N° RG 25/02077 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NLGH

Minute n° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 21 Octobre 2025

N° RG 25/02077 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NLGH

Président : Noémie HERRY, Vice-Présidente

Assistée de : Agathe CHESNEAU, Greffier lors des débats, et Jade DONADEY, Greffier lors du délibéré

Entre

DEMANDERESSE

S.C.I. SUD EST INVESTISSEMENT (SCI S.E.I.), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULON sous le n° 344 860 382, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Représentée par Maître Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDEUR

Monsieur [G] [L], né le 09 Août 1983 à DRAGUIGNAN, entrepreneur individuel sous l’enseigne AMIR FASTFOOD, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 807 688 270, et dont l’établissement principal est sis [Adresse 3], demeurant [Adresse 6] [Adresse 5]

Non comparant, non représenté

Débats:

Après avoir entendu à l’audience du 16 Septembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 21 Octobre 2025

à : M^e Thomas MEULIEN – 1022

Copie au dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 février 2022, la SCI SUD EST INVESTISSEMENT a donné bail à Monsieur [G] [L], exerçant sous l’enseigne AMIR FASTFOOD, un local à usage commercial sis [Adresse 4] à TOULON.

Ledit bail a pris effet le 17 janvier 2022 et dispose, en son article 4, que le loyer d’un montant de 750 euros hors taxes et hors charges est payable d’avance, mensuellement, le 1er de chaque mois.

Cependant, Monsieur [G] [L] n’a pas procédé au règlement des sommes facturées.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, la SCI SUD EST INVESTISSEMENT a délivré à Monsieur [G] [L] un commandement de payer la somme de 3 276,22 euros au titre des loyers. De plus, le commandement de payer vise la clause résolutoire contenue dans le bail.

Le commandement de payer est resté infructueux.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, la SCI SUD EST INVESTISSEMENT a assigné Monsieur [G] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon afin de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [G] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial qu’elle exploite [Adresse 2] à [Localité 7] ;

— Juger que la SCI SUD EST INVESTISSEMENT pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de Monsieur [G] [L] ;

— Condamner Monsieur [G] [L] à payer, à titre provisionnel, à la SCI SUD EST INVESTISSEMENT, la somme totale de 5.043,88€ au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires ;

— Condamner Monsieur [G] [L] à payer à titre provisionnel à la SCI SUD EST INVESTISSEMENT la somme de 1.500€ au titre de son dépôt de garantie ;

— Condamner, en cas de résiliation du bail, Monsieur [G] [L] à payer à la SCI SUD EST INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation égale, prorata temporis, au dernier loyer annuel exigible majoré de 10 %, outre tous charges et accessoires dudit loyer ;

— Condamner, en cas de résiliation du bail, Monsieur [G] [L] à payer à la SCI SUD EST INVESTISSEMENT la somme provisionnelle de 504,38€ à titre de pénalité ;

— Juger que les sommes dues par Monsieur [G] [L] porteront intérêts au taux légal majoré de deux points à compter 27 mars 2025 jusqu’à complet paiement ;

— Condamner Monsieur [G] [L] à payer à la SCI SUD EST INVESTISSEMENT la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [G] [L] aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 septembre 2025.

La SCI SUD EST INVESTISSEMENT, représentée par son avocat, s’en remet à son acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné par acte de dépôt à étude du 16 juillet 2025, Monsieur [G] [L] n’a pas comparu et n’a pas conclu.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de location et l’expulsion de Monsieur [G] [L]

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil indique « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En outre, l’article L.145-41 du code de commerce indique que toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du contrat de bail qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer (…) et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, le bail sera résilié automatiquement.

Des loyers, charges et taxes sont demeurés impayés et malgré un commandement de payer du 24 mars 2025 respectant les conditions de forme et de fond, Monsieur [G] [L] ne s’est pas acquitté de sa dette à hauteur, au jour du commandement de payer, de 3 276, 22 euros.

Ainsi, les conditions d’application de la clause résolutoire étant réunies, le contrat de bail s’est trouvé résolu de plein droit le 25 avril 2025.

Par conséquent, la résiliation du contrat du bail par application de la clause résolutoire et l’obligation de Monsieur [G] [L] de quitter les lieux n’étant pas sérieusement contestables, il convient de constater la résiliation du contrat de bail et d’accueillir la demande d’expulsion de la SCI SUD EST INVESTISSEMENT.

De surcroît, en cas d’inertie de l’expulsée, il convient d’autoriser la SCI SUD EST INVESTISSEMENT à transporter puis à séquestrer, aux frais, risques et périls de Monsieur [G] [L] les objets mobiliers présents dans le local.

Sur la provision au titre des loyers et charges et taxes échus

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où le tribunal statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte actualisé au 15 mai 2025 que le preneur a cessé de payer les loyers, charges et taxes de manière régulière et reste lui devoir une somme de 5 043,88 euros.

L’obligation du locataire de payer la somme de 5 043,88 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtée au 15 mai 2025, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [G] [L] au paiement d’une provision de 5 043,88 euros au titre des loyers, charges et taxes échus.

Sur la demande de provision au titre du dépôt de garantie

Au cas présent, la SCI SUD EST INVESTISSEMENT souhaite obtenir une provision de 1 500 euros au titre du dépôt de garantie.

Cependant, le juge des référés ne peut prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par Monsieur [G] [L] restera acquis à la SCI SUD EST INVESTISSEMENT dès lors que ce dépôt ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, ce qui excède l’office du juge des référés et doit être apprécié par le juge du fond.

Ainsi, il existe une contestation sérieuse et il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur l’indemnité d’occupation de Monsieur [G] [L]

Monsieur [G] [L] occupant le local sans droit ni titre, la SCI SUD EST INVESTISSEMENT est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle. En effet, celle-ci est destinée à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur mais également à indemniser le préjudice subi du fait de l’occupation rendant indisponible le local.

Cette indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel est égale au montant du loyer que la SCI SUD EST INVESTISSEMENT aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer augmenté des charges assorties des intérêts au taux contractuel, à compter du 25 avril 2025 et jusqu’à son départ définitif ou celui de tous occupants de son chef.

Sur la demande de pénalités et d’intérêts

L’indemnité de résiliation prévue par l’article 16 du contrat de bail constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, en ce que la majoration des sommes dues pesant sur le débiteur, résultant de l’anticipation de l’exigibilité des loyers, indemnité d’occupation et accessoires dès la date de résiliation, a été stipulée à la fois comme moyen de le contraindre à l’exécution et comme évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice futur subi par le bailleur du fait de l’accroissement de ses frais et risques à cause de l’interruption des paiements prévus.

Le paiement d’une indemnité due au titre de la clause pénale n’est que l’exécution d’une clause librement acceptée qui vise à sanctionner le manquement d’une partie à ses obligations contractuelles. Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n’a d’autre limite que le montant prévu au contrat.

En l’espèce, la somme due par Monsieur [G] [L] est de 5 043,88 euros. Par conséquent, 10% de cette somme constitue une provision de 504,38 euros.

Cette somme est une somme non sérieusement contestable car elle est prévue au contrat.

Cependant, la SCI SUD EST INVESTISSEMENT demande d’assortir les sommes dues des intérêts aux taux légaux augmentés de 2 points à compter du 27 mars 2025 et jusqu’au paiement.

Le cumul de cette pénalité et d’intérêts augmentés de 2 points est susceptible de conférer au créancier un avantage excessif et, de ce fait, d’être minorée par le juge du fond, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

Il existe donc une contestation sérieuse sur ce point et il convient de dire qu’il n’a pas lieu à référé.

Sur les dépens

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par conséquent, Monsieur [G] [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 24 mars 2025.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, Monsieur [G] [L] sera condamné à payer à la SCI SUD EST INVESTISSEMENT la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer du 25 mars 2025 et la résiliation de plein droit du bail du 25 février 2022 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [G] [L] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISONS aux frais, risques et périls de Monsieur [G] [L], le transport et la séquestration des objets mobiliers dans un garde-meubles choisi par le commissaire de justice instrumentaire ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à payer à la SCI SUD EST INVESTISSEMENT la somme provisionnelle de 5 043,88 euros correspondant aux loyers, charges et taxes échus, arrêtée au 15 mai 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu a référé sur la demande de provision au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à payer à la SCI SUD EST INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel, à compter du 25 avril 2025, d’un montant égal au dernier loyer augmenté des charges assorties des intérêts au taux contractuel, jusqu’à son départ définitif ou celui de tous occupants de son chef ;

DISONS n’y avoir lieu sur la demande de pénalités et d’intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à payer à la SCI SUD EST INVESTISSEMENT la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 24 mars 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE