TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Eric LELLOUCHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre LAJUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00830 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64GH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [I] [N] [D]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre LAJUS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [Z]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Eric LELLOUCHE, avocat au barreau de PARIS,

Madame [U] [R]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Eric LELLOUCHE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00830 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64GH

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 août 2021 à effet du 26 août 2021, M. [K] [Z] et Mme [U] [R] ont donné à bail d’habitation à Mme [I] [N] [D] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction et un loyer mensuel de 990 euros outre une provision sur charges de 50 euros.

Le 30 mars 2023, Mme [I] [N] [D] a saisi la Commission de conciliation de [Localité 5] en vue d’une action en diminution de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, Mme [I] [N] [D] a fait assigner M. [K] [Z] et Mme [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner solidairement M. [K] [Z] et Mme [U] [R] à lui verser la somme de 4727,90 euros au titre de trop-perçu de loyer arrêté au mois d’août 2024 inclus, à parfaire, et à titre subsidiaire à la somme de 2331,72 euros,

— en tout état de cause, fixer le montant du loyer dû à la somme de 862,11 euros,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 21 février 2025, Mme [I] [N] [D], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, elle explique que le loyer payé par le dernier locataire, qui ne figure pas au contrat de bail, était de 862,11 euros. En l’absence de travaux d’amélioration ou de sous-évaluation manifeste de ce loyer, elle estime que les conditions d’une hausse de loyer n’ont pas été respectées conformément à l’article 4 du décret du 27 juillet 2017.

M. [K] [Z] et Mme [U] [R], représentés par leur conseil, déposent des conclusions reprises oralement au terme desquelles ils demandent sous le bénéfice de l’exécution provisoire de débouter Mme [I] [N] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de la condamner à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions et au visa de l’article 140 III. A de la loi ELAN du 23 novembre 2018, ils expliquent que le montant du loyer fixé librement est inférieur du loyer de référence majoré au jour de la signature du bail. Ils se fondent sur l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 pour estimer que la locataire ne peut pas solliciter une diminution du loyer.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

MOTIVATION

Sur la demande au titre du trop-perçu de loyer

Il résulte de l’ article 18 de la loi du 6 juillet 1989 que le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés dans la zone géographique où existe une situation anormale du marché locatif peut être fixé par décret. Pour y être assujetti, il est nécessaire que les logements soient situés dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, ce qui est le cas de [Localité 5].

Dans le cadre d’une relocation, il ressort des articles 3 et 4 du décret de 27 juillet 2017 que le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Le loyer peut toutefois être réévalué en cas de travaux d’amélioration accomplis par le bailleur ou si le loyer appliqué au précédent locataire était manifestement sous-évalué.

En l’espèce, le bailleur indique tout d’abord que la fixation du loyer est libre, ensuite qu’il a réalisé des travaux avant le bail litigieux, et enfin que le loyer actuel est largement inférieur au loyer de référence majoré.

S’agissant du premier point, l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 évoquant la liberté de fixation du loyer ne trouve à s’appliquer que lorsque le logement n’a jamais été loué auparavant ou l’a été plus d’un an et demi avant la mise en location par le bailleur, c’est-à-dire en cas de location initiale. Il est en l’espèce établi que le dernier locataire a quitté les lieux en mai 2021, soit moins de 18 mois avant le bail conclu par Mme [I] [N] [D]. Dans ce cas, le loyer du nouveau contrat de location ne pouvait excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire et ne pouvait pas être fixé librement, sauf travaux d’amélioration ou sous-évaluation manifeste du montant du dernier loyer. Il convient donc d’étudier ces deux éléments.

S’agissant des travaux effectués par les bailleurs dans l’appartement, il ressort de la facture en date du 8 juillet 2021 qu’ils ont consisté dans le changement de la cabine de douche, la pose de nouvelles portes coulissantes, l’installation d’un nouveau réfrigérateur, du renouvellement de matériels endommagés et dans des travaux de peinture. Il ne s’agissait ainsi pas de travaux ayant amélioré le logement mais de travaux d’entretien et de réparations auxquels le bailleur est tenu. Ils ne permettaient ainsi pas au bailleur de dépasser le montant du loyer du précédent locataire.

S’agissant d’une éventuelle sous-évaluation du dernier loyer, le bailleur doit la justifier en respectant les règles posées tant par l’article 6 du décret d’encadrement que par les dispositions du décret n°90-780 du 31 août 1990. Pour établir une sous-évaluation manifeste, le bailleur doit ainsi démontrer que le loyer du dernier locataire est très inférieur aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, c’est-à-dire situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les références produites par le bailleur doivent être jointes au contrat. Elles doivent porter à la fois sur des baux conclus récemment, mais aussi sur des baux conclus depuis plus de 3 ans. Elles doivent mentionner au minimum le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble, le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble, l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, l’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer, l’état d’équipement du logement notamment, W.-C. intérieur, salle d’eau, chauffage central, l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans, le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé, l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence. En l’espèce, il n’apparaît pas que le bailleur a joint un quelconque élément au contrat de bail, le loyer du précédent locataire n’étant en outre même pas mentionné. Dans le cadre de la présente instance, il verse trois annonces du site « Se loger », non datées, comportant peu de précisions sur les biens, ce qui ne permet aucunement d’établir qu’au moment e la conclusion du bail le loyer du précédent locataire était manifestement sous-évalué et pouvait conduire à une augmentation du loyer.

Il ressort de ces éléments que le loyer qui aurait du être fixé dans le contrat de bail du 24 août 2021 est celui du précédent locataire. Mme [I] [N] [D] est ainsi bien fondée à solliciter la restitution de trop-perçu de loyers.

Il ressort du courriel de l’agence Horizon immobilier que le loyer du précédent locataire était de 912,11 euros en mai 2021. Il n’est pas précisé si ce loyer doit s’entendre provisions sur charges incluses. La demanderesse a estimé que ce loyer comprenait les provisions sur charges, soit 50 euros selon son contrat de bail. Elle conclut que le précédent loyer était d’un montant de 862,11 euros. Ce montant n’a pas été contesté par les défendeurs, et a même été confirmé dans leurs écritures. Il doit donc être considéré que le dernier loyer hors provisions sur charges payé par le précédent locataire était de 862,11 euros.

Ainsi, Mme [I] [N] [D], dont le loyer a été fixé à 990 euros hors charges soit 127,89 euros de plus que le loyer du précédent locataire, est bien fondée à demander la restitution de 127,89 euros par mois depuis son entrée dans les lieux jusqu’à la date de renouvellement du bail (127,89 euros x 36 mois).

En l’absence de tout élément de nature à établir la solidarité des défendeurs conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement.

Sur la demande de diminution du loyer

L’ article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 dispose que lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Le montant du loyer de référence majoré pris en compte pour la demande de diminution du loyer est celui qui est en vigueur à la date de proposition émise par l’une des parties.

La proposition d’une modification à la baisse du loyer peut se faire par acte d’huissier, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification d’une proposition d’un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 140 VI et mentionner le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.

La proposition du nouveau loyer doit intervenir au moins 5 mois avant le terme du contrat pour le locataire.

En cas de désaccord des parties sur le nouveau loyer, la saisie de la commission de conciliation est obligatoire, suivi de la saisine du tribunal, à défaut de quoi le bail se renouvelle aux conditions antérieures de loyer.

En l’espèce, ces dispositions sont reprises dans le bail conclu entre les parties (article 3, renouvellement du contrat).

La demande de diminution de loyer n’est pas versée en procédure. Il n’est pas contesté par les défendeurs qu’elle a été émise mais la juridiction ne peut pas vérifier qu’elle a respecté les conditions précédemment rappelées. Il peut uniquement être considéré d’une part qu’elle l’a été dans les délais légaux puisque la commission de conciliation de Paris a été saisie le 30 mars 2023 alors que le bail prenait fin le 26 août 2024 et d’autre part que Mme [I] [N] [D] a saisi le tribunal avant le renouvellement du bail puisque l’assignation date du 22 août 2024, soit avant le renouvellement du bail.

Par ailleurs, Mme [I] [N] [D] n’établit pas que le loyer de 990 euros fixé dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré. Il ressort au contraire des éléments figurant en procédure ainsi que de l’avis de la commission de conciliation de [Localité 5] que le montant du loyer est inférieur au loyer de référence majoré, de telle sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de la locataire.

Mme [I] [N] [D] sera déboutée de sa demande de diminution de loyer à la somme de 862,11 euros.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [I] [N] [D] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces condamnations ne seront pas prononcées solidairement.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [K] [Z] et Mme [U] [R] à payer à Mme [I] [N] [D] la somme de 4606,04 euros au titre du trop-perçu de loyers arrêté au mois d’août 2024,

DEBOUTE Mme [I] [N] [D] de sa demande en diminution de loyer,

CONDAMNE M. [K] [Z] et Mme [U] [R] à payer à Mme [I] [N] [D] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [Z] et Mme [U] [R] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025 et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection