TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 24/05761 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M6VT

AFFAIRE :

S.D.C. LE NEVADA

C/

[H]

JUGEMENT contradictoire du 23 JUILLET 2025

Grosse exécutoire :

M^e Christine MOUROUX-LEYTES

Copie :

Monsieur [M] [H]

délivrées le 23/07/2025

JUGEMENT RENDU

LE 23 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. LE NEVADA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4], pris en son syndic la SARL CITYA ESTUBLIER sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Christine MOUROUX-LEYTES, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [H]

né le 24 Mai 1972 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Colette DALLAPORTA

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mai 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 JUILLET 2025 par Colette DALLAPORTA, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 02-10-2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA ESTUBLIER à TOULON a assigné Monsieur [M] [H] devant le Tribunal judiciaire de Toulon, afin d’obtenir paiement, sans en écarter l’exécution provisoire des sommes suivantes :

—  4.203,92 euros au titre de l’arriéré de charges, arrêtées au 05-09-2024 avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, capitalisés pour une année entière,

—  1.782,83 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, arrêtés au 05-09-2024 avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, capitalisés pour une année entière,

Soit un total de 5.986,75 euros, ainsi que

—  500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et

—  1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, et des entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [M] [H], propriétaire au sein du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] NEVADA, n’en acquitte pas régulièrement les charges de copropriété, de sorte qu’il est dû à ce jour l’arriéré réclamé.

Il expose qu’une lettre de mise en demeure ainsi qu’un commandement de payer adressés au défendeur afin de recouvrir à l’amiable les sommes dues sont restées sans effet.

Il ajoute que la résistance injustifiée du requis a entrainé une difficulté de trésorerie justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Suite à première audience du 07-11-2024, un renvoi était prononcé sur mention au dossier, enjoignant au demandeur de faire le point sur les sommes restant dues.

L’affaire a été appelée à l’audience du tribunal judiciaire de Toulon le 21-05-2025.

Ce jour,

Le Conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] NEVADA actualise à l’oral ses demandes au principal en demandant la condamnation de Monsieur [M] [H] à la somme totale de 5.935,74 euros :

—  5.285,34 euros au titre de l’arriéré de charges et

—  650,40 euros au titre des frais, arrêtée au 13-05-2025 avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, capitalisés pour une année entière, et maintient ses autres demandes au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, et des entiers dépens.

Son conseil précise que l’appel de fonds du syndic mentionne des arriérés qui ne sont plus dûs.

En défense,

Monsieur [M] [H] est présent en personne.

Les deux parties étant présentes ou représentées, le jugement sera rendu contradictoire et en premier ressort au vu du montant des demandes initiales.

MOTIVATION

Il conviendra de se référer à l’assignation du demandeur pour plus amples détails sur les faits et l’argumentaire de cette partie, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Sur la demande principale

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (…) »

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [H],

— les contrats de syndic conclus avec la copropriété, prenant effet le 25-03-2022 pour se terminer le 25-03-2023, puis du 17-03-2023 au 31-03-2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des périodes concernées, approuvant aux majorités requises légalement les comptes et les travaux de l’exercice de l’année précédente, le budget prévisionnel de l’exercice suivant et donnant quitus au syndic de sa gestion,

— une lettre de mise en demeure de payer datée du 05-10-2022,

— le dernier relevé de compte individuel du copropriétaire qui fait apparaître à la date du 13-05-2025, un solde débiteur de 5.285,34 euros avec une « Reprise de solde globale Foncia au 01-03-2023 » d’un montant de 2.140,10 euros qui correspondrait aux charges et un autre de 650,40 euros qui correspondrait aux frais de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Concernant la reprise de solde globale au 01-03-2023, d’un montant de 2.140,10 euros,

Il est rappelé que le montant exact des charges et budget prévisionnel, indépendant des frais de recouvrement, doit toujours apparaître sur l’appel de fond individuel et le décompte adressé au copropriétaire pour que la créance puisse être considérée comme liquide. En effet, le décompte doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui participent à la constitution de la créance afin de la justifier tant sur le quantum que sur la durée.

Il est constant que le juge du fond ne peut justifier la créance du syndicat des copropriétaires d’après un décompte incluant une « reprise de solde globale », qui lui-même ne serait pas détaillé et justifié. Ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur qui apparaitrait en une ligne synthétique.

Le juge peut déduire de la somme demandée celle comprise dans cette « reprise de solde globale », non détaillée.

En conséquence,

Concernant l’action en paiement des charges, au vu de ces documents, celle-ci n’est régulière et bien fondée que sur la somme de 5.285,34 euros moins celle de la « reprise de solde » de 2.140,10 euros, soit 3.145,24 euros.

Monsieur [M] [H] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 3.145,24 euros arrêtée au 13-05-2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En droit,

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur(…)».

En l’espèce,

Ne constituent pas des frais nécessaires les honoraires de constitution de dossier contentieux, seuls rentrant dans le champ d’application de l’article 10-1 précité les formalités affectées d’un effet de droit, tels les commandements ou les sommations de payer, ou les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire, s’ils sont justifiés dans les pièces fournies en procédure.

Les frais de commandement de payer fourni en procédure, du 19-09-2022 ne sont pas listés dans le détail fourni des sommes dues. Par contre, s’il est listé dans le décompte fourni en procédure celui des sommes dues au titre des mises en demeure des 21-07-2023,19-10-2023, 09-11-2023 et 18-10-2024, aucune de ces lettres n’est justifiée par fourniture dans les pièces jointes, aussi il ne pourra en être tenu compte par le tribunal.

En conséquence,

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10-07-1965.

Sur la capitalisation des intérêts (par anatocisme)

L’article1343-2 du Code civil (et non 1231-6 comme indiqué dans l’assignation) édicte: « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce du fait de la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] NEVADA, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière.

Sur la résistance abusive

En droit,

Il résulte de l’article 1240 du Code civil que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La faute visée par ce texte implique, s’agissant de l’abus de droit, une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

En l’espèce,

Le seul fait pour le défendeur de n’avoir pas fait droit aux prétentions du demandeur avant qu’il ne saisisse la présente juridiction ne caractérise pas la résistance abusive. Par ailleurs, le défaut de présentation claire et lisible des comptes et appels de provision édictés par le syndic représentant le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] NEVADA peut expliquer l’incompréhension et les éventuels retards de paiement de Monsieur [M] [H], sans qu’il y ait intention de nuire au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] NEVADA.

En conséquence,

La demande présentée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Il est à noter que les frais de procédure déboursés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] NEVADA sont dus au non-paiement de ses charges par Monsieur [M] [H].

Les autres copropriétaires n’ont pas à supporter les conséquences financières de la carence d’un copropriétaire défaillant, qui désorganise le bon fonctionnement de la copropriété.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur ces frais irrépétibles engagés dans l’instance aussi une somme de 1.000 euros sera accordée au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Sur les dépens

La partie perdante supporte les dépens, qui seront donc à la charge de Monsieur [M] [H].

Il est rappelé aux parties l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

VU les pièces transmises

VU les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée, fixant le statut de la copropriété, et de son décret d’application,

VU la Loi SRU du 13 décembre 2000 modifiée

VU l’article 1343-2 du Code civil

DIT recevable la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE NEVADA représenté par son syndic la SARL CITYA ESTUBLIER,

Y faisant droit,

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE NEVADA représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA ESTUBLIER la somme de 2.140,10 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation au titre des charges de copropriété impayées au 13-05-2025, capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE NEVADA de sa demande de remboursement de frais au titre de l’article 10-1 de la loi sus citée ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] NEVADA de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] NEVADA représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA ESTUBLIER la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

RAPPELLE que les décisions rendues en première instance sont de droit exécutoires par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions, qu’elles soient en principal ou en reconventionnel.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe ce jour,

LE GREFFIER LE JUGE