G] condamnée en outre à tous les frais, et dépens lesquels comprendront le coût du commandement, et de la présente signification d’assignation.

À l’audience du 25 février 2025, la SA [Adresse 8], représentée avec pouvoir par Madame [C], a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.747,97 euros. Elle a indiqué que le montant du loyer s’élevait à la somme de 703,85 euros. Elle a précisé qu’il n’y avait aucune reprise du paiement, et que l’échéancier mis en place à hauteur de 378,36 euros n’était pas respecté

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, Madame [S] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [G] a indiqué que ses difficultés ont commencé il y a six mois. Elle a précisé que la CAF aurait suspendu l’APL sans qu’elle en soit informée. Elle a précisé avoir pris contact avec le bailleur et s’être mobilisée ces derniers temps. Elle a ajouté qu’un plan d’apurement de 100 euros par mois allait être mis en place et que la CAF devrait remettre en place les APL. Elle a émis le souhait de garder le logement.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, dans la mesure où elle est susceptible d’appel et la citation ayant été délivrée à étude.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 25 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La SA d'[Adresse 10] produit un décompte duquel il ressort que Madame [S] [G] reste lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (160,24 euros et 161,86 euros), qui relèveront éventuellement des dépens, ainsi que les frais de pénalités d’enquête sociale (10 fois 7,62 euros), non justifiés en procédure, la somme de 2.671,77 euros échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Toutefois, il ressort de ce décompte que les sommes facturées ne sont pas toutes justifiées, aucun détail des appels de fonds distinguant le loyer augmenté de la provision sur charges et de toute autre somme réclamée n’étant produit.

Dans ces conditions, il apparaît que la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES ne justifie pas du montant de la dette locative dont elle demande le paiement, si bien qu’il y a lieu de rejeter sa demande.

III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 4 novembre 2021, ayant pris effet le 16 novembre 2021 contient une clause résolutoire à défaut de paiement d’une mensualité de loyer après un commandement de payer demeuré infructueux pendant une période de deux mois (article 6 des conditions générales) et un commandement de payer dans le délai de 6 semaines visant la clause a été signifié par procès-verbal remis à étude le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.024,65 euros.

Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi de sorte que c’est la période de deux mois qu’il convient d’appliquer en l’espèce.

Le montant de la dette locative ne pouvant être déterminée ainsi explicité ci-dessus, la demande portant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges ne pourra qu’être rejetée d’autant plus que le montant de 2.024,65 euros visé dans le commandement de payer et ressortant du décompte n’est pas justifié pour les mêmes raisons exposées ci-dessus.

La SA [Adresse 9] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES conservera la charge des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, SA [Adresse 9] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail conclu le 4 novembre 2021, ayant pris effet le 16 novembre 2021 entre la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES et Madame [S] [G] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

DEBOUTE la SA [Adresse 9] de sa demande de condamnation au paiement d’arriérés de loyers et de charges ;

DEBOUTE la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES de sa demande de constat d’acquisition de clause résolutoire et de ses conséquences d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement ;

DIT que la SA [Adresse 9] conservera la charge des dépens de la présente instance ;

DEBOUTE la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection et A. HOUDIN greffière.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection