VREPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 27 Mars 2025

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 24/00184 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMXL

DEMANDEUR:

Monsieur [L] [T]

domicilié chez Madame [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Frédéric SAME, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [X]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Monsieur [D] [H] [B]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 21 Janvier 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 27 Mars 2025, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e SAME

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2019, M. [L] [T] a consenti un bail d’habitation meublé à M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 872,90 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par actes de commissaire de justice du 9 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3924,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 02 avril 2024 terme d’avril inclus dans un délai de 06 semaines, en visant la clause résolutoire incluse au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B] le 10 avril 2024.

Par assignations du 7 juin 2024, M. [L] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire e à titre subsidiaire prononcer la résolution judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1869,48 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024 terme de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les loyers et charges venus à échéance jusqu’à la date de résiliation du bail, 186,94 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 21 janvier 2025, M. [L] [T] représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 janvier 2025, s’élève désormais à 10 575,71 euros.

M. [L] [T] indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

M. [L] [T] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [L] [T] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note autorisée en délibéré, le conseil des bailleurs a communiqué un historique du compte locatif complet à compter de la prise à bail.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le bail portant sur un local meublé n’est pas soumis aux dispositions du titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que le précise l’article 2 de ladite loi ; qu’il en résulte que le bail est soumis, sous réserve des dispositions du titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil et des articles L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ;

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 14 janvier 2025, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [L] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 09 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 10 juin 2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [L] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

En l’espèce, M. [L] [T] verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution ;

Il ressort du décompte produit qu’à la date du 14 janvier 2025, M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B] lui devaient la somme de 10575,71 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [L] [T] ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, Il ne ressort pas des pièces produites l’existence d’une pénalité due par M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

L’obligation étant sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

La demande de M. [L] [T] tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de M. [L] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

CONSTATE, que le contrat conclu le 30 juillet 2019 entre M. [L] [T], d’une part, et M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 10 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B] à payer à M. [L] [T] la somme de 10575,71 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [L] [T] au titre de la clause pénale,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B] à payer à M. [L] [T] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et Mme [D] [H] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 avril 2024 et celui des assignations du 7 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge